Thích
Lời tòa soạn
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, đưa vào kinh doanh theo quy định, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Còn đối với các sàn giao dịch bất động sản, không được phép thay mặt chủ đầu tư nhận tiền booking (đặt chỗ - đặt mua) tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán cũng như chưa được chủ đầu tư ủy quyền.
Tuy nhiên, thời gian vừa qua, tình trạng các môi giới vẫn tiến hành tư vấn, hướng khách hàng xuống tiền booking tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, vẫn đang diễn ra một cách rầm rộ.
Qua nghiên cứu và khảo sát các hoạt động quảng bá, giới thiệu và thăm dò thị trường tại các dự án đang trong giai đoạn triển khai phần móng và đặt dưới góc độ nhìn nhận, đánh giá, phân tích của các chuyên gia nhằm đưa ra những nhận định thực tế và mức độ rủi ro với khách hàng cũng như đề xuất các giải pháp siết chặt quản lý và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Reatimes khởi đăng bài viết: Dự án Metropoli5 (Hà Nội): Chưa đủ điều kiện mở bán, xuất hiện môi giới chào mời khách hàng "booking".
Dự án chưa đủ điều kiện mở bán...
Dự án Tổ hợp căn hộ, văn phòng, thương mại và dịch vụ hỗn hợp HH2D An Khánh (tên thương mại đang quảng cáo là Metropoli5) do Công ty Cổ phần Phát Triển Thương Mại Việt Nam (Vietradico) là chủ đầu tư có vị trí tại lô HH2D, được quy hoạch làm tổ hợp căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và dịch vụ thương mại. Dự án nằm ở vị trí phía Nam giáp trục đường Nam An Khánh, phía Tây giáp ô đất HH2C, phía Đông và Đông Bắc giáp Khu đô thị Lê Trọng Tấn (khu A).
Nghiên cứu pháp lý cho thấy, tháng 7/2017, UBND TP. Hà Nội đã thu hồi đất từ Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, và giao cho Vietradico để tiếp tục thực hiện dự án theo quy hoạch.
Vietradico được bàn giao mốc giới trên thực địa vào tháng 12/2020. Tuy nhiên, sau khoảng 5 năm quây tôn, bỏ trống, đến nay, dự án mới được triển khai và đang trong quá trình thi công phần móng.
Dự án Metropoli5 đang trong quá trình triển khai thi công phần móng. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Theo quy hoạch, dự án được triển khai trên quỹ đất khoảng 23.872m2, gồm 5 khối công trình cao tầng, trong đó giai đoạn đầu gồm 2 tòa căn hộ chung cư (C1 và C2) sở hữu lâu dài, cao 40 tầng với 3 tầng hầm, 6 tầng khối đế tiện ích - dịch vụ thương mại, 1 tầng lánh nạn và 33 tầng căn hộ. Dự án cung cấp gần 540 căn hộ với mật độ chỉ 8 - 9 căn/sàn.
Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Đào Duy Ninh - Chủ tịch HĐQT Vietradico cho biết, dự án Metropoli5 chưa được chủ đầu tư mở bán, do dự án chưa đủ các điều kiện theo quy định. "Bản thân chủ đầu tư sẽ phải làm đúng quy định của pháp luật, khi nào đủ điều kiện được Sở Xây dựng cấp phép cho bán hàng, khi đó chủ đầu tư mới ra hợp đồng và ký với khách hàng", ông Ninh thông tin.
Rà soát pháp lý và thông tin các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến ngày 23/12/2025 cũng không ghi nhận có thông tin, thông báo về việc dự án này đủ điều kiện mở bán hay được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Môi giới chào mời khách hàng "booking"
Theo khảo sát của phóng viên Reatimes, dù dự án mới trong quá trình triển khai phần móng, phần ngầm, và chưa được mở bán chính thức, tuy nhiên, thời gian qua, trên mạng xã hội và nhiều kênh mua bán bất động sản… đã xuất hiện những thông tin tư vấn, nhận booking (đăng ký đặt chỗ, khảo sát nhu cầu, đăng ký nguyện vọng…). Điều đáng nói là các hoạt động tư vấn này đều hướng khách hàng "xuống" tiền tại dự án, chứ không đơn thuần là khảo sát nhu cầu thực tế của khách hàng.
Dự án đang được rầm rộ quảng bá thông tin nhận booking. (Ảnh chụp màn hình).
Theo nghiên cứu tài liệu của phóng viên Reatimes, ngày 10/12, tại Hà Nội, chủ đầu tư Vietradico đã chính thức ký kết hợp tác chiến lược và trao chứng nhận Tổng Đại lý phân phối dự án Metropoli5 cho Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Thăng Long Capital.
Đến ngày 22/12/2025, thông tin từ môi giới của nhiều đơn vị sàn giao dịch bất động sản khác nhau cho biết, đại diện Thăng Long Capital là ông Đặng Hồng Lĩnh, Tổng giám đốc Công ty đã ký kết đại lý phân phối chính thức với các đơn vị này đối với dự án Metropoli5.
Ngay sau khi ký kết, các chính sách bán hàng cũng như chiết khấu, ưu đãi… được nhiều nhân viên môi giới dùng để mời chào tới khách hàng, với mục tiêu hướng khách hàng đặt tiền từ 50 - 100 triệu đồng/căn tại dự án Metropoli5 dưới dạng booking.
Các chính sách bán hàng được đưa ra trong quá trình tư vấn cho khách hàng (Ảnh: Môi giới gửi cho khách hàng).
Cụ thể, môi giới D. được giới thiệu là nhân viên của Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Tân Long có địa chỉ tại 39B Xuân Diệu, TP. Hà Nội cho biết, hiện tại dự án Metropoli 5 chưa xây xong móng nên chủ đầu tư chưa thể mở bán. Dự án này có 5 tòa trong đó mở bán ban đầu là 2 tòa.
Môi giới D. cũng tư vấn, nếu khách hàng mua ở thời điểm hiện tại sẽ tiến hành đặt booking 100 triệu đồng/căn, sau đó sẽ tiến hành khớp căn, ký thỏa thuận ký quỹ và đóng 15% giá trị hợp đồng. Đến thời điểm ký hợp đồng mua bán, khách hàng cần đóng đủ 30% giá trị hợp đồng.
Nhấn mạnh về thỏa thuận ký quỹ môi giới D. cho rằng, đây cũng là 1 dạng của hợp đồng mua bán và khách hàng được phép chuyển nhượng như bình thường.
Nhân viên môi giới của một đơn vị là đại lý phân phối chính thức dự án (đã ký kết với Công ty CP ĐT và KD bất động sản Thăng Long Capital) cho biết thêm, hiện tại tại dự án đang có giá trung bình là 96,55 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Khi khách hàng mua căn hộ tại dự án sẽ có các phương thức thanh toán như: Thanh toán theo tiến độ được chiết khấu 2%, thanh toán sớm 50% được chiết khấu 4%, thanh toán sớm 70% được chiết khấu 6%, thanh toán sớm 95% được chiết khấu 8%. Cùng với đó, khách hàng sẽ được hỗ trợ gói lãi suất 0% trong 24 tháng hoặc đến khi nhận nhà.
Lý giải về việc tại sao lại sử dụng phiếu khảo sát nhu cầu mà không phải là những hợp đồng đặt cọc như những dự án đã đủ điều kiện mở bán, anh A. - nhân viên của Công ty Cổ phần Đầu tư & KD I-Property (I-Property) cho biết, do dự án chưa vào giai đoạn mua bán nên chưa thể gọi là phiếu đặt cọc.
"Hiện vẫn chưa có mã căn chính xác, nên mình chưa chọn được chính xác căn nào, mà về bản chất là vừa là khảo sát mong muốn chọn loại căn diện tích bao nhiêu, khoảng tầng bao nhiêu, vừa là booking để giữ thứ tự ưu tiên chọn căn, chọn tầng mong muốn, vì vậy mới có tên là phiếu khảo sát", anh A. giải thích.
Về thời gian ký được hợp đồng mua bán đúng quy định, anh A. thông tin, đến khoảng quý II/2026 dự án mới tiến hành ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Nhân viên môi giới đưa ra những phiếu booking dưới tên gọi khác nhau để hướng khách hàng xuống tiền tại dự án( Ảnh: Môi giới gửi cho khách hàng).
Cẩn trọng trước khi xuống tiền tại dự án chưa đủ điều kiện mở bán
Chuyên gia về pháp lý bất động sản đưa ra khuyến cáo tới khách hàng, cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, cẩn trọng với những hình thức giao dịch đối với các dự án mà chủ đầu tư chưa mở bán hoặc chưa đủ điều kiện đưa vào hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Nội dung của các giao dịch booking (đăng ký đặt chỗ, đăng ký nguyện vọng…) không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân). Họ chưa thu phí môi giới nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới thực hiện hành vi trong tương lai là đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán cụ thể là bao nhiêu, vị trí nào, khi nào đủ điều kiện giao dịch…, đồng thời đưa ra một nghĩa vụ là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc để giữ chỗ.
Các giao dịch booking là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản nên bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Theo đó, nhân viên môi giới không có nghĩa vụ pháp lý phải đảm bảo quyền ưu tiên mua cho khách hàng bằng các giao dịch dân sự không được pháp luật công nhận nói trên.
Việc sử dụng “phiếu khảo sát nhu cầu” nếu hướng khách hàng tới việc booking, đăng ký giữ thứ tự ưu tiên chọn căn, chọn tầng và đặt tiền cũng không phản ánh đúng bản chất của hoạt động thăm dò thị trường - bao gồm thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về sản phẩm, nhu cầu và khả năng thanh toán của khách hàng... Tình trạng này vì thế không chỉ gây nhiêu loạn thông tin thị trường mà còn tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.
Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật nhấn mạnh, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, Điều 6 của Luật quy định, trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin dự án, bao gồm cả văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật.
Đối với khách hàng có nhu cầu mua bất động sản, luật sư Diệp Năng Bình lưu ý, khách hàng không nên ký bất kỳ phiếu đăng ký quyền chọn mua, phiếu đặt cọc, phiếu đặt chỗ thiện chí, booking… nào nếu dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng cấp. Đồng thời, chỉ nên giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc sàn được ủy quyền hợp pháp, có đủ cơ sở pháp lý theo quy định, đồng thời phải yêu cầu cung cấp bản sao giấy tờ pháp lý của dự án trước khi chuyển tiền.
Cũng theo một chuyên gia pháp lý, những hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thường được sử dụng để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Những văn bản này không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.
Thời gian vừa qua, tình trạng một số sàn trung gian môi giới nhận đặt cọc của khách hàng đã diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương trên cả nước ban hành văn bản hướng dẫn về vấn đề này là đúng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên để xử lý dứt điểm tình trạng trên, cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền như Sở Xây dựng tại các địa phương cần phải phối hợp với các cơ quan liên quan nhằm gia tăng hiệu quả quản lý, rà soát các dự án trên thị trường, từ đó phát hiện kịp thời các sai phạm của chủ đầu tư dự án và các đơn vị môi giới, đảm bảo an toàn pháp lý cho khách hàng./.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mới đây đã có công văn gửi các sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản, hội viên Chi hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về vấn đề tăng cường tuân thủ pháp luật và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản.
Công văn nêu rõ, trong thời gian quan VNREA đã ghi nhận phản ánh về việc một số tổ chức, cá nhân môi giới có dấu hiệu thực hiện các hành vi không phù hợp quy định, gây rủi ro cho khách hàng và ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường. Những biểu hiện này xuất hiện ở cả hai phân khúc là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, đặc biệt là tình trạng đưa tin, quảng cáo, cam kết sai lệch; thu các khoản phí không đúng bản chất giao dịch; hoặc tạo dựng các "ưu tiên" không được pháp luật quy định.
Theo đó để đảm bảo hoạt động môi giới đúng quy định, chuẩn hóa hành nghề và thực hiện nghiêm Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Môi giới bất động sản, VNREA đề nghị các sàn giao dịch/công ty môi giới bất động sản cần tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật, Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp trong toàn bộ hoạt động của đơn vị; yêu cầu toàn bộ nhân sự và cộng tác viên chấp hành thống nhất.
Hiệp hội yêu cầu các sàn/công ty môi giới không thực hiện hoặc để nhân sự thực hiện các hành vi trái quy định, bao gồm nhưng không giới hạn: (1) Đưa ra cam kết bảo đảm "suất mua", "suất nội bộ", quyền ưu tiên lựa chọn sản phẩm hoặc các cam kết không được pháp luật/chủ đầu tư xác nhận; (2) Thu tiền giữ chỗ, tiền ưu tiên, tiền chênh lệch, hay các khoản thu ngoài hợp đồng không đúng bản chất giao dịch; (3) Đưa tin, quảng cáo, chia sẻ hình ảnh - tài liệu - thông tin chưa được kiểm chứng hoặc chưa được công bố chính thức; (4) Sử dụng danh nghĩa, thương hiệu của đơn vị để dẫn dắt khách hàng theo hướng thiếu minh bạch.
Ngoài ra, các sàn/công ty môi giới bất động sản cũng cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động nội bộ, không để xảy ra tình trạng cộng tác viên, nhân viên sử dụng trái phép danh nghĩa sàn để thực hiện hành vi vi phạm.
Còn đối với các nhà môi giới bất động sản, VNREA đề nghị những đơn vị này tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật, Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp, bao gồm trách nhiệm minh bạch thông tin, trung thực khi tư vấn và tuyệt đối không lợi dụng tâm lý khách hàng để thu lợi bất chính.
Bên cạnh đó, không thực hiện các hành vi rủi ro, cụ thể: (1) Hứa hẹn chắc chắn giao dịch thành công, cam kết có "suất mua", "suất ưu tiên" hay đảm bảo kết quả xét duyệt; (2) Thu tiền chênh, tiền đảm bảo hồ sơ, hoặc các khoản thu không được pháp luật cho phép; (3) Cố ý phát tán thông tin sai lệch, thổi phồng sản phẩm, hoặc tạo dựng thông tin gây hiểu nhầm; (4) Sử dụng danh nghĩa tổ chức/cá nhân để thu hút khách hàng khi chưa được cho phép.
