Doanh nghiệp nước ngoài tích cực mở rộng thị phần tại Việt Nam
Nếu như khoảng 15 năm trước, dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam chủ yếu ghi nhận sự hiện diện của Keppel Land và CapitaLand, tập trung tại phân khúc cao cấp thì hiện tại, bản đồ thị trường đã xuất hiện nhiều "tân binh" đáng chú ý như Lotte Group, GS E&C, Sumitomo, Hong Kong Land... Sự thay đổi này cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam đã lan tỏa đến đa dạng phân khúc nhà ở khác nhau.
Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, trong quý I/2025, vốn FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt gần 2,4 tỷ USD, tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 1,1 tỷ USD, chiếm 26% tổng vốn đầu tư. Nếu tính cả vốn điều chỉnh, con số này tăng lên gần 2,3 tỷ USD, một mức tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ năm 2024.
Theo giới chuyên gia, điểm khác biệt đáng chú ý là cách thức tham gia thị trường của nhà đầu tư ngoại. Nếu trước đây, họ chủ yếu ở giai đoạn tìm hiểu, thì hiện tại, họ đã có những động thái trực diện hơn. Hình thức hợp tác đầu tư, bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để cùng phát triển dự án đang trở nên phổ biến. Bước chuyển này được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán huy động vốn nước ngoài, một điểm yếu trước đây của thị trường.
Sự tham gia sâu rộng hơn của nhà đầu tư nước ngoài đồng nghĩa với việc đa dạng hóa các phân khúc đầu tư. Thêm vào đó, tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này có khả năng nâng cấp chất lượng các dự án hiện có. Tuy nhiên, một hệ quả có thể thấy là "sân chơi" bất động sản sẽ đòi hỏi nguồn vốn lớn hơn, có khả năng thu hẹp cơ hội tham gia của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Trong quý I/2025, vốn FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt gần 2,4 tỷ USD, tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Ảnh minh họa.
Chia sẻ về khẩu vị của doanh nghiệp ngoại trên thị trường bất động sản Việt Nam, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Môi giới và Đầu tư của Savills Hà Nội, nhận định rằng các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đang có hoạt động tích cực nhất. Đáng chú ý, sự quan tâm từ các nhà đầu tư Mỹ và châu Âu cũng ngày càng gia tăng. Về phân khúc, bất động sản nhà ở tiếp tục thu hút sự chú ý đáng kể nhờ quá trình đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng tại các thành phố lớn.
Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản thương mại cũng nhận được sự quan tâm lớn nhờ sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bán lẻ và dịch vụ. Ngoài ra, bất động sản khu công nghiệp cũng là điểm đến ưa thích của nhiều "ông lớn" nước ngoài.
Theo quan sát của bà Dung, các nhà đầu tư hiện nay có xu hướng ưu tiên hợp tác với các doanh nghiệp tư nhân Việt Nam nhờ tính linh hoạt và khả năng thích ứng nhanh trong vận hành. Quy mô và tổng mức đầu tư của các nhà đầu tư rất đa dạng, tùy thuộc vào tiềm năng và đặc điểm của từng phân khúc.
Trên thực tế, việc mở rộng tại Việt Nam của doanh nghiệp ngoại càng thể hiện rõ hơn vào các thương vụ M&A đình đám trong thời gian qua. Đơn cử, Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited, thuộc CapitaLand, với giá trị lên đến 554 triệu USD.
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Nam Long Đại Phước (quy mô 45 ha) cho đối tác chiến lược Nhật Bản Nishi Nippon Railroad. Giá trị của lần mua bán này là 26 triệu USD.
Kim Oanh Group đã kí kết hợp tác ba tập đoàn: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development (của Nhật Bản) để phát triển dự án Một Thế Giới - The One World tại Bình Dương.
Hay Mapletree Logistics Trust – một quỹ đầu tư đến từ Singapore – đã chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) để mua lại hai nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, đánh dấu bước tiến lớn trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
Những giao dịch trên không chỉ đơn thuần là hoạt động mua bán tài sản. Chúng cho thấy một xu hướng rõ ràng: các doanh nghiệp nước ngoài đang có sự "chọn lọc" kỹ lưỡng hơn khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Họ không chỉ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn mà còn nhắm đến các dự án có quy mô, tiềm năng tăng trưởng bền vững và có thể mang lại giá trị lâu dài. Sự tham gia của các nhà đầu tư đến từ các quốc gia có kinh nghiệm phát triển bất động sản như Singapore và Nhật Bản cũng cho thấy kỳ vọng về sự phát triển chất lượng và bài bản hơn của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai. Đây có thể là một tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang dần "hấp thụ" những dòng vốn đầu tư dài hạn và có chiến lược rõ ràng.
Việc thu hút đầu tư cần có sự chọn lọc
Chiến lược phát triển của các doanh nghiệp FDI đang phác họa những đường nét đáng chú ý cho thị trường bất động sản Việt Nam. Theo tìm hiểu của Reatimes, với mục tiêu đạt doanh thu 14 tỷ RM (tương đương 3,15 tỷ USD) vào năm 2025, Gamuda Land tiếp tục đẩy mạnh chiến lược phát triển các dự án mới, đáp ứng nhu cầu nhà ở cao cấp và các khu đô thị hiện đại tại Việt Nam. Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam chia sẻ rằng: "Việt Nam không chỉ là thị trường trọng điểm của tập đoàn mà còn là một trong những thị trường có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Việc điều chỉnh các bộ luật quan trọng trong ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra nền tảng vững chắc để thị trường Việt Nam tiếp tục phát triển bền vững và thu hút sự đầu tư lớn từ các tập đoàn quốc tế".
Còn với CapitaLand cũng đang sở hữu danh mục dự án tại 16 tỉnh thành, tiêu biểu như: Lumi Hanoi, The Vista, Krista, D'edge Thảo Điền, Feliz En Vista, De La Sol, D1mension, Sycamore… Thông tin trên báo chí, đại diện doanh nghiệp này cho biết đã phát triển hơn 18.000 căn hộ cao cấp và con số này dự kiến đạt 30.000 căn vào năm 2029. Đặc biệt, thời gian tới doanh nghiệp sẽ mở rộng danh mục phát triển dự án với quy mô lớn tại các tỉnh, thành vệ tinh của 2 đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TP.HCM. Đây là thay đổi lớn trong chiến lược so với 20 năm trước. Bên cạnh phân khúc nhà ở, CapitaLand cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào bất động sản thương mại và công nghiệp, mở ra những hướng đi đa dạng trên khắp cả nước.
Như vậy, những lợi thế hiện tại của Việt Nam, dù đã tạo ra sức hút nhất định với các doanh nghiệp FDI, song tiềm năng thu hút vốn đầu tư trực FDI vào toàn bộ nền kinh tế nói chung và đặc biệt vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, vẫn chưa được khai thác một cách tương xứng với những lợi thế của Việt Nam.
GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài.
Phân tích rõ hơn, GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài cho rằng, Việt Nam đang nổi lên như một hình mẫu thành công trong việc hấp thụ dòng vốn FDI. Theo chuyên gia, điều này có được nhờ thể chế và môi trường đầu tư ngày càng được cải thiện, nền tảng chính trị ổn định và tiềm năng tăng trưởng kinh tế đầy hứa hẹn.
Từ đánh giá này, GS. Nguyễn Mại chỉ ra rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một cơ hội lớn để trở thành một trong những điểm đến FDI hấp dẫn nhất khu vực. Thực tế cho thấy, phần lớn các doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đều là những tập đoàn có quy mô lớn, mang theo hình thức đầu tư ngày càng đa dạng và chất lượng cao. Nhiều dự án FDI trong lĩnh vực này có tổng vốn đầu tư lên đến hàng tỷ đô la Mỹ. Việc thu hút mạnh mẽ nguồn vốn FDI vào bất động sản góp phần làm phong phú các loại hình sản phẩm trên thị trường, từ bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư cao cấp, đến bất động sản nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe.
Tuy nhiên, GS. Mại cũng lưu ý, để phát triển bền vững, việc thu hút đầu tư cần có sự chọn lọc. Ưu tiên nên dành cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, có giải pháp đầu tư gắn liền với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh và bền vững, đồng thời đề cao trách nhiệm của doanh nghiệp đối với các vấn đề môi trường và xã hội trong suốt quá trình hoạt động tại Việt Nam.
Bên cạnh những cơ hội, GS. Nguyễn Mại cũng chỉ ra những trở ngại hiện hữu trong việc thu hút FDI vào bất động sản. Theo ông, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là vấn đề đất đai, vẫn còn phức tạp. Ngoài ra, hoạt động tín dụng bất động sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự phù hợp với cơ chế thị trường, và hiện vẫn thiếu cơ chế khuyến khích đầu tư xanh vào lĩnh vực bất động sản.
Để khắc phục những thách thức này, GS. Nguyễn Mại nhấn mạnh sự cần thiết của việc cơ quan nhà nước tiếp tục rà soát cắt giảm thủ tục hành chính cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với các loại hình bất động sản mới như thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe cần có những quy định sao cho phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, cần tiếp tục tạo dựng một môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách tài chính, tiền tệ, đáp ứng nhu cầu về dòng vốn và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài
GS. Nguyễn Mại cũng cho rằng cần nâng cao chất lượng công tác quy hoạch ngành, vùng và địa phương, hiện đại hóa cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội phục vụ kinh tế xanh và kinh tế số, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với đó, cần chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và đề cao trách nhiệm xã hội đối với tăng trưởng xanh và kinh tế số. Cuối cùng, việc chuyển đổi nhanh chóng và hiệu quả sang chính phủ điện tử, chính phủ số, giảm thiểu thời gian và thủ tục hành chính rườm rà, minh bạch hóa quy trình sẽ giúp nhà đầu tư nước ngoài triển khai dự án nhanh chóng và hiệu quả, đóng góp vào mục tiêu phát triển chung của đất nước.
"Bước vào kỷ nguyên mới của đất nước, nền kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng có cơ hội rất lớn trong thu hút FDI nhưng đi cùng là những thách thức không hề nhỏ. Với sự hỗ trợ từ Chính phủ và tiềm năng nội tại, chúng ta có thể tin tưởng rằng lĩnh vực bất động sản trong tương lai sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn nước ngoài để đóng góp cho sự triển kinh tế bền vững của đất nước", GS. Nguyễn Mại nhận định
