Giá bất động sản cao kỷ lục, TP.HCM chấn chỉnh nạn đầu cơ, thao túng giá

Căn hộ bình dân biến mất, thị trường chỉ còn phân khúc cao cấp

Theo khảo sát của Reatimes, các dự án mới trong nửa cuối năm 2024 tại TP.HCM có mặt bằng giá rất cao, chẳng hạn The OpusK có giá từ 255 - 450 triệu đồng/m2, Eaton Park (Thủ Đức) có giá từ 120 triệu đồng/m², phân khu cao tầng tại The Global City từ 100 triệu đồng/m². Ngay cả những dự án giá thấp nhất cũng không dưới 45 triệu đồng/m² như MT Eastmark City (từ 45 triệu/m2) hay Khải Hoàn Prime (từ 48 triệu đồng/m2), Fiato Uptown khoảng 55 triệu/m2…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây là lần đầu tiên trong lịch sử toàn bộ số lượng căn hộ mở bán trên thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp. Hiện nay, trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm "méo mó". Thị trường chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.

"Hệ quả là cơ cấu sản phẩm nhà ở trong mô hình kim tự tháp nhà ở TP.HCM trong 11 tháng năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng như kim tự tháp bị lộn ngược đầu kể từ năm 2020 cho đến nay. Bởi lẽ, năm 2020 nhà ở bình dân có 163 căn chiếm 1%, nhưng các năm sau đó thì không còn nhà ở bình dân cụ thể là năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.

Tình trạng số lượng nhà ở bình dân bị sụt giảm mạnh trên thị trường bất động sản còn xảy ra tại các đô thị lớn trong cả nước, trong lúc nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất lớn.

Sự vắng bóng căn hộ bình dân làm cho cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu đi sự đa dạng, những người có tài chính eo hẹp có rất ít lựa chọn. Ngoài ra, việc tập trung vào căn hộ cao cấp, hạng sang của các chủ đầu tư được cho là đang khiến thị trường lệch pha cung – cầu khi nhu cầu căn hộ bình dân vẫn rất lớn.

Tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn là vấn đề nan giải của thị trường TP.HCM trong thập kỷ vừa qua. Nguồn cung mới ở TP.HCM chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, thiếu vắng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân", ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, sức cầu thị trường có tăng, nhưng vẫn ở mức thấp (cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản hồi phục chậm hơn so với dự kiến, trong đó tâm lý "chờ" của nhà đầu tư được xem là nguyên nhân chính tác động đến quá trình hồi phục.

Điều này không chỉ làm giảm cơ hội sở hữu nhà của người có thu nhập trung bình và thấp, mà còn tiềm ẩn rủi ro lớn cho thị trường. Khi chỉ một nhóm nhỏ người mua có khả năng tiếp cận, nguy cơ thanh khoản kém và bong bóng giá có thể xảy ra.

Nguồn cung khan hiếm, giá nhà cao kỷ lục

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng, nguồn cung nhà ở TP.HCM đang ở mức thấp kỷ lục. Trong 11 tháng năm 2024, TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất (0 dự án) và chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội được cấp giấy phép xây dựng (0 dự án).

Tình trạng trên dẫn đến hệ quả là sẽ không có dự án nhà ở (mới) được bổ sung cho thị trường bất động sản và sẽ không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội (mới) nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025. Việc này cũng thấy rõ các "vướng mắc" trong quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng tại TP.HCM.

Bên cạnh đó, số lượng dự án và căn hộ nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện và số lượng dự án và căn hộ nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng giảm thấp nhất trong giai đoạn 2020-11/2024. Cụ thể, theo Sở Xây dựng, trong 11 tháng đầu năm 2024 chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ, chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây.

Toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà. Tất cả (100%) đều là nhà ở cao cấp, giảm 90% số lượng nhà ở so với cùng kỳ năm 2023 đã có 19 dự án nhà ở thương mại với 17.753 căn nhà đưa ra thị trường.

Tình trạng này đẩy giá nhà lên mức cao chưa từng có. Bình quân, giá bán một căn hộ cao cấp mở bán trong năm 2024 tại TP.HCM đã lên tới 9,39 tỷ đồng – con số cao kỷ lục. Đây mới chỉ là "giá nhà sơ cấp" do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường sẽ còn cao hơn.

"Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật cung - cầu với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023. Theo Bộ Xây dựng nhận định, với "bảng giá đất điều chỉnh" năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025", HoREA dự báo.

TP.HCM sẽ xử lý nghiêm nạn thao túng giá, đầu cơ bất động sản

Trước tình trạng giá bất động sản TP.HCM tăng phi mã, chính quyền thành phố đã triển khai nhiều biện pháp nhằm kiểm soát thị trường. Mới đây, Chủ tịch UBND Thành phố Phan Văn Mãi có ý kiến chỉ đạo về triển khai Công điện số 03/CĐ-TTg ngày 15/01/2025 của Thủ tướng Chính phủ về tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư bất động sản.

Theo đó, Chủ tịch UBND Thành phố giao thủ trưởng các Sở, ban, ngành, Chủ tịch UBND thành phố Thủ Đức, các quận, huyện căn cứ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan, đơn vị khẩn trương triển khai thực hiện nghiêm ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện số 03/CĐ-TTg; thực hiện công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật và tổ chức triển khai thi hành các chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản mới được ban hành. Các cơ quan tiếp tục thực hiện nghiêm, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại các nghị quyết, chỉ chị, quyết định, công điện… liên quan tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đồng thời, đẩy mạnh truyền thông, công khai, minh bạch thông tin liên quan đến nhà ở, thị trường bất động sản bảo đảm kịp thời, đầy đủ, chính xác. Song song đó là tăng cường kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ, có hiệu quả các kênh thông tin xã hội không chính xác, không chính thống có thể gây tác động tiêu cực đến tâm lý nhân dân, nhà đầu tư, khách hàng và thị trường.

Thanh tra Thành phố, Sở Xây dựng được giao tăng cường thanh tra, kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố, đặc biệt là tại các khu vực, dự án có hiện tượng tăng giá bất thường. Việc này để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền và quy định pháp luật đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Trong đó, chú trọng tính pháp lý, điều kiện, công khai thông tin… của bất động sản đưa vào kinh doanh có hiện tượng tăng giá bất thường; không để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

TP.HCM cũng sẽ kiểm soát chặt chẽ việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố, bảo đảm minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động này, phòng ngừa, hạn chế việc thiếu kiểm soát, có thể gây bất ổn thị trường.

Sở Tài nguyên và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan chủ động rà soát hoạt động xác định giá đất, ban hành bảng giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất… để kịp thời báo cáo, đề xuất trình UBND Thành phố chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền, nhất là hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Công an Thành phố chủ động nắm tình hình, kịp thời phát hiện, điều tra, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; đưa thông tin sai lệch với mục đích tạo sốt ảo và lừa đảo người dân để trục lợi.

Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND thành phố Thủ Đức và các quận, huyện thực hiện công bố kịp thời thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, công khai các văn bản thông báo bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị và nông thôn; chương trình phát triển đô thị… bảo đảm công khai, minh bạch thông tin thị trường…/.