Giá nhà cao, mức sinh thấp: Việt Nam trước tình thế "chưa kịp giàu đã già"

Người trẻ "lười" cưới, ngại sinh và hệ lụy "vòng xoáy hai chiều"

Năm 2021, vợ chồng anh Minh và chị Hạnh kết hôn và thuê một căn hộ mini rộng 45m2 ở quận Hoàng Mai (cũ). Khi con đầu lòng ra đời, họ lên kế hoạch thắt chặt chi tiêu, dự định tiết kiệm trong 3 năm để mua một căn hộ nhỏ, xem như bước chuẩn bị vững chắc trước khi nghĩ đến việc sinh con thứ hai.

Thế nhưng, từ kế hoạch tới thực tế là một khoảng cách rất xa. Giá chung cư cũ gần nơi anh chị làm việc đang dao động từ 70 - 80 triệu đồng/m2, đồng nghĩa một căn hộ 60m2 rẻ nhất cũng rơi vào khoảng 4- 5 tỷ đồng. Với số tiền tích lũy 800 triệu đồng, vay thêm gia đình và bạn bè được 700 triệu, số tiền mà gia đình anh Minh sẽ phải vay ngân hàng là 3,5 tỷ. Thời điểm này, lãi suất cho vay khoảng 7%, tức là riêng số tiền lãi mà anh chị phải trả trong năm đầu là 245 triệu đồng, chưa kể gốc - một con số quá sức so với mức thu nhập. 

Nếu chọn mua căn hộ mới, các chính sách hỗ trợ miễn lãi, ân hạn gốc trong 1 - 2 năm sẽ giúp khoảng thời gian đầu dễ thở hơn, nhưng giá bán lại quá cao, lên tới trên 100 triệu đồng/m2. Hơn nữa, anh chị sẽ phải chờ thêm 2 - 3 năm để nhận nhà.

Con gái đầu lòng được 3 tuổi, còn có bà nội lên hỗ trợ, căn hộ 45m2 ngày càng trở nên bí bách, anh chị không dám nghĩ đến việc sinh bé thứ hai. "Không phải là không muốn có thêm con, mà là không biết sẽ nuôi dạy thế nào trong điều kiện nhà ở chật chội, giá cả leo thang", anh Minh thở dài. Chị Hạnh động viên: "Thôi thì đợi khi nào mua được nhà cho ổn định đã".

Chữ "đợi khi nào" của chị nghe có phần yếu ớt và lạc lõng. Cuối cùng, cả hai quyết định tạm dừng kế hoạch sinh con. Với họ, mong muốn và thực tế bị chia cắt bởi một rào cản mang tên chi phí nhà ở.

Không chỉ là áp lực với những cặp vợ chồng trẻ, bài toán chỗ ở còn ảnh hưởng trực tiếp tới những người độc thân, khiến họ chùn bước trước ngưỡng cửa hôn nhân.

Anh Hoàng An (30 tuổi), làm thiết kế tại một công ty truyền thông ở Hà Nội, hiện đang sống một mình trong căn phòng trọ rộng 15m2 với giá thuê 3 triệu đồng/tháng. Công việc bận rộn, căn phòng chỉ là chỗ ngả lưng mỗi tối. Bạn bè cùng trang lứa nhiều người đã "yên bề gia thất", nhưng với anh An, chuyện hôn nhân "còn quá xa vời".

"Chỉ riêng chuyện chỗ ở đã là một áp lực quá lớn", anh chia sẻ. Tìm kiếm trên mạng, anh An giật mình khi thấy các căn hộ một phòng ngủ rộng khoảng 40m2 đang được rao bán 3 - 4 tỷ đồng. Với thu nhập 25 triệu đồng/tháng, nếu vay ngân hàng, khoản trả góp đã chiếm tới 2/3 số lương, buộc phải thắt chặt chi tiêu đến mức khó sống. "Nghĩ đến việc vừa trả nợ nhà, vừa lo cho gia đình nhỏ, tôi thấy mình chưa đủ sức gánh vác", anh An cười buồn.

Chính vì vậy, dù bạn gái nhiều lần thủ thỉ, bố mẹ hai bên sốt ruột thúc giục, chàng trai trẻ vẫn chưa dám tính tới chuyện kết hôn. "Người trẻ bây giờ không ngại yêu, cũng không ngại cưới. Nhưng để cưới xong mà có chỗ ở ổn định, không phải sống mãi trong cảnh thuê trọ tạm bợ thì lại là chuyện khác", anh nói.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (nay là Cục Thống kê), độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Cùng với đó, mức sinh năm 2024 chỉ còn 1,91 con/phụ nữ - thấp nhất trong lịch sử và chỉ bằng một nửa so với năm 1989. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, tỷ suất sinh thậm chí đang tiến sát ngưỡng "sinh thấp nghiêm trọng" theo phân loại của Liên Hợp Quốc (dưới 1,3 con/phụ nữ).

Một trong những nguyên nhân chính, theo phân tích của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), là chi phí sinh hoạt, đặc biệt là giá nhà ở liên tục leo thang, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa thu nhập trung bình. 

Cụ thể, trong giai đoạn 2014 - 2015, giá chung cư tại Hà Nội dao động 18 - 25 triệu đồng/m2. Sau 1 thập kỷ, đến quý II/2025, con số trung bình đã tăng vọt lên 75,5 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án cao cấp thậm chí chạm ngưỡng 100 - 150 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 - 8 lần.

Nhận định về thực trạng thu nhập không "đuổi kịp" giá nhà, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng ngay cả những người trẻ lương 40 - 50 triệu đồng/tháng vẫn không dám mua nhà nếu thiếu sự hỗ trợ từ gia đình. Tình trạng này nếu kéo dài có nguy cơ hình thành một thế hệ "ba không" - không mua nhà, không kết hôn, không sinh con. 

Về phía thị trường bất động sản, mức sinh giảm đồng nghĩa quy mô hộ gia đình mới hình thành bị thu hẹp, dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình - nhóm khách hàng chủ lực của thị trường - cũng giảm dần. Từ đó tạo ra vòng xoáy hai chiều: Giá nhà cao làm giảm nhu cầu lập gia đình và sinh con, trong khi mức sinh thấp sẽ tác động ngược, kìm hãm sức cầu trên thị trường bất động sản trong dài hạn.

"Nguy cơ lớn với mục tiêu phát triển bền vững"

Nhận định về vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, Phó chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước cho rằng, xu hướng giảm mức sinh ở giới trẻ không phải là hiện tượng riêng của Việt Nam mà đã trở nên khá phổ biến trên thế giới. "Càng ở những quốc gia phát triển, tỷ suất sinh càng thấp, trong đó mức giảm ở đô thị rõ rệt hơn so với nông thôn", ông nói.

Theo vị chuyên gia, nếu mức sinh vốn cao giảm xuống ở mức hợp lý thì đó là tín hiệu tốt cho sự phát triển, bởi mỗi gia đình sẽ có điều kiện chăm sóc con cái tốt hơn. Nhưng khi tỷ suất sinh xuống thấp hơn mức thay thế (bình quân 2,1 con/phụ nữ) thì hệ quả là mất cân bằng dân số, đẩy nhanh quá trình già hóa - một nguy cơ lớn với mục tiêu phát triển bền vững. Hiện nay, Việt Nam đã rơi vào tình trạng này, đặc biệt ở các đô thị lớn.

Theo GS. Cường, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, trong đó nổi bật là gánh nặng chi phí. Khi có thêm một đứa trẻ, gia đình phải tăng chi phí nuôi dưỡng, học tập; người mẹ cũng phải chấp nhận "chi phí cơ hội" khi tạm gác lại công việc và sự nghiệp. Bên cạnh đó, thêm một đứa trẻ đồng nghĩa với cần thêm diện tích nhà ở, phòng riêng, không gian chăm sóc. 

Bên cạnh đó, sự hiện diện của hạ tầng dịch vụ cho trẻ em như nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… giúp việc chăm sóc con cái nhẹ nhàng hơn. Ngược lại, thiếu những điều kiện này, việc nuôi dưỡng một đứa trẻ trở nên khó khăn.

Có thể thấy, những chuyển động của thị trường bất động sản gắn bó mật thiết với sự phát triển dân số. Những yếu tố như nguồn cung nhà ở, giá cả cùng hạ tầng y tế, giáo dục, giải trí… không chỉ tạo nên chất lượng sống mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định sinh con của các gia đình.

Ở chiều ngược lại, mức sinh thấp lại kìm hãm động lực phát triển. Khi số lượng gia đình trẻ giảm, nhu cầu về nhà ở và dịch vụ xã hội cũng thu hẹp, khiến nhà đầu tư kém hứng thú. Thị trường dễ chuyển dịch sang phân khúc bất động sản cho thuê hoặc phục vụ người trung niên, cao tuổi, từ đó nảy sinh sự mất cân đối giữa các nhóm tuổi.

Tác động kinh tế càng đáng lo hơn: Mức sinh giảm kéo theo già hoá dân số nhanh và thiếu hụt nguồn nhân lực - yếu tố then chốt của tăng trưởng bền vững. Nếu xu hướng này không sớm được điều chỉnh, "cửa sổ dân số vàng" sẽ nhanh chóng khép lại. 

Về kinh tế, lực lượng lao động thu hẹp khiến tăng trưởng chậm lại, chi phí nhân công tăng làm giảm sức cạnh tranh và sức hút FDI, trong khi chi ngân sách cho y tế, hưu trí, an sinh lại phình to, thu hẹp nguồn lực dành cho đầu tư phát triển. 

Về xã hội, gánh nặng chăm sóc người cao tuổi gia tăng, chất lượng sống của thế hệ trẻ bị ảnh hưởng khi phải chia sẻ trách nhiệm kinh tế nhiều hơn. Thậm chí, ở nhiều quốc gia già hóa, trung bình một trẻ sinh ra phải nuôi dưỡng 4 - 6 người cao tuổi - một áp lực vô cùng nguy hiểm.

Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2045 trở thành quốc gia thu nhập cao, phát triển bền vững, lấy con người làm trọng tâm. "Chỉ số phát triển con người (HDI) phải đạt trên 0,85 - tương đương nhóm quốc gia phát triển cao - phản ánh sức khỏe tốt, giáo dục đầy đủ và đời sống kinh tế - xã hội ổn định. Để làm được điều đó, cần tạo điều kiện phát triển toàn diện, cân bằng giữa cá nhân - xã hội - môi trường và các thế hệ", GS. Cường nói. 

Do đó, nếu tỷ suất sinh không đạt mức thay thế, sẽ phá vỡ sự cân bằng này. Ông nhấn mạnh thêm, đây là thách thức lớn đối với các quốc gia đang phát triển như Việt Nam, khi gánh nặng phụ thuộc gia tăng trong tình thế chưa kịp giàu đã già.

Đưa ra giải pháp cho vấn đề này, theo GS. Hoàng Văn Cường, phải giảm bớt gánh nặng chi phí sinh con, đặc biệt là các khoản nhà ở, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng. Điều đó đòi hỏi sự phát triển đồng bộ hạ tầng và bất động sản. 

GS. Cường nhấn mạnh thêm, môi trường sống có vai trò then chốt: Nhà ở không chỉ để trú ngụ, mà còn là nơi tái tạo sức lao động, thư giãn tinh thần và nuôi dưỡng sự phát triển bền vững của một gia đình. Bởi vậy, bất động sản nhà ở cần tạo ra không gian đồng bộ, đầy đủ tiện ích, góp phần trực tiếp vào sự phát triển nguồn nhân lực của đất nước./.