Theo lý thuyết, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá. Nguyên nhân là do các yếu tố định giá rất đa dạng, linh hoạt, phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá; Khi quy đổi giá trị các yếu tố tác động đến giá, người định giá căn cứ vào đặc điểm riêng có của bất động sản để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị của tài sản so sánh đôi (theo cặp) để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.
Do đặc điểm của giá trị thị trường phụ thuộc nhiều vào thời điểm định giá, nên có thể các bất động sản trong cùng một khu đất có vị trí liền kề giống hệt nhau, nhưng các thời điểm định giá khác nhau vẫn có thể có mức độ điều chỉnh khác nhau và/hoặc mức độ biến động giá không phụ thuộc vào khoảng thời gian nhất định, mà phụ thuộc vào nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh và cả các yếu tố tâm lý, dẫn đến trong một thời gian ngắn nhưng mức độ biến động giá rất cao và ngược lại. Thậm chí phụ thuộc vào khả năng tiếp thị cũng dẫn đến giá giao dịch khác nhau. Ví dụ, trong cùng một khu đất bán đấu giá, có nhiều thửa đất tại cùng một thửa đất cũng có những giá trúng đấu giá thành công khác nhau. Hoặc có thể đấu giá lần đầu không có người tham gia, nhưng đấu giá lại thì giá trúng đấu giá tăng cao so với giá khởi điểm.
Về lý thuyết, có thể phân công tác định giá đất thành 2 nhóm, bao gồm:
Một là, định giá đất hàng loạt và trong khoảng thời gian nhất định: Đây là mục tiêu của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí, khu vực trong một khoảng thời gian nhất định. Quy định hiện nay là 12 tháng, tính từ ngày 01/01 đến ngày 31/12 hàng năm, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định (Sau từ quyết định thì mở ngoặc bổ sung: (giá đất có mức độ đảm bảo nguyên tắc định giá sát giá thị trường thấp).
Hai là, định giá đất cụ thể: Là việc định giá đất cho thửa đất, vị trí cụ thể thông qua các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh), căn cứ theo đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật (thông tin quy hoạch) của thửa đất cụ thể tại một thời điểm cụ thể (giá đất có mức độ đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường cao).
Để đảm bảo công bằng trong công tác định giá đất giữa các dự án tương tự, chính sách định giá đất thường được các địa phương xây dựng thành văn bản hoặc áp dụng theo tiền lệ; Các chỉ tiêu áp dụng trong công thức theo tỷ lệ cố định hoặc khoảng điều chỉnh để các bên tham gia định giá đất có quyền chủ động điều chỉnh theo đặc điểm của từng dự án.
Tuy nhiên, khi có các hướng dẫn mới, các định mức này lại thay đổi tỷ lệ hay giá trị mà không dựa trên số liệu thống kê thực tế, dẫn đến các tham số, số liệu sử dụng định giá đất không thể hiện được đúng nguyên tắc thị trường theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).
Nhiều dự án ách tắc ở khâu định giá đất. (Ảnh minh họạ)
Cái khó trong định giá đất là việc cơ quan có thẩm quyền (Hội đồng định giá đất) là cơ quan Nhà nước, bị hạn chế quyền linh hoạt, chỉ được phép làm theo những quy định hiện hành của pháp luật, không được tùy tiện điều chỉnh vào trường hợp cụ thể, trong khi các quy định lại không đảm bảo bao phủ được hết các tình huống. Các cơ quan hậu kiểm (Thanh tra, kiểm toán, cơ quan điều tra) khi tác nghiệp sẽ thực hiện đúng nguyên tắc so sánh, đối chiếu với quy định hiện hành. Mọi việc linh hoạt không có lợi cho thu – chi ngân sách đều được coi là gây thất thoát, tùy theo mức độ thiệt hại mà xử lý hành chính hay truy cứu trách nhiệm hình sự.
Đây chính là ranh giới mong manh mà người có trách nhiệm không dám vượt qua. Mặc dù, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 73/2023/NĐ-CP quy định về khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung.
Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt NamCụ thể, thời gian qua, việc định giá đất của các dự án đều bị ách tắc do các quy định hiện hành về định giá đất chưa đủ chi tiết đến từng trường hợp định giá. Từ đó, các Hội đồng không dám quyết định, mà đùn đẩy trách nhiệm giữa các thành viên hoặc làm văn bản hỏi cấp trên, khiến công việc đình trệ. Mà gốc rễ là các quy định hiện hành không trao quyền linh hoạt, trong khi không thể quy định chi tiết, dẫn đến mâu thuẫn nội tại của hệ thống các quy định về định giá đất, từ Luật cho đến Thông tư hướng dẫn.
Xét về nguồn thu ngân sách, việc định giá đất dự án, hay còn gọi là nghĩa vụ tài chính về đất đai là giá trị trực thu, do Nhà nước trực tiếp thu vào ngân sách, thông qua việc xác định giá trị chênh lệch địa tô của chủ đầu tư khi được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Đây đồng thời cũng là khoản chi phí của chủ đầu tư – doanh nghiệp khi xây dựng giá thành, giá bán để chào bán hay cho thuê sản phẩm đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Chi phí về đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành của chủ đầu tư và rất khó ước tính trong quá trình chuẩn bị đầu tư, rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư.
Tuy nhiên, xét về quản lý kinh tế vĩ mô, khoản trực thu cho ngân sách này có thể chuyển thành gián thu nếu có chính sách quản lý tài chính phù hợp. Doanh nghiệp khi kinh doanh các sản phẩm từ bất động sản nếu có lợi nhuận tốt, sẽ nộp ngân sách thông qua công cụ thuế gián thu, cụ thể là thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Như vậy, Nhà nước chỉ quản lý về thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất để đảm bảo phù hợp với đặc điểm hạ tầng xã hội
Cụ thể của đề xuất này là, các dự án đầu tư sẽ không phải xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (giá đất) theo các phương pháp định giá đất cụ thể (so sánh, thu nhập, thặng dư), mà áp dụng theo giá đất trong Bảng giá đất hàng năm (theo Quy định của luật đất đai 2024, giá đất trong bảng giá đất cũng phải đảm bảo nguyên tắc thị trường). Nếu xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của các dự án theo Bảng giá đất sẽ có nhiều lợi ích có thể chứng minh được như:
Một, giảm trọng trách của đội ngũ soạn thảo, xây dựng quy định pháp luật; các địa phương sẽ không còn tình trạng ách tắc phê duyệt giá đất.
Hai, giá trị nghĩa vụ tài chính về đất đai (giá đất) tính theo Bảng giá đất đảm bảo được công bằng, minh bạch, công khai giữa các chủ dự án, không phụ thuộc vào sự thay đổi các chính sách về định giá đất.
Ba, chủ đầu tư – doanh nghiệp thực hiện dự án có thể chủ động ước tính được chi phí đầu tư, giá thành giá bán, giá cho thuê của sản phẩm sau đầu tư. Trường hợp giá đất trong bảng giá đất thấp hơn thị trường có thể trực tiếp hạ giá bán, giá cho thuê; hoặc nếu xây dựng giá bán cao thì sẽ gián tiếp nộp giá trị sử dụng của đất đai thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp. Trường hợp giá quá cao so với giá thị trường, có thể quyết định không/chưa đầu tư để tránh thiệt hại, rủi ro không đáng có.
Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt NamTất nhiên, việc chuyển từ trực thu sang gián thu chỉ phù hợp với các đối tượng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh (có thể thực hiện gián thu), còn các đối tượng trực tiếp sử dụng đất sẽ không phù hợp và vẫn phải trực thu để đảm bảo giá trị đất theo nguyên tắc thị trường. Cụ thể như trường hợp xác định giá đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư; xác định giá khởi điểm để bán đấu giá đất ở riêng lẻ đã hoàn thành đầu tư hạ tầng vẫn phải áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh.
Đối với trường hợp đấu giá dự án, đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì giá đấu giá là giá trị quyền được thực hiện dự án (tương tự như cách tính M3 hiện nay), không phải đấu giá nghĩa vụ tài chính về đất đai (giá giao đất, cho thuê đất). Việc xác định giá trị này chỉ có tính chất tương đối, giao quyền quyết định cho thị trường (người tham gia đấu thầu, đấu giá) trong các phiên đấu thầu, đấu giá theo quyền tắc thị trường (nguyên tắc cạnh tranh, cung cầu).
Trên đây là ý kiến cá nhân đề xuất thay đổi quan điểm về cách tiếp cận của các phương pháp xác định giá đất làm căn cứ xác định giá đất thực hiện dự án hiện nay, đóng góp vào xây dựng chính sách định giá đất hiện đang gặp nhiều khó khăn, xin được các chuyên gia, nhà nghiên cứu góp ý, phản biện.
