Sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng thúc đẩy tăng trưởng
Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM (trước sáp nhập) 6 tháng đầu năm 2025, do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố cho thấy, thị trường nhà ở tại thành phố này tiếp tục rơi vào tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, nhất là ở phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2025, toàn thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với hơn 3.300 căn hộ cao cấp đủ điều kiện huy động vốn, chiếm 100% nguồn cung mới. Không có căn hộ nào ở phân khúc trung cấp hay giá rẻ, đẩy thị trường vào tình trạng phát triển lệch pha, thiếu bền vững.
Đáng lo ngại hơn, theo HoREA, kết quả phát triển nhà ở xã hội vẫn rất thấp so với nhu cầu thực tế. Trong 6 tháng đầu năm, toàn thành phố chỉ bổ sung thêm khoảng 205.000m2 sàn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 4.100 căn hộ, mới chỉ đạt 11,7% mục tiêu phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội theo kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025.
Ông Lê Quang Hùng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng.
Trong khi đó, áp lực nhà ở dành cho người thu nhập thấp và nhóm yếu thế tại đô thị ngày càng tăng. Tại một diễn đàn mới đây, ông Lê Quang Hùng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, theo khảo sát từ hơn 25 triệu hộ dân, chỉ khoảng 5.000 hộ khai báo là không có nhà ở, nhưng khi khảo sát nhu cầu thực tế thì có tới hơn 6 triệu người có nhu cầu nhà ở. Song, đến nay mới chỉ giải quyết được khoảng 1,3 triệu căn hộ, còn rất thấp so với nhu cầu thực tế.
“Thị trường bất động sản đóng vai trò tích cực trong việc tạo lập nguồn cung nhà ở, nhưng đồng thời cũng là một lĩnh vực nhạy cảm, dễ bị tổn thương nếu phát triển thiếu kiểm soát; giá nhà vượt xa thu nhập sẽ tiềm ẩn nguy cơ bong bóng, suy yếu sức mua", ông Hùng nói.
Hiện lĩnh vực bất động sản đóng góp trực tiếp 4 - 5% GDP, và nếu tính thêm lĩnh vực xây dựng, tỷ lệ này có thể lên tới 7 - 8% GDP. Lĩnh vực này cũng có sức lan tỏa lớn, tác động đến hàng chục ngành nghề khác như dịch vụ, tài chính, vật liệu xây dựng, logistics… Nếu được điều tiết hợp lý và cân bằng giữa các phân khúc, bất động sản sẽ có đóng góp lớn trong đảm bảo an sinh xã hội và trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng, theo ông Hùng.
Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội để hỗ trợ tăng trưởng bền vững
Để bất động sản thực sự đóng góp cho mô hình tăng trưởng bền vững, theo ông Hùng, cần một chiến lược tổng thể. Trong đó bao gồm tháo gỡ pháp lý, cải cách thủ tục đầu tư, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền, nâng cao tính minh bạch và dữ liệu liên thông trong thị trường. Khi quyền tiếp cận nhà ở được đảm bảo một cách công bằng, thị trường bất động sản không những tạo ra giá trị kinh tế, mà còn là nền tảng để nâng chất lượng sống cho toàn xã hội.
Một trong những giải pháp quan trọng, là bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở và có chỗ ở phù hợp cho người dân. Ngoài vấn đề đảm bảo an sinh xã hội, điều này còn góp phần giúp thị trường ổn định, tránh rơi vào tình trạng bong bóng, đóng băng.
Điều quan trọng, là cần xác định rõ cơ cấu nhu cầu thực tế để có chính sách phân khúc hợp lý. Không phải ai cũng có khả năng mua nhà, do đó cần phân loại cụ thể: có người chỉ đủ điều kiện thuê, người có thể thuê mua hoặc cần hỗ trợ một phần từ ngân sách. Trên cơ sở đó, cần định hình mô hình nhà ở phù hợp.
"Đã đề xuất xây dựng Quỹ nhà ở quốc gia thì phải rõ nhu cầu của người dân, thì mới thiết thực và hiệu quả", ông Hùng nói.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang HùngNguyên Thứ trưởng cũng đánh giá cao việc Quốc hội đã ban hành Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở xã hội với một số cơ chế đặc thù. Nếu chính sách được thực thi tốt và nguồn cung tăng lên trong vài tháng tới, đây sẽ là bước chuyển đáng kể trong việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, bên cạnh các mô hình chính thống, ông Hùng cũng lưu ý đến nhóm nguồn cung phi chính thức như chung cư mini, nhà trọ, hiện đang đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết chỗ ở cho hàng triệu lao động đô thị. Ông cho rằng, thay vì buông lỏng quản lý, hoặc siết chặt, Nhà nước cần có chính sách định hướng để phát triển an toàn, hiệu quả và phù hợp quy chuẩn với các mô hình này, góp phần đa dạng hóa, đáp ứng đa dạng nhu cầu nhà ở của người dân.
Đồng thời, để thị trường bất động sản thực sự trở thành một cấu phần bền vững trong mô hình tăng trưởng mới, ông Hùng nhấn mạnh yêu cầu cấp thiết là xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản đầy đủ, đồng bộ, liên thông giữa các địa phương và bộ ngành, nhằm minh bạch hóa thông tin, hỗ trợ ra quyết định chính sách và điều phối thị trường hiệu quả hơn. Việc này Bộ Xây dựng đang tiếp tục triển khai.
Dù lựa chọn mô hình tăng trưởng nào, nguồn vốn vẫn đóng vai trò quyết định
Trong bối cảnh đó, PGS. TS. Phạm Thị Hoàng Anh, Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng cho rằng, dù lựa chọn mô hình tăng trưởng theo hướng nào, thì nguồn vốn vẫn đóng vai trò quyết định.
"Hiện nay các ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi các lĩnh vực như khoa học công nghệ, hay đầu tư dự án hạ tầng lớn, như đường sắt cao tốc Bắc - Nam lại đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, rủi ro cao và chu kỳ thu hồi vốn rất dài, nên cũng cần xem xét sức chống chịu của ngân hàng như thế nào", bà Hoàng Anh phân tích.
Trong bối cảnh đó, việc phát triển thị trường trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn để trở thành kênh cung cấp vốn trung - dài hạn cho nền kinh tế. Đây là điều kiện cần để đảm bảo các mục tiêu tăng trưởng trong dài hạn và tạo dư địa vốn cho các lĩnh vực ưu tiên trong mô hình tăng trưởng mới, không phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng.
Ngoài ra, hiệu quả đầu tư của các dự án hạ tầng lớn còn liên quan chặt chẽ đến cách tổ chức thực hiện, cơ chế quản lý và năng lực điều phối chính sách liên ngành. PGS. TS. Phạm Thị Hoàng Anh dẫn chứng, hiện nay, hệ thống ngân hàng đang triển khai các gói tín dụng lớn, trong đó có gói 500.000 tỷ đồng dành cho đầu tư vào các dự án hạ tầng chiến lược như đường cao tốc, sân bay, cảng biển. Song dù nguồn vốn đã sẵn sàng, thì việc giải ngân thực tế vẫn đang gặp khó khăn do thiếu các quy định cụ thể.
Thị trường trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn để trở thành kênh cung cấp vốn trung - dài hạn cho nền kinh tế. (Ảnh minh họa)
PGS. TS. Phạm Thị Hoàng Anh cũng nhìn nhận, trong bối cảnh Việt Nam đang thúc đẩy chuyển đổi mô hình tăng trưởng mới, dòng vốn đang chảy vào đâu, phục vụ mục tiêu gì và được sử dụng như thế nào cũng là vấn đề cần được xem xét. Đặc biệt, trong lĩnh vực nhạy cảm và có sức lan tỏa lớn như bất động sản, thì việc kiểm soát dòng tiền càng quan trọng.
"Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến cuối tháng 6/2025, tín dụng toàn nền kinh tế đã đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024. Các chủ thể trong nền kinh tế đang nỗ lực vay vốn để đầu tư, sản xuất kinh doanh. Điều này cho thấy nền kinh tế đang bắt đầu hấp thụ vốn trở lại sau một thời gian chững lại.
Nhưng nếu dòng vốn tiếp tục bị hút vào đầu cơ bất động sản, hay các tài sản không tạo ra giá trị gia tăng, thì không chỉ lãng phí nguồn lực, mà còn tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tài chính. Vì vậy, cần cơ chế phân bổ vốn minh bạch, có sự điều tiết chủ động từ phía Nhà nước và cơ quan quản lý, định hướng dòng vốn vào những phân khúc tạo giá trị thực, để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn”, bà Hoàng Anh nhấn mạnh./.
