Tác động của bảng giá đất mới đến thị trường bất động sản: Tìm điểm cân bằng để bảng giá đất thực sự tạo thành động lực phát triển

Bảng giá đất mới được nhiều tỉnh thành ban hành vừa qua, đã nâng được mức giá lên tiệm cận giá thị trường. Bên cạnh những tác động tích cực, có không ít những lo lắng, ngổn ngang, bởi chi phí liên quan đến đất đai của người dân, doanh nghiệp theo đó cũng sẽ tăng lên.

Việc xây dựng bảng giá đất trở thành bài toán khó khi phải cân đối giữa các yếu tố pháp lý, kinh tế, và xã hội. Việc tìm kiếm "điểm cân bằng" trong xây dựng bảng giá đất trở thành yêu cầu cấp thiết, hướng tới sự đồng thuận của người dân, doanh nghiệp, để nguồn lực đất đai được khơi thông và trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội, như tinh thần của Nghị quyết 18 NQ/TW năm 2022 đặt ra. Reatimes đã ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia để làm rõ hơn vấn đề này.

Sau gần một thập kỷ thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, năm 2012, của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, chính sách và pháp luật đất đai đã có những bước tiến đáng kể, từng bước đáp ứng yêu cầu thực tiễn và tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý, sử dụng đất hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế tồn tại. Đất đai, với vai trò là nguồn lực quan trọng, nhưng chưa được khai thác hiệu quả để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Đến Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương, năm 2022, đã đặt ra những mục tiêu rõ ràng trong việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất; để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, công bằng và ổn định xã hội…tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Trong đó, Nghị quyết 18 xác định bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai, biến đất đai thành động lực cho phát triển kinh tế.

Nhận định về vai trò của đất đai, TS. Thái Quỳnh Như, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường), Nghiên cứu viên cao cấp, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho biết, đất đai là nền tảng của mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong nông nghiệp, nó cung cấp tư liệu sản xuất chính, đóng góp vào an ninh lương thực và xuất khẩu. Trong công nghiệp và dịch vụ, đất đai là cơ sở để xây dựng hạ tầng, phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế và các dự án thương mại, tạo động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế.

Đất đai cũng có vai trò đặc biệt trong phát triển đô thị và cơ sở hạ tầng. Quy hoạch và sử dụng đất đai hiệu quả giúp mở rộng các khu đô thị hiện đại, phát triển hệ thống giao thông và xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng.

Đồng thời, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các khoản thu từ chuyển nhượng đất đai đóng góp lớn vào ngân sách, từ đó đầu tư trở lại cho các lĩnh vực y tế, giáo dục, an sinh xã hội và bảo vệ môi trường.

Tuy nhiên, đất đai chỉ có thể trở thành động lực thực sự nếu được quản lý minh bạch, khoa học và phù hợp với quy hoạch phát triển quốc gia. Nghị quyết 18 cũng chỉ ra, đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

"Quy định hiện hành đã bỏ khung giá đất và chỉ còn lại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, phù hợp với tình hình phát triển của địa phương là một minh chứng rõ ràng cho quan điểm đưa đất đai trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách. Trong đó, cũng có sự điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ tài chính đối với các đối tượng sử dụng đất. Khi bỏ khung giá, bảng giá có thể điều chỉnh môt cách linh hoạt hơn, tiếp cận gần hơn với giá thị trường phù hợp với tình hình thực tế của địa phương", chuyên gia VIRES đánh giá.

Song, việc điều chỉnh bảng giá đất nếu không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá đúng tình hình thực tế của địa phương, đánh giá tác động đến các đối tượng sử dụng đất, đảm bảo sự đồng thuận và có lộ trình rõ ràng, thì bên cạnh việc trở thành động lực cho sự phát triển, sẽ kéo theo rất nhiều các vấn đề bất ổn trong xã hội liên quan đến thị trường bất động sản.

Việc điều chỉnh bảng giá cũng sẽ có những tác động không nhỏ đến những trường hợp thuộc diện định giá đất cụ thể. Như vậy cũng sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ các đối tượng sử dụng đất và mọi hoạt động liên quan đến giá đất nói chung.

Giá đất luôn là vấn đề hết sức nhạy cảm và có ảnh hưởng lớn đối với từng cá nhân, tổ chức, thậm chí đến cả nền kinh tế của đất nước. Vì vậy, trong thời gian có hiệu lực chỉ 1 năm thì không nên điều chỉnh có sự chênh lệch quá lớn đối với bảng giá đất đã ban hành trước đây.

Chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES)

Trong bối cảnh này, trước hết, nên chăng cần xác định, khẳng định rõ ràng bảng giá ban hành trong giai đoạn này chỉ có hiệu lực đến ngày 31/12/2025 (sau đó sẽ ban hành bảng giá đất mới và có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 như quy định của Luật Đất đai 2024). Giá đất luôn là vấn đề hết sức nhạy cảm và có ảnh hưởng lớn đối với từng cá nhân, tổ chức, thậm chí đến cả nền kinh tế của đất nước. Vì vậy, trong thời gian có hiệu lực chỉ 1 năm thì không nên điều chỉnh có sự chênh lệch quá lớn đối với bảng giá đất đã ban hành trước đây, chuyên gia VIRES đề xuất.

Tuy nhiên, nếu làm được điều này, thì cũng mới chỉ giải quyết vấn đề trong ngắn hạn. Bảng giá đất hàng năm cần được điều chỉnh ở mức độ nào, có cơ chế nào để xử lý các vấn đề bất cập do giá đất tăng cao, để hướng đến sự cân bằng lợi ích và đồng thuận xã hội?

Đến ngày 01/01/2026, các địa phương sẽ tiếp tục ban hành bảng giá đất mới, và bảng giá này có tiếp tục tăng hay không vẫn là một ẩn số. 

Dù vậy, nhiều ý kiến lo ngại, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý và không có cơ chế đặc biệt để hỗ trợ, doanh nghiệp và người dân sẽ gặp khó khăn. Doanh nghiệp, với vai trò là động lực phát triển kinh tế, cần được hỗ trợ để giảm áp lực từ chi phí đất đai. Về phía Nhà nước cũng cân đối giữa mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội với việc tăng thu ngân sách từ đất đai, từ đó không chỉ thúc đẩy phát triển mà còn tạo sự đồng thuận, ổn định xã hội. 

Trong khi đó, người dân, với tư cách là chủ thể sử dụng đất, cũng mong muốn một mức thuế, phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao dịch đất đai ở ngưỡng phù hợp. Đặc biệt, nếu chi phí đất đai tăng cao sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Mặt khác, một bộ phận người dân thuộc diện thu hồi đất cũng cần được đảm bảo quyền lợi, thông qua các chính sách bồi thường hợp lý, hỗ trợ tái định cư và sinh kế bền vững, nhất là trong bối cảnh nhiều diện tích đất phải thu hồi để phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án đô thị.

Theo chuyên gia VIRES, mục đích tăng thu ngân sách từ đất đai và mục đích phát triển kinh tế - xã hội không hề đối chọi nhau, không triệt tiêu lẫn nhau, thậm chí còn hỗ trợ cho nhau.

"Quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng đất cụ thể, tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ quy mô trong quan hệ giữa "vĩ mô" và "vi mô", nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi.

Ở đây, quyền sử dụng đất không phải bị chia ra mà được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Người sử dụng đất không thể vì lợi ích của mình mà còn vì lợi ích chung của toàn xã hội. Từ đó, xây dựng và xác định quyền và nghĩa vụ đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, tổ chức kinh tế và người dân trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật cần điều tiết về cơ chế phân chia giá trị tăng thêm từ đất từ đất thông qua các chính sách cụ thể về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bồi thường, hỗ trợ, các chính sách về thuế và phí liên quan đến đất đai", chuyên gia VIRES phân tích.

Như vậy, để cân bằng lợi ích giữa các đối tượng liên quan (Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất), chuyên gia VIRES đề xuất xem xét một số giải pháp như: Trong quá trình quy hoạch, đầu tư các dự án cơ sở hạ tầng đô thị, cần quan tâm đến khu vực liền kề dự án đầu tư. Cụ thể, cần thực hiện thu hồi diện tích đất nằm trong vùng liền kề để có thể quy hoạch lại, tạo mặt bằng tái định cư tại cho người dân, tạo quỹ đất sạch để đấu giá nhằm tạo nguồn thu cho Nhà nước. Diện tích lan tỏa có thể tính theo từng dự án và từng khu vực. Giải pháp thứ 2  có thể tính đến là việc thu giá trị đất đai tăng thêm có thể thực hiện bằng việc sửa đổi thuế sử dụng đất hoặc thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Liên quan đến việc làm thế nào để giảm thiểu những tác động tiêu cực trong bối cảnh giá đất mới tăng cao, chuyên gia VIRES cho rằng, việc tồn tại cơ chế hai giá (bảng giá - giá quy định và giá cụ thể - giá thị trường) là việc rất bình thường và nhiều quốc gia trên thế giới đang áp dụng.

Theo đó, mục đích của bảng giá đất là tạo sự cân bằng, ổn định xã hội và thu hút đầu tư (Điều 159 Luật Đất đai 2024). Muốn nền kinh tế phát triển, việc đầu tiên là phải có ổn định về chính trị và các quy định có liên quan đến tài chính. Còn giá đất cụ thể (Điều 160 Luật Đất đai 2024) sẽ tạo sự công bằng cho mọi đối tượng sử dụng đất. Cơ chế hai giá còn đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Đồng thời, theo kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, giá theo quy định thường chỉ bằng khoảng 60 - 70% giá thị trường trung bình, như vậy cũng nên có sự thu thập thông tin một cách kỹ lưỡng, đầy đủ khi xây dựng bảng giá đất của các địa phương.

Việc tồn tại cơ chế hai giá (bảng giá - giá quy định và giá cụ thể - giá thị trường) là việc rất bình thường và nhiều quốc gia trên thế giới đang áp dụng.

Chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES)

Từ góc độ người dân, chuyên gia của VIRES cho rằng, trước khi ban hành bất kỳ chính sách nào, cũng đều phải tìm hiểu, đánh giá tác động, ảnh hưởng đến người dân. Đặc biệt, nếu là chính sách về giá đất, thì càng cần phải tăng cường tuyên truyền, xin ý kiến để đảm bảo sự đồng thuận vì đây là quyền lợi thiết thân của từng gia đình, cá nhân.

Bên cạnh đó, việc đổi mới, chỉnh trang lại hạ tầng cơ sở, phát triển các khu đô thị, khu thương mại dịch vụ nằm trong quy hoạch sử dụng đất của các địa phương sẽ dẫn đến phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất một số lượng lớn diện tích đất của các hộ gia đình, cá nhân.

Tuy nhiên, đây là việc làm cần thiết nhằm phát triển đất nước và chính bản thân người sử dụng đất cũng được hưởng lợi, như cảnh quan đẹp, hạ tầng tốt và giá đất tăng.

"Quy định hiện hành cũng đã có những điều chỉnh về các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, với mục đích tạo sự ổn định cho người dân trong việc tạo lập chỗ ở, ổn định việc làm, cuộc sống… Về phía chính quyền địa phương cũng cần tuyên truyền, giải thích để tạo sự đồng thuận tối đa của người dân", chuyên gia VIRES phân tích.

Chia sẻ với Reatimes, ĐBQH Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho biết, sở dĩ trong thời gian qua ta phải sửa đổi Luật Đất đai vì việc thu hồi đất, đề bù cho người dân còn nhiều bất cập. Sau khi sửa đổi, bỏ khung giá đất, bảng giá đất (như các địa phương ban hành thời gian qua) đã có thay đổi, tăng lên tiệm cận với thị trường. Hiện Luật Đất đai sửa đổi đã quy định rất rạch ròi, nên bảng giá đất của năm 2025 và trở về sau sẽ không thể thấp như bảng giá đất trước đây. Vấn đề là chúng ta phải xây dựng bảng giá đất, làm sao đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân, của doanh nghiệp và của Nhà nước.

"Nếu chỉ nghiêng về một phía, thì hoặc có thể dự án không thể thực hiện được, hoặc nếu tiếp tục thực hiện sẽ diễn ra tình trạng khiếu kiện, kéo dài dự án gây khó khăn cho nhà đầu tư. Mặt khác, nếu giá đất cao quá, nhà đầu tư tính toán không có được lợi nhuận, thì địa phương sẽ khó thu hút đầu tư. Thực chất, hoạt động đầu tư là phải có lợi nhuận doanh nghiệp mới làm", ông Hòa nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng, để đảm bảo hiệu quả trong việc bàn giao đất, cần áp dụng đúng 4 phương pháp định giá đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2024. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Mỗi phương pháp đều có vai trò cụ thể, nhằm đảm bảo giá trị đất được xác định sát với thực tế thị trường, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng khu vực. Có áp dụng đúng thì việc bàn giao đất sẽ hiệu quả, phù hợp với thực tiễn, sát với cuộc sống của người dân.

"Đồng thời, ta phải có hội đồng khảo sát giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và có hội đồng ban hành bảng giá đất do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ trì. Phải làm sao để người dân đồng tình và doanh nghiệp cũng có được lợi nhuận trong hoạt động đầu tư, kinh doanh", ông Hòa góp ý.

Ngoài chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước, trong bối cảnh chính sách đất đai có nhiều thay đổi không thể trì hoãn, thì doanh nghiệp bất động sản cũng cần tìm cách thích ứng với tình hình mới.

Trao đổi với Reatimes, LS. Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, một trong những yêu cầu đặt ra trong Nghị quyết số 18 NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, ngày 16/6/2022 là xác định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Yêu cầu này đã được thể chế hóa rất rõ trong Luật Đất đai 2024. Việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới như vừa qua là để đáp ứng yêu cầu mới.

Đối với các doanh nghiệp, theo LS. Phạm Thanh Tuấn, về cơ bản việc thay đổi bảng giá đất không tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp khi thực hiện dự án đầu tư. Khi thực hiện dự án, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất đều tính theo "giá đất cụ thể" bằng các phương pháp xác định giá đất khác nhau, không tính theo bảng giá đất. Tuy nhiên, theo tinh thần và quy định trong Luật Đất đai 2024, cùng các văn bản hướng dẫn, việc xác định giá đất trong thời gian tới phải đúng, đủ, và tránh thất thoát ngân sách, thì giá đất khi xác định cho các dự án đầu tư tăng cao là điều khó tránh khỏi. Vì vậy, các doanh nghiệp cần thay đổi và thích ứng với điều kiện, hoàn cảnh mới.

"Có hai góc độ mà các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, cần lưu ý liên quan đến phương thức tiếp cận đất đai và hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Với phương thức tiếp cận đất đai, trước đây, một cách tiếp cận tương đối cổ điển của các doanh nghiệp là tiếp cận quỹ đất từ nhà máy, xí nghiệp, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức cá nhân – gọi nôm na là cách "gom đất". Sau đó, doanh nghiệp thường thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án nhà thương mại.

Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra trong Luật Đất đai 2024 là Nhà nước sẽ chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Việc chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại cần gắn với điều kiện về "đất ở". Quốc hội cũng đã ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhằm giải quyết các vướng mắc cho các dự án không có "đất ở". Do đó, phương thức tiếp cận đất đai theo cách truyền thống theo kiểu "gom" rồi xin chuyển mục đích sang làm dự án nhà ở thương mại trong thời gian tới sẽ không còn phù hợp", ông Tuấn chia sẻ.

LS. Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội

Đối với doanh nghiệp, phương thức tiếp cận đất đai theo cách truyền thống theo kiểu "gom" rồi xin chuyển mục đích sang làm dự án nhà ở thương mại trong thời gian tới sẽ không còn phù hợp

Ông Tuấn cũng cho rằng, với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ mới tham gia thị trường nên xem xét việc tiếp cận các quỹ đất do Nhà nước tổ chức đấu giá. Theo đó, tiền sử dụng đất hiện nay đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cấu thành giá bán bất động sản của doanh nghiệp đến người tiêu dùng. Đối với các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thông qua phương thức đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, tiền sử dụng đất chỉ được xác định khi đã được Nhà nước giao đất sau này. Dù đã có thay đổi, nhưng việc xác định giá đất vẫn là một "ẩn số" đối với doanh nghiệp, ngay cả khi Luật Đất đai 2024 và các Nghị định đã được ban hành. Theo cả lý thuyết khoa học và thực tiễn, các phương pháp ước tính khi xác định giá đất có sự điều chỉnh nên các con số đưa ra chỉ là tương đối. Trong bối cảnh đó, giải pháp "an toàn" cho bên định giá tránh việc bị các cơ quan hậu kiểm như tranh tra, kiểm toán "quy" làm thất thoát ngân sách là xác định giá đất cao.

"Các doanh nghiệp không có nguồn lực tài chính dồi dào, kinh nghiệm, hoặc nhân lực dễ rơi vào tình trạng "vỡ trận" nếu vẫn áp dụng cách làm cũ", ông Tuấn nêu quan điểm.

Đồng thời, Luật sư đưa ra khuyến cáo: Các doanh nghiệp nên tham gia vào các dự án được thực hiện theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất. Khi tham gia đấu giá, giá đất đã được xác định rõ ràng và đầy đủ, giúp doanh nghiệp cân đối nguồn lực tài chính thực hiện dự án từ đầu. Tiền sử dụng đất (giá khởi điểm) đã được xác định rõ, không còn là "ẩn số" như các dự án doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt bằng trước, nộp tiền sử dụng đất như hiện nay.

Còn nếu vẫn áp dụng phương thức truyền thống như gom đất, nhận chuyển nhượng đất, hoặc mua lại dự án từ nhà máy, xí nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất, cách làm này sẽ không còn phù hợp. Đây cũng là mục tiêu mà các nhà lập pháp đang hướng tới. Và điều quan trọng là các doanh nghiệp cần có sự thích ứng với các thay đổi trong hoàn cảnh mới.