Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được cơ quan soạn thảo tích cực hoàn thiện và dự kiến trình Quốc hội xem xét, thảo luận vào kỳ họp tháng 5/2023. Đây là bộ luật có nhiều tác động đến thị trường bất động sản nói riêng cũng như đời sống xã hội nói chung nên nhận được sự quan tâm rất lớn từ dư luận.
Tránh vỏ dưa…
Như Reatimes đã đưa tin trước đó, đầu tháng 4/2023 Bộ Xây dựng đã có báo cáo gửi Chính phủ về việc tiếp thu giải trình ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và báo cáo thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Ở thời điểm đó, sau khi xem xét ý kiến của cả Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Ủy ban Pháp luật đều đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã tiếp thu và đề xuất rút bỏ quy định này trong tờ trình gửi Chính phủ.
Đến ngày 14/4, tại tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi tới Quốc hội, Chính phủ đã chính thức bỏ quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Đây vốn dĩ là vấn đề vẫn luôn nhận được rất nhiều ý kiến trái chiều ngay từ lần đầu tiên được đưa vào dự thảo. Như vậy, qua nhiều lần lấy ý kiến và tiếp thu, Chính phủ đã chính thức bỏ quy định nhạy cảm này.
Trao đổi với PV Reatimes, Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way đánh giá đây là quyết định phù hợp. Ngược dòng thời gian, kể từ khi đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được nêu lên thì chuyên gia Hồi vẫn luôn là một trong những người phản đối quy định này.
"Có nhiều lý do để tôi phản đối quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Một số có thể kể đến như gây tâm lý bất an trong xã hội, đặc biệt những người đang sở hữu căn hộ chung cư; không phù hợp với quan niệm sống, văn hóa của người Việt Nam về sở hữu tài sản có giá trị lớn như nhà chung cư; không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, quy định về quyền sở hữu theo pháp luật dân sự…", ông Hồi cho hay.
Mặt khác, trước những lo ngại của nhiều chuyên gia trong việc chưa có hành lang pháp lý đầy đủ cho việc phá dỡ, xây dựng lại đối với các công trình nhà ở đã xuống cấp; luật sư Hồi cho rằng cần bổ sung thêm quy định về niên hạn sử dụng cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư, cộng đồng dân cư và cơ quan Nhà nước.
Tin vui là trong tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, Chính phủ cũng đã bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ nhà chung cư và làm rõ trách nhiệm của các chủ thể liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo Chính phủ, mục đích của việc này là để có cơ sở pháp lý giải quyết, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc thực tế tại nhiều địa phương.
… gặp vỏ dừa
Mặc dù vậy, tại khoản 4 điều 39 dự thảo quy định về thực hiện dự án nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng đề xuất: Chỉ được bàn giao nhà ở cho người mua sau khi đã hoàn thành nghiệm thu toàn bộ công trình nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở. Trường hợp bàn giao nhà chung cư là công trình cấp đặc biệt, cấp I thì chủ đầu tư phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở trung ương; trường hợp bàn giao nhà chung cư còn lại thì phải có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia Pháp lý Bất động sản, quy định trên sẽ làm phát sinh thêm một "giấy phép con" là "thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư" của cơ quan quản lý nhà ở - một thủ tục hành chính hoàn toàn mới và không có trong Luật Nhà ở năm 2014.
Ông Đỉnh đánh giá đây là quy định khiến thủ tục bị "nhân đôi", gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng nghĩa với việc làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế.
Lý do là bởi với Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định với "công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng" (có bao gồm nhà chung cư) thì bắt buộc phải có "văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu" của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc thuộc UBND cấp tỉnh theo pháp luật về xây dựng.
"Như vậy để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại "giấy phép" do cùng một cấp hành chính ban hành", ông Đỉnh nhận định.
Trước đó, tại các phiên bản dự thảo cũ cũng như trong đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) báo cáo Quốc hội để đưa vào Chương trình xây dựng luật cũng không hề đề cập đến thủ tục hành chính "thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư". Hiện tại, các quy định về "giấy phép con" này cũng vẫn sơ khai, chưa rõ ràng và chi tiết.
Do đó, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần phải có báo cáo, giải trình đầy đủ về lý do, căn cứ, sự cần thiết của việc đề ra chính sách mới này và tính khả thi nếu chính sách được triển khai trong thực tế.
Quy định cần phù hợp với tinh thần "đơn giản hóa thủ tục hành chính"
Theo quy định tại Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và những văn bản hướng dẫn thi hành, để bàn giao nhà chung cư thì chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện: Đã được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; đảm bảo vận hành, khai thác an toàn khi đưa chung cư vào sử dụng; hoàn thành đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; đảm bảo nhà chung cư phải được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Trên cương vị là người đã từng trực tiếp đại diện cho cả chủ đầu tư (trong công tác bàn giao) lẫn khách hàng (trong việc nhận bàn giao căn hộ), Luật sư Lê Văn Hồi bày tỏ khó khăn khi cho biết bộ hồ sơ pháp lý bàn giao nhà chung cư cần rất nhiều văn bản để đáp ứng đầy đủ các đầu mục như đã nêu trên.
Trong khi đó, khi được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền (của Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng tùy cấp công trình) đã khẳng định và chịu trách nhiệm về tính an toàn của công trình khi đưa vào sử dụng.
Vì vậy, ông Hồi nhận định: "Cá nhân tôi cho rằng không cần thiết phải khai sinh thêm quy định về thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở nữa. Bởi lẽ các quy định hiện tại nếu được tuân thủ triệt để đã đảm bảo an toàn cho người dân khi nhận bàn giao nhà ở, không cần thiết phát sinh thêm giấy phép con để thêm thủ tục cho chủ đầu tư, gây chậm trễ hơn trong công tác bàn giao căn hộ chung cư".
Mặt khác, Luật sư Hồi cũng cho rằng việc nhân đôi thủ tục của dự án tại cùng một cơ quan quản lý nhà nước thiết nghĩ không phù hợp với tinh thần đơn giản hóa thủ tục hành chính, không tạo điều kiện làm ăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phải đối mặt với muôn vàn khó khăn như hiện nay.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Chỉ riêng tại Hà Nội và TP.HCM, ước tính có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai dự án. Đáng tiếc là những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng vẫn chưa được giải quyết.
Phát biểu tại Hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng" diễn ra vào sáng 19/4, ông Phạm Thu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) đã phải than trời: "Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chính là thủ tục. Có những dự án mà thủ tục làm không xong trong một năm trời, dù công ty có mối quan hệ rất tốt với địa phương".
Có thể thấy, vướng mắc về thủ tục hành chính đã và đang "hành" doanh nghiệp bất động sản rất nhiều, đặc biệt trong những tháng ngày khốn khó như hiện nay. Do đó, theo Luật sư Lê Văn Hồi, một quy định không thật sự cần thiết nếu được thông qua sẽ gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Bởi lẽ thêm thủ tục là thêm thời gian và thêm chi phí. Người mua nhà sẽ phải nhận nhà lâu hơn, trong khi chi phí bị đội lên cũng sẽ tính trực tiếp vào giá bán căn hộ chung cư.
"Tuy nhiên, nếu nhìn vào mặt tích cực, quy định này có thể sẽ giúp người dân an tâm hơn khi nhận nhà, dù sao thêm thủ tục thì vẫn là thêm bảo chứng pháp lý đối với chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ. Quy định về thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở còn đang ở dạng dự thảo, cơ quan lập pháp sẽ lắng nghe ý kiến của người dân trong quá trình xây dựng pháp luật, minh chứng rõ ràng nhất là quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được bỏ", ông Hồi bổ sung./.
