Thích
Giá điều chỉnh, thanh khoản suy yếu: Dấu hiệu đảo chiều rõ nét
Dữ liệu từ Báo cáo chiến lược thị trường bất động sản của REFI cho thấy quý IV/2025, thị trường bất động sản Hà Nội đã bước vào nhịp điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Ở phân khúc căn hộ sơ cấp, giá trung bình giảm từ khoảng 91 triệu đồng/m2 xuống còn 78 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm khoảng 14% theo quý.
Phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh hơn, khi giá bán sơ cấp giảm 18,7%, từ 229 triệu đồng/m2 xuống còn 186 triệu đồng/m2, trước khi đi ngang quanh mức 187 triệu đồng/m2 vào cuối năm. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang chịu áp lực điều chỉnh giá trong bối cảnh nguồn cung gia tăng nhanh.
Trên thị trường thứ cấp, xu hướng có độ trễ. Giá căn hộ đạt khoảng 62 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025, tăng nhẹ khoảng 1% theo quý nhưng tăng mạnh tới 24% so với đầu năm. Điều này phản ánh thực tế rằng giá đã tăng đáng kể trong giai đoạn trước và hiện bắt đầu chững lại. Tương tự, nhà thấp tầng thứ cấp đạt khoảng 201 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo quý nhưng cao hơn khoảng 20% so với đầu năm.
Thanh khoản thị trường hiện đang có dấu hiệu suy yếu rõ rệt. Tổng lượng giao dịch năm 2025 đạt khoảng 109.000 giao dịch, giảm 8% so với năm trước. Riêng quý IV/2025, số giao dịch căn hộ vào khoảng 23.000, xuống mức thấp nhất trong khoảng hai năm gần đây, cho thấy tâm lý thận trọng đang chi phối hành vi mua bán.
Lệch pha cung - cầu: Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường
Trọng tâm của giai đoạn hiện tại không nằm ở giá, mà ở sự lệch pha giữa cung và cầu.
Nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025 đạt gần 36.000 sản phẩm - mức cao thứ hai kể từ năm 2019. Dự kiến trong giai đoạn 2026–2027, mỗi năm thị trường tiếp tục đón trên 30.000 căn hộ mới, cùng khoảng 8.000 sản phẩm nhà thấp tầng, chủ yếu tập trung tại các khu vực phát triển hạ tầng mạnh như vành đai 3,5 và vành đai 4.
Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm đang tạo ra nhiều thay đổi lớn đến các lĩnh vực của TP.
Ngược lại, nhu cầu mua nhà đang chững lại. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định trong bối cảnh giá đã tăng liên tục trước đó, đồng thời chờ đợi các thay đổi từ quy hoạch và chính sách mới của Thủ đô. Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao cũng khiến dòng tiền vào thị trường bị hạn chế.
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ vẫn duy trì quanh ngưỡng 70-80%, song có dấu hiệu giảm so với các giai đoạn trước. Đáng chú ý, lợi suất cho thuê căn hộ giảm mạnh từ khoảng 4,3% xuống còn 2,47% vào đầu năm 2026, điều này phản ánh hiệu quả đầu tư cho thuê suy giảm rõ rệt trong năm 2026.
"Bùng nổ nguồn cung": Thị trường chuyển sang thế của người mua
Những diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đã bước sang giai đoạn "bùng nổ nguồn cung" trong chu kỳ phát triển.
Đặc trưng của giai đoạn này là nguồn cung tăng nhanh hơn nhu cầu, khiến giá bắt đầu điều chỉnh và thanh khoản suy yếu. Quyền chủ động trên thị trường dần chuyển từ người bán sang người mua, khi khách hàng có nhiều lựa chọn hơn và khả năng đàm phán tốt hơn.
Diễn biến chu kỳ cũng cho thấy sau giai đoạn phục hồi trong năm 2024 và tăng trưởng trong nửa đầu 2025, thị trường đã bắt đầu bước vào vùng điều chỉnh từ nửa cuối 2025 và có thể kéo dài sang năm 2026.
Quy hoạch và thể chế: "Lực đẩy" dài hạn của thị trường
Dù ngắn hạn đối mặt với điều chỉnh, nền tảng dài hạn của thị trường Hà Nội vẫn đang được củng cố bởi những thay đổi lớn về quy hoạch và thể chế.
Luật Thủ đô sửa đổi được kỳ vọng tạo nên hành lang pháp lý mới cho thành phố trong việc triển khai các dự án quy mô lớn.
Dự thảo Luật Thủ đô sửa đổi được kỳ vọng tạo ra cơ chế phân quyền mạnh hơn cho thành phố trong việc triển khai các dự án quy mô lớn, đồng thời bổ sung các công cụ tài chính như phát hành trái phiếu công trình. Đây là yếu tố quan trọng giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng.
Song song, quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm định hình mô hình phát triển đa cực với 12 khu đô thị đặc thù, lấy trục sông Hồng làm trung tâm và thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD (gắn với hệ thống metro). Các trục vành đai và hạ tầng kết nối vùng được xác định là động lực chính cho sự dịch chuyển không gian đô thị và giá trị bất động sản.
Dòng vốn duy trì động lực trung hạn
Một điểm sáng đáng chú ý là dòng vốn vẫn tiếp tục chảy mạnh vào Hà Nội. Vốn FDI năm 2025 đạt hơn 4,1 tỷ USD - mức cao nhất trong 5 năm, cho thấy sức hút của thị trường vẫn được duy trì.
Đầu tư công và nguồn vốn tạo lực đẩy dài hạn cho sự phát triển của thị trường.
Đầu tư công cũng giữ quy mô lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển hạ tầng. Dù tỷ lệ giải ngân có biến động theo từng năm, xu hướng chung vẫn là gia tăng, tạo nền tảng cho tăng trưởng trung hạn của thị trường bất động sản.
Chung cư tiếp tục dẫn dắt, thị trường phân hóa rõ rệt
Cấu trúc thị trường đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc.
Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt, chiếm khoảng 63% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Đây là phân khúc có nhu cầu ở thực cao, thanh khoản tốt hơn và ít chịu tác động của chu kỳ đầu cơ.
Ngược lại, nhà thấp tầng có mức độ nhạy cảm cao hơn với biến động thị trường do giá trị lớn và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Biên độ điều chỉnh giá ở phân khúc này cũng lớn hơn, phản ánh rõ tác động của chu kỳ.
Giai đoạn hiện tại mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi mặt bằng giá đã bắt đầu điều chỉnh và nguồn cung trở nên dồi dào hơn.
Tuy nhiên, thị trường cũng bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh mẽ. Những sản phẩm gắn với hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực sẽ tiếp tục giữ giá trị, trong khi các tài sản mang tính đầu cơ có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh kéo dài.
Trong bối cảnh đó, bất động sản Hà Nội không còn là cuộc chơi của kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển sang giai đoạn đề cao giá trị sử dụng thực và tầm nhìn dài hạn - nơi người mua nắm giữ lợi thế, nhưng cũng đòi hỏi sự tỉnh táo hơn bao giờ hết.
