Gỡ "nút thắt" định giá đất, phát huy nguồn lực đất đai cho nền kinh tế

Nhiều dự án không thuê được đơn vị tư vấn định giá đất

Chia sẻ về thực tế khó xác định giá đất tại các dự án, ông Nguyễn Như Bình, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, hiện thành phố đang có 125 dự án chào thầu, nhưng nhiều dự án trong số này chào thầu không dưới 30 lần vẫn không thuê được đơn vị tư vấn định giá đất, có dự án đã thuê đơn vị tư vấn nhưng tư vấn cũng bỏ cuộc không lâu sau đó... Các trường hợp này buộc phải chào lại, gây ra rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Ví dụ như dự án có diện tích hơn 4,4ha được quy hoạch đầu tư xây dựng chợ tại huyện Hóc Môn của Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thành Chính. Dự án này được phê duyệt từ năm 2011, đến nay đã qua 29 lần mời thầu các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất, nhưng vẫn không có đơn vị tham gia thẩm định giá để nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tương tự, dự án hơn 7,4ha tại đường Phan Văn Trị, Quận Gò Vấp do Công ty cổ phần Xe khách Sài Gòn làm chủ đầu tư dù đã 29 lần mời thầu thẩm định giá đất, nhưng tới nay vẫn chưa có đơn vị nào tham gia.

Hay Dự án Khu đô thị mới Nhơn Đức - Phước Kiển tại huyện Nhà Bè có diện tích quy hoạch gần 350ha, do Công ty TNHH một thành viên Phát triển GS Nhà Bè - thuộc Tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư đến nay đã được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ra thông báo mời chào các đơn vị tư vấn để thẩm định giá đất lần thứ 7 nhưng vẫn chưa có đơn vị nào tham gia.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất nhưng thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất đang không dễ dàng, nhất là phương pháp thặng dư. Ngay cả Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ban hành đầu năm nay cũng được nhiều doanh nghiệp đánh giá là chưa phù hợp. Điều này khiến nhiều dự án dù đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.

Đơn vị này cho biết thêm, vướng mắc ở khâu định giá đất cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng gặp nhiều khó khăn. Hiện còn hơn 58.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng trên địa bàn TP.HCM. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân mà chủ đầu tư phát triển dự án cũng không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng.

Trên thực tế, không chỉ TP.HCM mà hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên cả nước cũng đang rơi vào tình trạng không thể xác định được giá đất do thủ tục thực hiện khó khăn khiến hầu hết các đơn vị tư vấn "thủ thế", không mặn mà. Hoặc nếu nhận thẩm định, mức giá các đơn vị này đưa ra là rất cao. Thực tế này đã gây ra không ít khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp, người mua nhà và cả phía Nhà nước.

Doanh nghiệp điêu đứng, Nhà nước thất thu, người dân khốn đốn

Theo quy định của pháp luật, sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, thì các cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm triển khai công tác thẩm định và phê duyệt giá đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sở hữu công trình gắn liền với đất.

Điều này có nghĩa, khi không xác định được giá đất dẫn tới việc chậm nộp tiền sử dụng, thuê đất sẽ khiến các doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, không thể cấp sổ hồng cho khách hàng.

Vậy hệ quả của việc ách tắc khâu xác định giá đất là cả 3 bên gồm doanh nghiệp, Nhà nước và người dân đều gánh chịu.

Về phía doanh nghiệp, hầu hết các doanh nghiệp đều phải vay ngân hàng và hàng tháng trả lãi rất lớn để mua quỹ đất. Vì vậy, việc dự án không thể triển khai chỉ vì vướng khâu xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất có thể đẩy doanh nghiệp vào thế bị phá sản.

Về phía Nhà nước, khi hàng trăm dự án bị ách tắc, hàng nghìn căn hộ không được cấp sổ hồng chắc chắn sẽ khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu.

Về phía người dân, việc không cấp sổ hồng căn hộ sẽ không đảm bảo quyền lợi cho họ. Khi họ không có nhu cầu ở, việc bán lại cho người mua khác cũng trở nên khó khăn, giá bán cũng sẽ thấp hơn so với giá thị trường.

Bên cạnh đó, hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, khâu định giá đất vướng mắc khiến việc tính tiền sử dụng đất kéo dài, làm đội chi phí của các doanh nghiệp, góp phần đẩy giá nhà tăng cao. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội. 

Do đó, giới chuyên gia cho rằng, để phát huy nguồn lực đất đai cho nền kinh tế, tháo gỡ hàng trăm dự án đang trong tình trạng "trùm mềm", hàng nghìn căn hộ không được cấp sổ hồng và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước… việc giải quyết vấn đề định giá đất là khâu rất quan trọng. Và một trong những giải pháp cần triển khai là tạo môi trường pháp lý an toàn để thu hút các tổ chức tư vấn tham gia định giá.

Tạo môi trường pháp lý an toàn để thu hút các đơn vị tư vấn định giá đất

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai 2024 đã có những đổi mới quan trọng trong lĩnh vực định giá đất. Đặc biệt là đổi mới liên quan đến tư vấn xác định giá đất, nhằm tháo gỡ ách tắc trong khâu định giá đất cụ thể khi không mời được tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện (khoản 2 và 3 Điều 161). Điều này có nghĩa, luật mới không bắt buộc phải có thành phần tổ chức tư vấn xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, ông Doanh cho rằng, việc không có tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định giá đất chỉ nên coi là giải pháp xử lý tình huống chứ không phải là biện pháp kéo dài. Bởi tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò quan trọng trong xác định giá đất.

Theo đó, các định giá viên, thẩm định viên về giá là những người có chuyên môn, kinh nghiệm, nhất là có nhiều thông tin, dữ liệu về giá đất, lại bám sát biến động của thị trường. Các tổ chức tư vấn xác định giá đất, thẩm định giá là những doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá. Vì vậy, sử dụng đội ngũ này tham gia vào quá trình xác định giá đất sẽ góp phần quan trọng giúp cho việc định giá đất ở địa phương nhanh chóng, chính xác hơn.

Hơn nữa, về lý thuyết, tổ chức tư vấn xác định giá đất không có lợi ích nào trong giá đất được xác định. Nên việc tham gia của tổ chức này vào quá trình xác định giá đất sẽ nâng cao tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch trong định giá đất.

"Vì vậy về lâu dài, cần có giải pháp tạo môi trường pháp lý an toàn cho tổ chức này tham gia vào quá trình định giá đất, thay vì nếu không mời được tư vấn xác định giá đất thì thay thế bằng đơn vị sự nghiệp công hay tổ công tác liên ngành", Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, việc tạo môi trường pháp lý rõ ràng, an toàn để thu hút các đơn vị tư vấn định giá đất cũng rất quan trọng trong việc tháo gỡ "nút thắt" định giá đất hiện nay.

Theo ông Châu, thực tế các doanh nghiệp "đỏ mắt" tìm đơn vị tư vấn định giá đất sẽ tiếp tục diễn ra, thậm chí sẽ ngày càng diễn ra nhiều hơn nếu như hành lang pháp lý về vấn đề định giá đất không được đảm bảo. Và khi không mời được tư vấn xác định giá đất, rõ ràng cả 3 bên gồm doanh nghiệp, Nhà nước và người dân đều gánh chịu nhiều thiệt hại./.