Giá chung cư Hà Nội đồng loạt giảm, người mua vẫn chưa mặn mà xuống tiền

Sau nhiều quý liên tiếp lập mặt bằng giá mới, thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh đầu tiên. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, việc giá bán hạ nhiệt vẫn chưa đủ để kéo người mua quay trở lại, khi áp lực tài chính và tâm lý chờ đợi tiếp tục chi phối thị trường.

Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm khoảng 2% so với quý trước. Đây là lần hiếm hoi thị trường ghi nhận xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài.

Giá giảm chủ yếu ở thị trường chuyển nhượng

Diễn biến giảm giá hiện tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp - nơi các nhà đầu tư mua đi bán lại căn hộ. Trong khi đó, mặt bằng giá tại các dự án mở bán mới vẫn duy trì ở mức cao do chịu áp lực từ chi phí đầu vào, giá đất và tiền sử dụng đất chưa có dấu hiệu giảm.

Theo Batdongsan.com.vn, nhiều dự án từng tăng giá mạnh trong giai đoạn trước đã bắt đầu điều chỉnh.

Cụ thể, so với đầu năm, giá rao bán tại Imperia Sky Park giảm khoảng 8%, Times City giảm 8%, Vinhomes Ocean Park giảm 4%, The Sapphire giảm 8%, Khu đô thị Xa La giảm 5%, trong khi Sunshine City và Trung Hòa - Nhân Chính cùng giảm khoảng 2-3%.

Thực tế khảo sát cũng cho thấy tại một số dự án, giá chuyển nhượng đã giảm từ 10-15% so với giai đoạn đỉnh, chủ yếu xuất hiện ở những khu vực từng ghi nhận mức tăng quá nhanh trong thời gian trước.

Theo các đơn vị nghiên cứu, áp lực điều chỉnh đến từ nhu cầu cơ cấu danh mục đầu tư, thu hồi dòng tiền của nhiều nhà đầu tư sau giai đoạn sử dụng đòn bẩy tài chính.

Giá hạ nhưng giao dịch vẫn chưa cải thiện

Điểm đáng chú ý là giá bán giảm không đồng nghĩa với việc thanh khoản phục hồi.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với bất động sản Hà Nội trong tháng 5 giảm khoảng 4% so với quý trước và thấp hơn tới 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở phân khúc nhà phố, diễn biến còn trầm lắng hơn khi lượng tìm kiếm giảm khoảng 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, xét trên mặt bằng chung, giá nhà phố vẫn cao hơn khoảng 24% so với quý I/2025, cho thấy phần lớn thành quả tăng giá của những năm trước vẫn được giữ lại.

Xu hướng điều chỉnh cũng được nền tảng Nhà Tốt ghi nhận. Trong tháng 5, giá rao bán nhà riêng tại khu vực Thanh Xuân giảm hơn 5%, Đông Anh giảm khoảng 3% và Hà Đông giảm khoảng 1,3% so với tháng trước.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc giao dịch chưa cải thiện phản ánh tâm lý thận trọng của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, áp lực chi phí sinh hoạt và những bất định của kinh tế vĩ mô khiến nhiều người tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy nhiều chủ sở hữu đã chấp nhận giảm giá từ 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm, chủ yếu ở phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng. Áp lực lớn nhất đang thuộc về nhóm nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vay cao, đặc biệt tại những khu vực từng ghi nhận mức tăng giá mạnh.

Người mua chuyển từ "sở hữu" sang "thuê"

Trong khi giao dịch mua bán chững lại, thị trường cho thuê lại ghi nhận xu hướng trái ngược.

Theo Batdongsan.com.vn, nhu cầu thuê chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 6%, còn khu vực TP. HCM cũ tăng tới 24%.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà. Thay vì chấp nhận vay lớn để sở hữu bất động sản ngay, nhiều người lựa chọn tiếp tục thuê nhà, duy trì sự linh hoạt về tài chính và chờ đợi thị trường bước vào giai đoạn ổn định hơn.

Xu hướng này cũng cho thấy thị trường đang bước sang một giai đoạn mới, khi quyết định mua nhà không còn được thúc đẩy bởi tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" như trước, mà chịu tác động ngày càng lớn từ khả năng chi trả, dòng tiền và mức độ an toàn tài chính của mỗi gia đình.