Giới siêu giàu Hồng Kông (Trung Quốc) "khóc ròng" vì bất động sản lao dốc

Hồng Kông (Trung Quốc) , "hòn ngọc Viễn Đông" lừng danh với những tòa nhà chọc trời vươn mình kiêu hãnh, từng là biểu tượng cho sự phồn vinh và thịnh vượng bậc nhất châu Á. Thế nhưng, năm 2024, thị trường bất động sản nơi đây lại mang một gam màu hoàn toàn khác. Những tòa tháp triệu đô, từng là niềm khao khát của giới đầu tư, nay chìm trong bóng tối của sự ảm đạm.

Không còn là "miền đất hứa" cho giới siêu giàu Trung Quốc, Hồng Kông đang chứng kiến làn sóng bán tháo tài sản chưa từng có. Những doanh nhân từng phất lên nhờ thời kỳ hoàng kim của kinh tế Trung Quốc, nay phải ngậm ngùi chia tay những căn biệt thự xa hoa do lãi suất cao và nền kinh tế suy thoái, chấp nhận "cắt lỗ" để cứu vãn tình hình tài chính.

Một trong những trường hợp điển hình là Chen Zhuolin, Chủ tịch Agile Group. Vị tỷ phú 62 tuổi này đã mất 16 triệu đô la Mỹ vào tháng 11/2024 khi phải bán 9 căn hộ tại Hamburg Villa với tổng giá trị là 213 triệu đô la Hồng Kông (27,3 triệu đô la Mỹ) và mức chiết khấu lên tới 53 - 63%,, chưa bằng một nửa khoản đầu tư ban đầu cách đây 6 năm.

Cụ thể, theo các đại lý và hồ sơ chính thức, ông Chen chỉ thu về được khoảng 90 triệu đô la Hồng Kông, với mức chiết khấu tổng cộng là 58%. Một trong những căn hộ tại Hamburg Villa, căn hộ 3 phòng ngủ rộng 872 foot vuông, được bán với giá 8 triệu đô la Hồng Kông vào ngày 1 tháng 11, thấp hơn gần 2/3 so với giá mua 21,4 triệu đô la Hồng Kông vào năm 2018.

Giống như nhiều công ty bất động sản Trung Quốc khác, Agile đang phải vật lộn với vấn đề thanh khoản. Vào tháng 5, công ty đã không thể trả lãi cho một trái phiếu trị giá 483 triệu USD đáo hạn vào năm 2025. Các nguồn tin trước đây cho biết Agile cũng đang tìm cách tái cấp vốn cho khoản vay 894 triệu đô la Hồng Kông, sử dụng dự án của mình trên đường Mount Parker ở Quarry Bay làm tài sản thế chấp.

Theo truyền thông địa phương, những người nhận dự án rộng 448.000 foot vuông này đã yêu cầu 3,5 tỷ đô la Hồng Kông, tương đương 7.800 đô la Hồng Kông mỗi foot vuông. Theo Savills, chi phí mua lại của Agile là khoảng 3,3 tỷ đô la Hồng Kông.

Đây chỉ là một trong số rất nhiều câu chuyện “tháo chạy” khỏi thị trường bất động sản của giới siêu giàu Hồng Kông, khi giá trị tài sản của họ bị xói mòn nghiêm trọng.

Bên cạnh Chen Zhuolin, danh sách những “nạn nhân” của thị trường bất động sản ảm đạm còn có những cái tên đình đám khác như Hứa Gia Ấn, người sáng lập China Evergrande Group cũng đang ngập trong nợ nần đã phải bán một biệt thự rộng 5.171 foot vuông tại 10B Black's Link với giá thấp hơn 44% so với ước tính thị trường, chỉ 448 triệu đô la Hồng Kông (tương đương 57,35 triệu USD). Gia đình họ Ho, một gia tộc kín tiếng trong lĩnh vực bất động sản, cũng bán 4 biệt thự trên The Peak với mức chiết khấu 35% để trả nợ. Tổng giá trị của 4 căn biệt thự này là 1,1 tỷ đô la Hồng Kông (tương đương 141 triệu USD). Ngoài ra còn có những cái tên đình đám khác như gia đình "vua cửa hàng" quá cố Tang Shing-bor và Chen Hongtian của Cheung Kei Group.

Thị trường bất động sản Hồng Kông (Trung Quốc) không chỉ chịu ảnh hưởng từ những vấn đề chung của kinh tế toàn cầu, mà còn đối mặt với những khó khăn đặc thù.

Thứ nhất, lãi suất tăng cao là một "gọng kìm" siết chặt thị trường. Từ giữa năm 2022, lãi suất đã tăng gấp 5 lần, đạt mức cao nhất kể từ năm 2008. Điều này khiến chi phí vay vốn tăng vọt, gây áp lực lớn lên cả người mua và nhà đầu tư. Người mua e ngại vay vốn, nhà đầu tư cũng dè dặt hơn trong việc "xuống tiền". Hệ quả là nhu cầu mua bán giảm sút, giá bất động sản liên tục đi xuống.

Thứ hai, thị trường bất động sản Hồng Kông đang chịu sức ép khổng lồ từ cuộc suy thoái kéo dài trên thị trường bất động sản Trung Quốc đại lục. Theo Reeves Yan, Giám đốc thị trường vốn tại CBRE Hong Kong, giá bất động sản văn phòng và bán lẻ đã giảm từ 50 đến 70% so với đỉnh điểm, một phần do tác động tiêu cực từ đại lục. Suy thoái kinh tế ở Trung Quốc đã khiến nhiều nhà đầu tư đại lục "tháo chạy" khỏi thị trường Hồng Kông, đồng thời làm giảm sức mua. Thêm vào đó, việc đồng Nhân dân tệ mất giá so với đồng USD càng khiến bất động sản ở Hồng Kông trở nên đắt đỏ hơn đối với người mua từ đại lục.

Thứ ba, những yếu tố "nội tại" của Hồng Kông cũng góp phần làm trầm trọng thêm tình hình. Đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy xu hướng làm việc từ xa, khiến nhu cầu thuê văn phòng giảm sút. Theo PwC, 76% nhân viên tại Hồng Kông đã làm việc tại nhà bán thời gian vào năm 2024. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp Hồng Kông vẫn đang chật vật tìm cách phục hồi sau thời gian dài thực hiện các biện pháp kiểm soát nghiêm ngặt để phòng chống dịch Covid-19. Chưa dừng lại ở đó, hàng loạt công ty đa quốc gia đã thu hẹp hoạt động tại Hồng Kông trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị gia tăng, cùng với những thay đổi trong môi trường pháp lý, tạo ra rủi ro cho các công ty phương Tây.

Nhìn về năm 2025, thị trường văn phòng cho thuê tại Hồng Kông được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Ông Tom Ko, Giám đốc điều hành và là người đứng đầu thị trường vốn tại Cushman & Wakefield Hong Kong, nhận định: "Nhiều khả năng sẽ còn có thêm nhiều vụ bán tháo bất động sản thương mại khi điều kiện thị trường vẫn tiếp tục khó khăn."

Mặc dù thị trường văn phòng vẫn ảm đạm, nhưng thị trường nhà ở đang có dấu hiệu phục hồi. Theo Cục Xếp hạng và Định giá, giá nhà ở cũ đã tăng nhẹ trong tháng thứ hai liên tiếp vào tháng 11, khi chỉ số được theo dõi chặt chẽ tăng lên 290,9 từ 290,7 vào tháng 10. Giá nhà đã giảm 6,55% trong 11 tháng đầu năm ngoái, giảm 27% so với mức cao kỷ lục vào tháng 9 năm 2021.

Các chuyên gia dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, tuy nhiên tốc độ tăng sẽ chậm. "Số lượng bất động sản nhà ở đang gặp khó khăn được rao bán có thể tăng lên vào năm 2025, do nhiều chủ nhà đang thiếu tiền mặt tiếp tục phải vật lộn với việc tái cấp vốn cho các khoản vay lãi suất cao", Lucia Leung, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn tại Knight Frank cho biết.

Tuy nhiên, bà Leung cũng dự đoán số lượng giao dịch bất động sản hạng sang sẽ tăng lên, nhờ vào việc đưa tài sản nhà ở vào Chương trình Đầu tư Định cư và việc nới lỏng tỷ lệ cho vay trên giá trị.

Dịch và tổng hợp từ South China Morning Post, Business Standard.