Ngày 16/8, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã chủ trì buổi làm việc với Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cùng một số đơn vị trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất.
Tại buổi làm việc, các đại biểu đồng tình với đề xuất thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, nên thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất ở Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh, cấp huyện và yêu cầu tất cả các giao dịch báo cáo về Bộ Tài nguyên và Môi trường thông qua cơ sở dữ liệu đất đai để Bộ theo dõi quản lý tập trung, thống nhất.
Các đại biểu cũng đưa ra phương án, thành lập Sàn trên cơ sở Sàn giao dịch bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng thiết kế trong Luật là Sàn phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp. Trong đó, quy định rõ về giao dịch quyền sử dụng đất phải qua Sàn và về mặt tổ chức là của ngành xây dựng để không phát sinh tổ chức bộ máy.
Trước những đề xuất này, Thứ trưởng Lê Minh Ngân yêu cầu Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai nghiên cứu Sàn giao dịch quyền sử dụng đất trên cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đảm bảo không phát sinh thủ tục và không tăng chi phí xã hội. Đồng thời, khẩn trương xây dựng các phương án thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất để báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
Để cung cấp thêm một góc nhìn về đề xuất thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way xoay quanh vấn đề này.
PV: Thưa Luật sư, ông có suy nghĩ như thế nào về chủ trương thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất?
Luật sư Lê Văn Hồi: Việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực chất là luật hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Ngoài chủ trương thành lập Sàn giao dịch, trong nỗ lực về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Ban Chấp hành Trung ương còn định hướng một số nội dung khác như bỏ khung giá đất, công khai giá đất, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, xử lý nghiêm các vi phạm trong lĩnh vực đất đai…
Theo góc nhìn cá nhân, tôi đánh giá cao nỗ lực, quyết tâm của Đảng, Chính phủ trong việc công khai, minh bạch hóa về giá quyền sử dụng đất. Việc này sẽ góp phần không nhỏ trong việc hạn chế tình trạng giao dịch hai giá, tránh thất thoát thuế, tiền sử dụng đất trong các giao dịch bất động sản, đồng thời cũng tránh tình trạng lũng đoạn giá trên thị trường. Về lâu dài, tôi tin tưởng chính sách này là phù hợp để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, công khai nên sẽ có sự tác động tích cực đến thị trường.
PV: Vậy Sàn giao dịch quyền sử dụng đất có gì khác so với sàn giao dịch bất động sản thông thường?
Luật sư Lê Văn Hồi: Thời điểm hiện tại, việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đang dừng lại ở bước giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng nghiên cứu, thành lập. Do đó, chưa thể đánh giá được sự khác biệt cụ thể, chi tiết giữa Sàn giao dịch quyền sử dụng đất với các sàn giao dịch bất động sản thông thường.
Tuy nhiên, với những thông tin hiện tại, tôi hiểu rằng Sàn giao dịch quyền sử dụng đất được thành lập bởi các cơ quan nhà nước, có thể thành lập sàn giao dịch tập trung tại Trung ương, triển khai đồng loạt các chi nhánh về từng địa phương để đảm bảo việc giao dịch quyền sử dụng đất được thuận tiện cho người dân.
Khi được lập bởi cơ quan nhà nước, mục đích lợi nhuận không hẳn là yếu tố quyết định, ngược lại, các vấn đề liên quan đến lợi ích chung, lợi ích xã hội sẽ được quan tâm hơn.
Còn các sàn giao dịch bất động sản thông thường hiện nay đang được thành lập bởi tư nhân, mục đích tiên quyết là lợi nhuận nên sẽ có khác biệt cả về quy mô, tính chất. Hơn nữa, sàn giao dịch bất động sản hiện tại giao dịch tất cả các loại bất động sản (bao gồm cả quyền sử dụng đất) nên về sản phẩm sẽ đa dạng hơn.
PV: Chủ trương thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đang đặt ra nhiều kỳ vọng về sự minh bạch các giao dịch liên quan đến đất đai, giúp hình thành hệ thống dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, kỳ vọng này có dễ dàng đạt được, thưa ông?
Luật sư Lê Văn Hồi: Tìm kiếm sự minh bạch về pháp lý, giá cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là điều không hề dễ dàng. Sự khó khăn là rõ ràng, khi Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ có thể thay đổi cả tư duy của người dân khi thực hiện các giao dịch đất đai. Hơn nữa, khi đưa vào hoạt động, mục tiêu chống thất thu thuế sẽ gây ảnh hưởng đến túi tiền của người dân, và đâu đó, người dân có thể tìm cách để hạn chế việc này.
Tuy nhiên, tôi tin với sự nỗ lực, quyết tâm của các cơ quan quản lý nhà nước thì chủ trương này sẽ được đưa vào thực tế vì những điểm tích cực, đúng đắn của nó mang lại cho thị trường bất động sản.
PV: Mục tiêu công khai, minh bạch giá đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất là tích cực và cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn đang ghi nhận nhiều ý kiến trái chiều khi cho rằng, giao dịch qua sàn sẽ làm tăng thêm chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí phát sinh khác nữa. Ông nghĩ sao về điều này?
Luật sư Lê Văn Hồi: Đây cũng là vấn đề cần lưu tâm trong quá trình nghiên cứu, xây dựng Sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Như tôi đã nói, khi hoạt động của Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đưa vào thực tế, mục tiêu chống thất thu ngân sách nhà nước đạt được, đồng nghĩa với các khoản tiền thuế, tiền sử dụng đất của người dân phải nộp sẽ tăng hơn so với thời điểm giao dịch “hai giá” như hiện nay.
Nếu như phát sinh thêm các chi phí khác liên quan đến thẩm định, thẩm tra, chi phí vận hành thì cũng sẽ là lực cản lớn để chính sách này đi vào thực tế. Do đó, quá trình nghiên cứu, xây dựng cần đảm bảo được sự cân bằng trong thực thi, không nên đặt nặng mục tiêu lợi nhuận đối với các sàn giao dịch, cần quan tâm hơn đến các mục tiêu chính trị, lợi ích của cộng đồng, xã hội.
PV: Vậy theo quan điểm của ông, giao dịch quyền sử dụng đất nên bắt buộc qua sàn hay chỉ dừng ở mức khuyến khích là phù hợp?
Luật sư Lê Văn Hồi: Chúng ta cần tính toán cụ thể được chi phí phát sinh khi giao dịch qua Sàn giao dịch quyền sử dụng đất, từ đó mới có thể đưa ra đánh giá nên bắt buộc hay khuyến khích.
Đương nhiên, chi phí phát sinh phải đi kèm với lợi ích của người dân - khách hàng của sàn giao dịch, vậy người dân sẽ có được lợi ích gì khi giao dịch qua sàn? Có thể kể đến là sự an toàn về pháp lý, giá cả cho người mua, thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản được diễn ra nhanh chóng hơn… Vậy những lợi ích này có tương xứng với các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn hay không? Chỉ có thời gian mới trả lời được, do đó, quan điểm của tôi là khi đưa vào thực tế nên dừng lại ở mức khuyến khích trong khoảng thời gian từ 3 - 5 năm, sau đó mới chuyển sang bắt buộc giao dịch qua sàn.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
