Văn phòng Chính phủ vừa thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.
Việc bổ sung này cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.
Đồng thời, Phó Thủ tướng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Chia sẻ với Reatimes, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, giữ lại phương pháp thặng dư như đã thực hiện hơn 15 năm qua là hợp lý và nên giao cho các địa phương tự tổ chức xem xét ban hành các chỉ số áp dụng phù hợp; hướng dẫn chi tiết khung khoảng điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản mỗi địa phương, giúp giảm rủi ro cho người làm công tác định giá.
Tuy nhiên, với mức trần 200 tỷ đồng áp dụng đồng loạt cho các địa phương sẽ không phù hợp với các dự án có quy mô lớn tại TP.HCM hay Hà Nội.
“Chính phủ đã thống nhất giữ lại phương pháp thặng dư, nhưng mức giá đất để áp theo phương pháp hệ số nếu vẫn đang để như Dự thảo là khoảng 200 tỷ đồng thì có giữ lại phương pháp thặng dư cũng rất ít tác dụng”, ông Ngô Gia Cường nhận xét.
Đây cũng là quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội tán thành quan điểm tích hợp phương pháp chiết trừ vào so sánh, tán thành phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án bất động sản thương mại, đô thị…, nhưng không tán thành mức trần 200 tỷ đồng.
Theo đó, điểm d, Khoản 3, Điều 5 của Dự thảo Nghị định 44 quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho trường hợp thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Như vậy, quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có giá đất trên 200 tỷ đồng…
Song, quy định này chưa sát thực tiễn do đã bỏ qua rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng nghìn tỷ đồng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.
“Xin lưu ý khi Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức hội thảo tại TP.HCM vừa qua, nhiều địa phương đều đồng ý với đề xuất này vì phù hợp với các địa phương. Vậy đặt vấn đề với các dự án quy mô lớn tại TP.HCM hay Hà Nội thì sao? Điều này sẽ tạo nên tiêu cực khi chủ đầu tư chọn làm dự án dưới 200 tỷ đồng, sẽ không còn các dự án hàng trăm hecta…”, ông Lê Hoàng Châu lo ngại.
Trong khi đó, việc quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng hoặc trên 200 tỷ đồng sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.
Do đó, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, HoREA kiến nghị bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng” để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án.
Còn ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá (thuộc VVA) cho rằng, để khắc phục những hạn chế của phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay ở nước ta, nên bổ sung quy định: “UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê; các tỷ lệ chi phí hoạt động so doanh thu...”.
Theo đó, việc bổ sung quy định này sẽ tạo sự nhất quán trong việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất có tiềm năng phát triển tại địa phương, dễ dàng cho việc kiểm tra và phê duyệt giá của Hội đồng định giá đất. Các cơ quan quản lý nhà nước hữu quan của UBND cấp tỉnh hoàn toàn có khả năng thực hiện được việc này. UBND TP.HCM đã từng kiến nghị với Chính phủ vấn đề này. Trong dự thảo bổ sung, sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT mà Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi các địa phương xin ý kiến vào đầu tháng 6/2023 cũng tiếp cận theo hướng này.
Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10/2023./.
