GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Không phải trường hợp nào cũng áp dụng giá đất thị trường

(Video: Trọng Hiếu)

PV: Là một nhà khoa học nhiều năm nghiên cứu về ngành quản lý đất đai tại Việt Nam, ông có đánh giá như thế nào về bảng giá đất điều chỉnh của 25 địa phương vừa công bố thời gian gần đây?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Trong suốt 20 năm có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, bảng giá đất của Nhà nước luôn bị kìm hãm bởi khung giá đất.

Phải đến năm 2022, khi Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW ban hành, khung giá đất của Chính phủ mới được xóa bỏ và trao quyền trực tiếp gắn với trách nhiệm cho các địa phương cấp tỉnh ban hành bảng giá đất. Luật Đất đai 2024 đã thể hiện đầy đủ chính sách này.

Tuy nhiên, kể từ tháng 8/2024, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, hàng loạt bất cập trong bảng giá đất hiện hành đã nảy sinh. Do đó, trong lúc chờ bảng giá đất mới được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, trong trường hợp cần thiết, các địa phương điều chỉnh ngay giá trị của bảng giá đất hiện hành để phù hợp với thị trường.

Nhiều địa phương hiện nay đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức giá cao hơn nhiều so với bảng giá đất cũ. Tuy nhiên, bảng giá đất mới nhìn nhận thực tế vẫn chưa bằng giá thị trường. Ngay như TP.HCM, một địa phương rất mạnh dạn khi đi đầu về công bố bảng giá đất điều chỉnh nhưng mức giá cao nhất cũng chỉ bằng khoảng 70% giá thị trường, chưa dám đưa lên 100% vì gặp phản ứng lớn từ dư luận.

PV: Theo chuyên gia, khi nào bảng giá đất mới được xem là bằng giá thị trường?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Bảng giá đất bằng giá thị trường là khi phù hợp với giá trị trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường.

Nhiều người cho rằng, đất đai không có giá thị trường vì giá đất nay cao, mai thấp hoặc ngược lại. Thế nhưng, không chỉ đất đai mà mọi giá cả trên thị trường đều biến động theo quan hệ cung - cầu. Giá cả trên thị trường đều được coi là một biến ngẫu nhiên và kỳ vọng của biến ngẫu nhiên đó chính là giá cả thị trường trong một khoảng thời gian xác định.

PV: Theo phản ánh của người dân và doanh nghiệp, bảng giá đất điều chỉnh của một số địa phương tăng lên đang gây khó khăn rất lớn trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Bảng giá đất cao cũng đồng nghĩa với việc tăng chi phí cho người dân khi tính thuế, phí và các nghĩa vụ tài chính khác, nhất là khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở.

Đối với doanh nghiệp, giá đất tăng cao sẽ khiến chi phí đầu vào của dự án tăng tương ứng. Khi chi phí đầu vào cao thì giá thành sản phẩm đầu ra cũng cao. Trong bối cảnh giá nhà đang ngày càng cách xa khả năng chi trả của người dân, việc tăng giá đất sẽ khiến giá nhà tiếp tục tăng lên, mục tiêu an cư của nhiều người dân càng khó thực hiện.

Vì vậy, để hài hòa lợi ích mà vẫn đảm bảo phát triển nền kinh tế thị trường, tôi cho rằng bảng giá đất nhất quyết phải bằng thị trường nhưng cần lưu ý là, không phải lúc nào giá thị trường cũng được áp dụng để tính các chi phí.

PV: Cụ thể như thế nào, thưa ông?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Có 2 việc chúng ta cần phải làm. Thứ nhất là bảng giá đất của Nhà nước dứt khoát phải bằng thị trường, tương ứng với thị trường, phù hợp giá trị trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường, không được thấp hơn dù nhỏ nhất. Hiện nay, nhiều địa phương công bố bảng giá đất điều chỉnh với mức giá chỉ bằng khoảng 70% giá thị trường cũng là chưa đúng.

Thứ hai, cùng với xây dựng bảng giá đất bằng giá thị trường thì Nhà nước cũng cần hình thành một chuỗi các chính sách về giá đất cho các nhóm trường hợp cụ thể. Đây chính là các chính sách tài chính đất đai cho phép áp dụng một tỷ lệ phần trăm (nhỏ hơn 100) giá đất thị trường với những dự án trọng điểm để phát triển kinh tế.

Có nghĩa, một số trường hợp có mức độ ưu tiên cao thì Nhà nước chỉ nên thu 30 - 40% so với giá thị trường, một số trường hợp mức độ ưu tiên thấp hơn thì thu 70% so giá thị trường. Giá thị trường là giá chuẩn, còn Nhà nước có thể quy định thấp đi cho những nhóm trường hợp để điều tiết tác động của bảng giá đất tới sự phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư.

Để làm được điều này, chúng ta cần làm rõ nền kinh tế Việt Nam hiện nay đang ưu tiên những ngành gì. Có sự phân loại rõ ràng các nhóm ngành với mức độ ưu tiên khác nhau thì chính sách ưu đãi về giá đất cũng dễ dàng áp dụng.

Ví dụ, nếu giảm cho tất cả các doanh nghiệp 10% giá đất, thì những ngành cần ưu tiên để phát triển như chế biến, chế tạo, xây dựng… được hưởng 30% giá đất. Có như thế thì chính sách phát triển và nền kinh tế thị trường tại Việt Nam mới mạch lạc và minh bạch. Trong nhóm ngành xây dựng, với phân phúc nhà ở nhà xã hội - một chính sách mà Nhà nước, Chính phủ luôn ưu tiên phát triển thì có thể miễn hoàn toàn tiền đất.

Bên cạnh những ngành, dự án ưu tiên thì trường hợp người dân có thu nhập thấp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở để đáp ứng nhu cầu ở thực, Nhà nước cũng cần có chính sách phù hợp đối với họ.

Ví dụ trường hợp gia đình khu vực nông thôn có đất ở gắn với vườn ao, khi gia đình có sự phát triển thêm thành viên, cần chuyển đất vườn ao sang đất ở để phục vụ nhu cầu ở thì họ cần được hưởng giá đất thấp để phù hợp thu nhập và mục đích ở chính đáng của mình.

Nói tóm lại, bảng giá đất phải bằng thị trường. Đây là một nguyên tắc luật pháp không thể khác được. Nhưng không có nghĩa, trường hợp nào cũng phải áp dụng bảng giá đất thị trường. Thay vào đó, Nhà nước cần có các chính sách cụ thể cho các nhóm đối tượng, dự án được ưu đãi. Việc giảm giá đất đầu vào cho những trường hợp này sẽ giúp giá cả hàng hóa đầu ra thấp đi, từ đó động viên sự phát triển kinh tế cũng như tăng sức cạnh tranh cho nền kinh tế.

PV: Việc điều chỉnh bảng giá đất để sát với giá thị trường, trên thực tế là điều không dễ dàng đối với các cơ quan quản lý. Ông có đề xuất giải pháp gì giúp chính quyền các địa phương xây dựng được bảng giá đất thị trường?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Giá thị trường bao nhiêu là điều mà gần như người dân nào cũng biết được, nhưng chúng ta hiện nay chưa có cơ chế hiệu quả để người dân ghi giá trị thật chuyển nhượng trên thị trường lên hợp đồng. Điều này dẫn tới việc xây dựng bảng giá đất thị trường gặp nhiều khó khăn.

Các nước công nghiệp có quy định rất cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện một giao dịch bất động sản sao cho giá giao dịch thực được thể hiện trên các hợp đồng giao dịch.

Trong các quốc gia theo hệ thống dân luật (Civil Law System), pháp luật đã quy định "công chứng chỉ được chứng những hợp đồng giao dịch bất động sản khi giá trị hợp đồng phù hợp với giá trị thị trường". Trong các quốc gia theo hệ thống thông luật (Common Law System), các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm thuê dịch vụ định giá bất động sản độc lập cung cấp Chứng thư định giá và chịu trách nhiệm về giá bất động sản đang giao dịch.

Tất nhiên, có nhiều người cho rằng việc định giá có thể "mua được" nên giá trị bất động sản giao dịch cũng khó đạt được giá trị thị trường. Mặc dù, pháp luật có thể quy định quy trình định giá bất động sản sao cho được kiểm soát thật chặt chẽ, và người ký chứng thư định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về giá bất động sản do mình xác định trên chứng thư. Cụ thể hơn, mọi sai sót về giá bất động sản đều chịu những chế tài xử lý nặng nề.

Khi các giá trị bất động sản tham gia giao dịch được xác định và thu nhận đầy đủ vào cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì các cơ quan quản lý giá đất có đủ điều kiện cần để xác định giá đất thị trường tại một thửa đất nhất định, trong khoảng thời gian xác định với độ tin cậy cũng được xác định. Thực chất, đây là một bài toán kiểm định giả thiết thống kê và đã có phần mềm tính toán khá thông dụng.

Vì vậy, nhằm ghi nhận giá đất trên thị trường chính xác và phù hợp, Việt Nam cũng nên cân nhắc áp dụng những giải pháp này./.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!