Tác động của bảng giá đất mới đến thị trường bất động sản: Doanh nghiệp "đứng ngồi không yên", cần làm gì để "giảm sốc"?

Luật Đất đai năm 2024 đã có sự thay đổi quan trọng khi bỏ "khung giá đất" và quy định "bảng giá đất" được xây dựng hàng năm, tiệm cận giá thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc bảng giá đất mới, bắt đầu áp dụng từ 1/1/2025, sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất, buộc các địa phương phải điều chỉnh tăng mạnh. Việc 19 địa phương đã công bố bảng giá đất mới cao gấp nhiều lần bảng giá đất cũ (ví dụ như Hà Nội tăng 2 - 6 lần) đã dấy lên những lo ngại về tác động lên thị trường bất động sản.

Giới phân tích nhận định, bảng giá đất mới, với mức tăng đáng kể, sẽ khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi "xuống tiền". Lợi nhuận tiềm năng từ việc đầu tư đất đai vẫn hấp dẫn, nhưng rủi ro cũng tăng theo. Thị trường có thể chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn sang các kênh đầu tư khác, chẳng hạn như chứng khoán, vàng, hoặc sự tập trung vào những dự án bất động sản có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa và tiềm năng sinh lời cao.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc "rót tiền" vào các dự án, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn và đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu cao, như các dự án khu đô thị mới, nghỉ dưỡng. Mặt khác đây cũng là cơ hội để thị trường bất động sản sàng lọc, loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính, đồng thời thu hút những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tiềm lực mạnh.

Một dẫn chứng cụ thể như sau, 1 lô đất nông nghiệp 100m2 trước đây có giá khoảng 500 triệu đồng. Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công ty A có thể phân lô bán với giá 1,5 tỷ đồng, thu lãi 1 tỷ đồng. Hiện nay, với bảng giá đất mới, lô đất nông nghiệp 100m2 có giá 1,5 tỷ đồng. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng tăng theo. Để có lãi, công ty A buộc phải bán lô đất với giá 3 tỷ đồng, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, với mức giá này, sức mua của thị trường giảm sút, khó bán hàng. Do đó, công ty A buộc phải thận trọng hơn trong hoạt động đầu tư.

TS. Phạm Thành Đạt, Viện Ngân hàng Tài chính – Trường Đại học Kinh tế quốc dân đánh giá: Thứ nhất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Trước hết bảng giá đất tác động đến niềm tin của các thành viên trên thị trường, việc xây dựng được bảng giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi sẽ giúp tăng niềm tin của các thành viên tham gia thị trường, nó có vai trò quyết định đối với cầu của thị trường và giá bất động sản. Khi niềm tin tích cực chiếm đa số, việc tiêu dùng và đầu tư của số đông sẽ gia tăng. Điều này sẽ làm cho nhu cầu về bất động sản tăng. Thêm vào đó, tiêu dùng sẽ kích thích đầu tư và các hoạt động kinh tế, tạo nhiều việc làm. Điều này sẽ tạo ra vòng xoáy đi lên tiếp theo.

Mặt khác bảng giá đất tăng khiến giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel... và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang "rất nóng" hiện nay.

Thứ hai, tác động của bảng giá đất đến môi trường đầu tư. Bảng giá đất có mức giá đất quá cao cũng sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp). Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ "bóp nghẹt" động lực đầu tư của doanh nghiệp, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ không còn động lực làm dự án. Bài toán lợi nhuận đối với doanh nghiệp lúc này cũng sẽ trở thành một thách thức, bởi vì giá đất cao, chi phí đầu vào cao thì các vấn đề như giá bán, lợi nhuận, đầu ra... sẽ là một bài toán hóc búa.

Điều này không chỉ với các nhà đầu tư trong nước mà còn đúng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và môi trường đầu tư nói chung, bảng giá đất tăng cao tác động khá tiêu cực đến các doanh nghiệp của họ (bất kể ở ngành kinh tế nào). Do đó việc giảm thu hút vốn FDI có thể là điều sẽ xảy ra, nếu có thu hút được FDI thì cũng khó có thể nhận định đó là dòng vốn FDI lành mạnh, gắn bó lâu dài với nền kinh tế của quốc gia.

Bảng giá đất mới, với mức tăng "phi mã" so với trước đây, đang tạo ra những làn sóng tác động mạnh mẽ, không chỉ giới hạn trong thị trường bất động sản mà còn lan tỏa sang cả các chính sách an sinh xã hội liên quan đến đất đai, nhà ở. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, khi giá nhà đất có xu hướng tăng theo.

Hãy thử tưởng tượng, một căn hộ chung cư bình dân trước đây có giá khoảng 1 tỷ đồng, nay với bảng giá đất mới, giá có thể bị đẩy lên 1,2 - 1,5 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình. Đây không còn là câu chuyện của riêng thị trường bất động sản, mà đã trở thành vấn đề an sinh xã hội cần được quan tâm.

Bộ Xây dựng cũng đã có những cảnh báo trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ. Theo tính toán, bảng giá đất mới sát với thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, đẩy giá nhà tăng 15 - 20%.

Thực tế đã chứng minh điều này, với những con số biết nói từ các dự án như khu nhà ở của GP Invest tại Hà Nội, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ dự kiến sẽ tăng vọt từ 42% lên khoảng 60% sau khi áp dụng bảng giá đất mới. Điều này có nghĩa là thay vì chỉ chiếm 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng như hiện nay, chi phí này sẽ tăng lên tới 22 triệu đồng. Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP.HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng được dự báo sẽ tăng mạnh từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60 - 65%. Xu hướng này cũng diễn ra tại các dự án khác. Dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương) sẽ chứng kiến tỷ trọng chi phí sử dụng đất tăng từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng không ngoại lệ, với mức tăng từ 15% lên 33% giá bán.

Dữ liệu của hãng tư vấn bất động sản CBRE cũng cho thấy bức tranh rõ nét về sự tăng giá của thị trường. Giá căn hộ sơ cấp ở Hà Nội đã tăng 20% từ đầu năm, gần gấp đôi so với năm 2020, nhờ đà tăng gấp 4 lần, giá căn hộ ở Hà Nội đã gần tiệm cận TP.HCM. Điều này càng củng cố thêm những lo ngại về khả năng "với" tới nhà ở của người dân.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định, bảng giá đất điều chỉnh của Thủ đô đã sát với giá thị trường hơn và sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Mức tăng đột biến trong bảng giá đất mới sẽ kéo theo sự gia tăng của các loại chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, phí giao dịch chuyển nhượng... Tác động có thể khác nhau giữa các loại hình, nhưng có thể đều tác động theo chiều hướng gia tăng chi phí cho các chủ thể sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản", chuyên gia khẳng định.

Như vậy, bảng giá đất mới không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản, mà còn là vấn đề an sinh xã hội cần được nhìn nhận một cách toàn diện. Cần có những chính sách điều tiết phù hợp để đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, giúp họ có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Còn theo PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá (Bộ Tài chính), bảng giá đất mới đang "thổi lửa" vào thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền và nhà ở tại khu vực trung tâm. Cụ thể, giá nhà đất tại các khu vực này, nhất là dự án nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự), sẽ bị đẩy lên cao do bảng giá đất mới tăng gấp 2 - 3 lần.

Điều này khiến cả người mua lẫn chủ đầu tư sẽ phải thay đổi chiến lược trong năm tới. Với người mua, để "né" giá nhà đất "trên trời" ở trung tâm, họ sẽ có xu hướng tìm kiếm sản phẩm ở vùng ngoại ô với mức giá dễ chịu hơn. Còn với chủ đầu tư, bài toán lợi nhuận trở nên nan giải hơn bao giờ hết. Chi phí đầu vào tăng vọt buộc họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi triển khai các dự án mới tại khu trung tâm. Đáng chú ý, xu hướng "bỏ phố về quê" có thể sẽ trở thành lựa chọn hấp dẫn, khi các doanh nghiệp có thể chuyển hướng sang phát triển các dự án bất động sản ở vùng ven Thủ đô hoặc địa phương lân cận.

"Nói chung, bảng giá đất mới sẽ tạo ra những chuyển động mạnh mẽ trên thị trường nhà ở. Bài toán nhà ở giá rẻ, câu chuyện an sinh xã hội sẽ cần thêm nhiều nỗ lực của Nhà nước, doanh nghiệp để có thể giải quyết tận cùng vấn đề", PGS. TS. Ngô Trí Long cho hay.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng, đạt mức trung bình 154 USD/m2/chu kỳ thuê, với tỷ lệ lấp đầy cao. Các khu vực trọng điểm như Hà Nội, Bắc Ninh, TP.HCM, Bình Dương... thu hút dòng vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước, đặc biệt là trong các lĩnh vực điện tử, năng lượng, chế biến...

Tuy nhiên, bảng giá đất mới cũng đang đặt ra những thách thức không nhỏ. Việc tăng giá thuê đất có thể làm giảm lợi nhuận, gây áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Ví dụ, nếu trước đây một doanh nghiệp thuê 1ha đất với giá 100 USD/m2/chu kỳ thuê, thì nay với bảng giá đất mới, chi phí này có thể tăng lên 150 USD/m2/chu kỳ thuê, khiến chi phí sản xuất tăng thêm 50%.

Cuối tháng 11/2024 vừa qua, tại một buổi tọa đàm về chủ đề "Bảng giá đất mới của TP.HCM tác động doanh nghiệp như thế nào?". Ông Tô Ngọc Ngời, Tổng Giám đốc Công ty CP sản xuất và xuất nhập khẩu Lâm Sản Sài Gòn ở quận 3, TP.HCM đã chia sẻ những khó khăn mà doanh nghiệp của mình đang gặp phải khi tiền thuê đất tăng vọt.

Ông Ngời cho biết, công ty ông thuê một lô đất trên đường Trương Định để làm văn phòng. Trước đây, mỗi năm công ty phải đóng hơn 4,2 tỷ đồng tiền thuê đất. Thế nhưng, theo bảng giá đất mới, con số này sẽ tăng lên hơn 6 tỷ đồng, tức là tăng thêm hơn 30%. Ông Ngời than thở: "Tiền thuê đất tăng thêm hàng tỷ đồng như vậy, chúng tôi biết xoay sở thế nào? Việc điều chỉnh hợp đồng với đối tác cũng gặp khó khăn, chưa kể ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh, đời sống của người lao động... Nếu cứ tăng thế này, doanh nghiệp chúng tôi chịu không nổi!".

Còn ông Trần Văn Mười, Phó Chủ tịch một câu lạc bộ doanh nghiệp ở Thanh Hóa - cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đang chịu ảnh hưởng rất nhiều từ bảng giá đất mới. Ông lấy ví dụ, trước đây đất ở phường Thạnh Mỹ Lợi (TP. Thủ Đức) chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2, vậy mà nay tăng lên gấp chục lần. Với mức giá này, cả doanh nghiệp lẫn người dân đều "chạy dài" mới có đủ tiền đóng thuế.

"Kinh tế khó khăn, ngành bất động sản mấy năm nay đã chật vật lắm rồi. Giờ thuế đất mà tăng cao nữa thì doanh nghiệp, người dân càng thêm khó khăn, vay vốn ngân hàng cũng không dễ dàng gì", ông Mười chia sẻ.

Qua những lời tâm sự này, có thể thấy bảng giá đất mới đang tạo ra những áp lực không nhỏ cho doanh nghiệp và người dân. Thiết nghĩ, cần có những chính sách hỗ trợ kịp thời để giảm bớt gánh nặng, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, ổn định sản xuất kinh doanh.

Để giảm thiểu tác động tiêu cực, giới chuyên gia cho rằng cần có những giải pháp đồng bộ và kịp thời. Nhiều ý kiến chuyên gia cũng đề xuất áp dụng bảng giá đất mới theo lộ trình hợp lý, tránh gây "sốc" cho thị trường. Đặc biệt, sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân là yếu tố then chốt để biến thách thức thành cơ hội, giúp thị trường bất động sản công nghiệp phát triển lành mạnh, hiệu quả, đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước.

Reatimes tiếp tục thông tin!