Dự kiến diện tích tối thiểu được tách thửa đất tại TP. HCM là 36m2

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP. HCM đang đứng trước bài toán không nhỏ về quản lý đất đai với ba hệ quy định khác nhau từng áp dụng tại TP. HCM, Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ cùng tồn tại, gây lúng túng cho cả cơ quan quản lý lẫn người dân. Dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM xây dựng được xem là bước đi nhằm "gom" các quy định rời rạc này về một chuẩn chung.

Theo dự thảo đã trình UBND TP. HCM, đất ở là nhóm được quan tâm nhiều nhất, với hai phương án phân vùng áp dụng. Dù cách chia khu vực khác nhau, cả hai phương án đều thống nhất một điểm: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa thấp nhất là 36m2, chủ yếu áp dụng cho khu vực đô thị trung tâm và các khu dân cư hiện hữu có mật độ cao. Điều kiện kèm theo là chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Ở các khu vực ven đô hoặc đô thị phát triển sau, diện tích tối thiểu được nâng lên mức 50-60m2. Với ngoại thành và khu vực mang tính nông thôn, ngưỡng này dao động từ 80m2 đến 100m2, đồng thời yêu cầu mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Cách thiết kế này cho thấy cơ quan soạn thảo muốn "điều tiết theo không gian", thay vì áp một con số cứng cho toàn thành phố.

Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo không chỉ dừng ở diện tích. Hình dạng thửa đất - yếu tố thường bị bỏ qua trong các quy định cũ được đưa vào như điều kiện bắt buộc. Việc này nhằm hạn chế tình trạng chia đất manh mún, tạo ra những thửa đất méo mó, gây áp lực lên hạ tầng đô thị và khó khăn cho công tác cấp phép xây dựng sau này.

So với quy định trước đây, mức 36m2 đối với TP. HCM không thay đổi. Tuy nhiên, với các địa bàn cũ như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, ngưỡng diện tích tối thiểu này giảm 24m2. Đây được xem là sự điều chỉnh theo hướng "tiệm cận đô thị trung tâm", phản ánh thực tế phát triển dân cư và nhu cầu nhà ở ngày càng cao tại các khu vực giáp ranh.

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo giữ nguyên các mức đang áp dụng tại TP HCM trước sáp nhập: Tối thiểu 500m2 cho đất trồng cây hàng năm và các loại đất nông nghiệp khác; 1.000m2 với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối và chăn nuôi tập trung. Việc giữ ổn định các ngưỡng này nhằm tránh xáo trộn lớn trong sản xuất nông nghiệp.

Ngoài ra, dự thảo nhấn mạnh yêu cầu tuân thủ đầy đủ pháp luật đất đai khi tách hoặc hợp thửa. Trường hợp phát sinh lối đi ra đường giao thông công cộng, lối đi phải được các bên thỏa thuận và được chính quyền địa phương xem xét, bảo đảm các điều kiện về thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và khả năng cấp phép xây dựng trước khi chấp thuận.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM, nếu không sớm ban hành một quy định thống nhất, việc áp dụng song song ba văn bản cũ sẽ tiếp tục gây ách tắc thủ tục, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Dự kiến, quy định mới về điều kiện tách thửa và hợp thửa đất sẽ được ban hành trước ngày 28/2, tạo cơ sở pháp lý chung cho công tác quản lý đất đai trên toàn địa bàn thành phố sau sáp nhập.