Giá sơ cấp vẫn cao, nhưng mặt bằng chung có dấu hiệu chững lại
Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, tính đến hết quý I/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 79 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mặt bằng giá đã có dấu hiệu chững lại. Dự báo trong quý II, một số dự án có thể điều chỉnh giá nhằm thu hẹp khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua.
Giá căn hộ chung cư tại một số dự án thuộc nội thành Hà Nội đã có sự chững lại hoặc giảm nhẹ, tuy nhiên mức giá vẫn ở ngưỡng cao. (Ảnh minh họa: Quang Thái/Hà Nội mới)
Báo cáo từ CBRE cũng cho biết, trong 3 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận hơn 3.900 căn hộ được tiêu thụ, giảm tới 63% so với quý trước. Mặc dù nguồn cung mới khá dồi dào, mức giá cao khiến thị trường trở nên kén chọn. Đặc biệt, phân khúc căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 gần như biến mất, đẩy người mua có nhu cầu thực sang lựa chọn nhà ở xã hội hoặc thị trường thứ cấp.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, một số dự án nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 15 - 20km vẫn được chào bán ở mức trên 100 triệu đồng/m2, gây nhiều tranh cãi về tính hợp lý. Điều này buộc các chủ đầu tư phải xem xét lại chiến lược định giá, trong bối cảnh tâm lý người mua ngày càng thận trọng.
Thị trường thứ cấp giảm nhiệt: "cắt lỗ" - thực hay chiêu trò?
Không giống với sự "bất động" của giá sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) đang giảm rõ rệt. Theo Savills, giá bán căn hộ thứ cấp trong quý I/2025 vào khoảng 60 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% so với quý trước nhưng vẫn tăng tới 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Tùy từng dự án, mức giảm dao động từ vài chục đến vài trăm triệu đồng mỗi căn.
Ghi nhận từ các sàn giao dịch, một số dự án chung cư tại nội thành Hà Nội đã có sự biến động giá giảm từ 2-5% so với thời điểm lập "đỉnh".
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội - cho rằng, sự điều chỉnh này phần lớn xuất phát từ việc nhà đầu tư thu hẹp kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản, đồng thời cơ cấu lại danh mục đầu tư. "Đây không phải là cắt lỗ thực sự, mà là sự điều chỉnh giá kỳ vọng so với giai đoạn thị trường tăng nóng", bà nhấn mạnh.
Bà Nguyễn Hoài An (CBRE) cũng cùng chung nhận định và lưu ý rằng người mua cần phân biệt rõ giữa việc giảm lợi nhuận và cắt lỗ thực. "Không phải cứ giảm giá là đang lỗ. Trong nhiều trường hợp, mức giá đó vẫn cao hơn giá đầu tư ban đầu của chủ sở hữu."
Tái cấu trúc thị trường căn hộ chung cư
Giao dịch trên thị trường hiện chủ yếu phục vụ người mua để ở - nhóm khách hàng có nhu cầu thực, trong khi nhà đầu tư lướt sóng đang rút dần khỏi phân khúc chung cư. Điều này giúp thị trường trở nên ổn định hơn về mặt cung - cầu và giảm thiểu nguy cơ "bong bóng" giá.
Đáng chú ý, nhu cầu mua nhà ở xã hội đang có dấu hiệu tăng lên mạnh mẽ, đặc biệt tại các dự án sắp được tung ra vào cuối quý II. Phân khúc này được kỳ vọng sẽ tạo ra một làn gió mới, phục vụ đúng đối tượng và giúp thị trường căn hộ lấy lại sự bền vững.
Dù thị trường thứ cấp đã có sự điều chỉnh rõ rệt, song theo Savills, giá sơ cấp trong quý II/2025 được dự báo sẽ tiếp tục neo cao, chỉ điều chỉnh nhẹ tại một số dự án riêng lẻ. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, xu hướng giảm giá nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục trong các quý tới khi người mua có thêm lựa chọn và tâm lý chờ đợi vẫn chiếm ưu thế.
Về dài hạn, các chuyên gia kỳ vọng đến năm 2026, nguồn cung căn hộ hạng C - với mức giá dưới 2 tỷ đồng - sẽ quay trở lại thị trường. Đây là bước ngoặt cần thiết để tái cân bằng cấu trúc sản phẩm, phục vụ tốt hơn nhóm người mua thực, đồng thời hướng tới sự phát triển bền vững.
Thị trường căn hộ Hà Nội đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc nhẹ nhàng nhưng cần thiết. Trong khi giá sơ cấp vẫn ở mức cao, thị trường thứ cấp đã có những điều chỉnh hợp lý, phản ánh nỗ lực tái cân bằng cung - cầu. Sự rút lui của giới đầu cơ cùng sự lên ngôi của nhu cầu thực được kỳ vọng sẽ định hình lại thị trường theo hướng lành mạnh, minh bạch và phát triển ổn định hơn trong những năm tới.
