PV: Thưa ông, như vậy là Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã có phương pháp thặng dư, đúng như đề xuất của ông trong quá trình thảo luận, góp ý cho Dự thảo trước đó. Đọc Dự thảo mới, ông cảm nhận thế nào về những thay đổi này?
GS.TS. Hoàng Văn Cường: Tôi đánh giá rất cao việc Chính phủ đã rất cầu thị, lắng nghe, tiếp thu các ý kiến góp ý của các chuyên gia và các nhà khoa học và quyết định đưa trở lại phương pháp thặng dư vào dự thảo nghị định.
Trong bối cảnh đất nước đang phát triển, phần lớn quá trình chuyển dịch đất đai là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Việc định giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng từ một loại đất chưa phát triển thành loại đất phát triển, như thế không có một phương pháp định giá nào phù hợp cho định giá đất trong trường hợp này bằng phương pháp thặng dư. Việc đưa trở lại phương pháp thặng dư vào định giá đất cách làm dựa trên cơ sở khoa học và cho ra kết quả phù hợp nhất.
Việc kết hợp phương pháp triết trừ vào phương pháp so sánh cũng là phù hợp, vì thực chất khi áp dụng phương pháp so sánh cũng đã bao hàm trong đó phương pháp triết trừ, ví dụ như để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với thửa đất so sánh…
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp không có thay đổi về mục đích sử dụng mà xác định được các khoản thu nhập đến từ đất đó là ổn định lâu dài cũng là phù hợp…
Phương pháp Hệ số điều chỉnh là một phương pháp mang tính chất tình thế khi bảng giá đất chưa được xác định sát với giá thị trường thì cần dùng một hệ số để điều chỉnh cho sát với giá thị trường. Phương pháp này đơn giản, nhưng không chính xác vì giá của thửa đất rất khác nhau, nên nó chỉ là một phương pháp tình thế, thường giá đất xác định bằng phương pháp hệ số sẽ có giá thấp hơn so với giá thị trường. Do vậy, tôi cũng đồng tình với phương án chọn của Bộ Tài nguyên và Môi trường là chỉ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân….
Việc đưa ra phương án giới hạn về quy mô thửa đất có giá 200 tỷ đồng ở các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 100 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, 150 tỷ đồng với các tỉnh còn lại làm căn cứ để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh là không dựa trên cơ sở nào, và tự nó cũng cho thấy vì không tin cậy vào phương pháp hệ số nên phải giới hạn giá trị thửa đất để giảm thiệt hại khi định giá không đúng. Do vậy, không nên lựa chọn phương án này cho định giá bằng phương pháp hệ số.
PV: Chắc hẳn ông cũng đã nhận thấy, việc "tái xuất" phương pháp thặng dư trong Dự thảo mới không phải là sự trở lại như cũ. Đã có một số thay đổi trong nội dung quy định về phương pháp này. Liệu có điểm cân chỉnh nào khiến ông lưu tâm, thưa ông?
GS.TS. Hoàng Văn Cường: Phương pháp thặng dư là chủ đề mà chúng ta đã trao đổi rất nhiều suốt thời gian qua, khi mà Dự thảo loại bỏ phương pháp này ra khỏi các phương pháp định giá đất. Hiện tại, việc đưa trở lại cũng đáng chú ý.
Dự thảo đang đề xuất là, “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.
Việc qui định đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư đối với đất phi nông nghiệp cũng cần phải xác định rõ. Trong trường hợp doanh nghiệp mua đất nông nghiệp không phải để sản xuất nông nghiệp mà nhằm để chuyển đổi thành đất xây dựng nhà ở thì mảnh đất khi đó có còn thuộc diện được áp dụng phương pháp này hay không? Nếu câu trả lời là “có” thì các điều khoản được quy định mới trở nên thỏa đáng.
Tôi cũng tán thành việc dự tính thu nhập từ việc bán các sản phẩm sau khi đầu tư phát triển thì cũng phải dự tính được biến động giá chuyển nhượng trên thị trường để dự tính giá đất hoặc bất động sản sẽ bán trong tương lai. Dẫu vậy, khi đặt câu hỏi về mức biến động giá đất hoặc bất động sản do đơn vị nào tính là chưa có câu trả lời?
Hiện cơ quan thống kê và cơ quan quản lý thị trường đều chưa có đủ thông tin, cơ sở dữ liệu để tính mức biến động của giá đất. Bộ Xây dựng đã thử nghiệm nhiều lần những cũng không thể công bố chỉ số giá nhà đất. Do vậy, không nên qui định căn cứ vào chỉ số giá nhà đất để dự tính giá bán tương lai.
PV: Dự thảo Nghị định bổ sung quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất đối với 4 phương pháp định giá đất. Với phương pháp thặng dư, quy định cách ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển… Nhiều người cho rằng, cách tính toán chi phí hiện tại đang khiến cho cán cân lợi ích của các bên có sự chênh lệch. Góc nhìn của ông về vấn đề này như thế nào?
GS.TS. Hoàng Văn Cường: Hiện phương pháp định giá thặng dư đang được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất.
Trong đó, chi phí phát triển sẽ bao gồm hai phần. Một phần là chi phí xây dựng hạ tầng và một phần là chi phí xây dựng công trình bất động sản.
Trong dự thảo có quy định là: sau khi chủ đầu tư xây dựng xong hạ tầng, trong vòng 90 ngày, Sở Xây dựng sẽ phải đi kiểm tra xem chi phí đầu tư hạ tầng có đúng như chi phí dự toán ban đầu để tính ra chi phí phát triển hay không. Trong trường hợp chi phí xây dựng hạ tầng có chi phí thấp hơn phương án tính toán, chủ đầu tư sẽ phải nộp khoản chênh lệch cho Nhà nước. Còn nếu giá xây dựng thực tế cao hơn dự kiến, số tiền đó sẽ tính vào giá trị công trình.
Quy định này nghe qua thì rất chặt chẽ nhưng lại quá phức tạp, không khả thi và không có căn cứ.
Thứ nhất, đầu tư cơ sở hạ tầng như thế nào là việc của nhà đầu tư. Các cơ quan chức năng như Sở xây dựng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc kiểm tra khoản chi phí mà doanh nghiệp đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Chỉ có kiểm toán mới có thể xác định được chi phí thực hiện sau khi công trình đã hoàn thành. Tuy nhiên, qui định của pháp luật không có qui định kiểm toán công trình đầu tư của tư nhân.
Thứ hai, nhà đầu tư có thể quyết định đầu tư nhiều hay ít vào hạ tầng là tùy thuộc vào phương án quy hoạch và thiết kế kiến trúc của mỗi nhà đầu tư. Ví dụ, cùng một diện tích, có nhà đầu tư chọn phương án không xây dựng quá nhiều, dành ưu tiên khoảng không gian xanh, nghĩa là chi phí hạ tầng cũng giảm đi, nhưng chi phí xây dựng công trình có thể tăng và làm tăng giá trị cho công trình.
Do đó, tôi đề nghị rằng, chúng ta không nên quan tâm đến việc nhà đầu tư chi phí bao nhiêu. Sau khi giao đất cho doanh nghiệp nên đồng thời trao quyền tự quyết cho họ. Chi phí đầu vào bao nhiêu là việc của doanh nghiệp.
Điều quan trọng là chúng ta xác định đúng chi phí phí đầu vào ở mức phổ biến và tương ứng với đó là cấp độ sản phẩm sẽ tạo ra sẽ có thể bán với giá bao nhiêu, hay nói cách khác là giá đầu ra. Mức chênh lệch giữa tổng chi phí đầu vào và doanh thu bán hàng đầu ra sẽ là phần đóng góp do đất mang lại mà một nhà đầu tư thông thường sẽ phải trả cho tiền đất.
Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có phương án thiết kế và cách đầu tư để tạo ra được giá trị sản phẩm cao hơn, doanh thu mang lại nhiều hơn doanh thu dự tính khi xác định tiền đất phải nộp thì phần chênh lệch giữa doanh thu thực tế và doanh thu dự tính sẽ là phần giá trị tăng thêm. Phần chênh lệch giá trị tăng thêm này doanh nghiệp phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà nước. Như vậy, khi doanh nghiệp đầu tư tạo thêm giá trị thì cả nhà nước và doanh nghiệp đều được hưởng lợi, do vậy không nên quá băn khoăn khi tính toán chi phí và thu nhập để tính tiền sử dụng đất.
Điều quan trọng là phải kiểm soát được mức giá bán sau khi dự án hoàn thành để làm căn cứ tính thuê cho phần thu nhập tăng thêm, tránh tình trạng nhà đầu tư bán hàng lòng vòng qua môi giới, nhận tiền chênh ngoài hóa đơn để trốn thuế. Đây là lý do trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản có qui định tất cả các giao dịch bán sản phẩm bất động sản của nhà đầu tư phải bán quá sàn để đảm bảo công khai, minh bạch.
