GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Nhà ở thương mại vừa túi tiền là "chìa khóa" giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong tương lai

Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền đang trở thành yêu cầu cấp bách để đáp ứng nhu cầu của người lao động thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, sự thiếu hụt quỹ đất, vốn vay ưu đãi và các chính sách hỗ trợ đang khiến phân khúc này gặp khó khăn. Trong cuộc trò chuyện với Reatimes, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc đề xuất các sáng kiến nghiên cứu nhằm phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là cần thiết. Đây là "chìa khóa" giúp thị trường bất động sản hướng đến sự ổn định và bền vững hơn trong tương lai.

PV: Quan sát diễn biến thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian gần đây, Giáo sư có nhận định gì?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Việc giá chung cư Hà Nội tăng chóng mặt trong thời gian qua là một hiện tượng đáng phải lưu tâm, cho thấy nhiều yếu tố phi lý, không loại trừ hoạt động thổi giá, đồn đoán và giao dịch ảo. Hiện tượng mâu thuẫn cung - cầu cũng được xem là một dấu hiệu rõ ràng của thị trường bất động sản không lành mạnh.

Thực tế, khi một nhóm người chủ động đẩy giá lên qua các tin đồn, thao túng và làm giá tăng "vô cớ", nhưng không có sự tương ứng từ phía người mua sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bị chia rẽ. Một nhóm thì tăng giá, dựa vào việc tạo ra các thông tin không chính xác để duy trì giá trị tài sản của mình, trong khi nhóm còn lại kiên quyết không mua vì nhận thấy mức giá đã quá cao so với giá trị thực.

Cung cầu không đồng bộ, tức là người mua có nhu cầu nhưng không chấp nhận mức giá và người bán không thể bán vì giá đã bị đẩy lên cao hơn khả năng thanh toán của người mua. Trong một thị trường lành mạnh, cung và cầu phải có sự tương thích, tức là cung cấp sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu của người mua.

Khi cung không thể gặp cầu, giao dịch sẽ giảm, dòng tiền không thể lưu thông, các dự án không được triển khai, dẫn đến nguồn cung bị "đóng băng" và người dân không thể tiếp cận được nhà ở giá hợp lý.

Tất cả những bất cập trên khiến nhóm người lao động có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó khăn hơn trong việc tìm mua được nhà với giá hợp lý, trong khi đồng lương của họ vẫn chưa đủ để bắt kịp với tốc độ tăng giá nhà.

PV: Phải chăng thị trường hiện nay đang thiếu vắng một phân khúc nhà ở thực sự đáp ứng nhu cầu của phần đông người lao động, đặc biệt là những người có thu nhập vừa phải, hay còn gọi là nhà ở vừa túi tiền?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Trong bối cảnh giá nhà "leo thang" không ngừng, việc đề xuất các sáng kiến nghiên cứu nhằm phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là một hướng đi cần thiết và cấp bách, là "lời giải" cho bài toán "an cư" của phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp. Đây là nhóm không đủ khả năng mua nhà ở thương mai giá cao nhưng cũng không thuộc diện được hưởng các chính sách nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, thực trạng phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền hiện đang đối mặt với nhiều thách thức dù nhu cầu thị trường rất lớn. Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ nhà ở thương mại có mức giá vừa phải, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình, đang ngày càng khan hiếm. Các dự án nhà ở thương mại với mức giá từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống gần như không xuất hiện tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, trong khi tại các tỉnh lân cận, nguồn cung cũng rất hạn chế. Việc phân khúc này gần như vắng bóng không chỉ khiến cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận người dân bị thu hẹp, mà còn gia tăng áp lực lên nhà ở xã hội, vốn đã có nguồn cung hạn chế và phải đối mặt với nhiều vấn đề về chất lượng, vị trí và thủ tục phức tạp.

Do đó, việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền không chỉ là một giải pháp cần thiết để giải quyết vấn đề chỗ ở, mà còn là "chìa khóa" giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong tương lai.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Cung cầu không đồng bộ, tức là người mua có nhu cầu nhưng không chấp nhận mức giá và người bán không thể bán vì giá đã bị đẩy lên cao hơn khả năng thanh toán của người mua. Trong một thị trường lành mạnh, cung và cầu phải có sự tương thích, tức là cung cấp sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu của người mua.

PV: Như đã nói, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc bình ổn thị trường bất động sản. Vậy theo Giáo sư, để phân khúc này có thể vận hành hiệu quả và phát triển bền vững trên thị trường Việt Nam, có những yếu tố nào cần được đặc biệt lưu ý hay không?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Các doanh nghiệp bất động sản nên chủ động tìm kiếm và ứng dụng các công nghệ xây dựng hiện đại cùng với việc sử dụng các vật liệu xây dựng mới để hạ giá thành sản phẩm, mang lại giải pháp nhà ở vừa túi tiền cho những người có thu nhập thấp. Những tiến bộ trong công nghệ xây dựng có thể giảm đáng kể chi phí xây dựng, từ đó góp phần làm hạ giá nhà. Các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay cần thoát khỏi tư duy truyền thống, rằng nhà ở phải luôn được xây dựng bằng gạch, sắt, thép, theo những tiêu chuẩn xưa cũ. Thay vào đó, cần chuyển sang các vật liệu xây dựng mới, nhẹ hơn và bền hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng và an toàn. Nhiều nước như Nhật Bản và Hàn Quốc đã áp dụng công nghệ này thành công với việc cho ra đời những ngôi nhà có không gian nhỏ gọn nhưng tiện nghi, đáp ứng nhu cầu sống một cách tối ưu.

Bên cạnh đó, cần thiết kế theo không gian nhỏ gọn nhưng vẫn đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, thay vì cứ xây dựng những căn hộ rộng lớn không cần thiết. Ở phân khúc này, các tiện ích tối thiểu như nước sạch, không gian sống thoáng đãng, vệ sinh môi trường đảm bảo và hệ thống hạ tầng cơ bản sẽ là yếu tố quan trọng hơn các tiện ích cao cấp.

Ngoài ra, để đảm bảo việc xây dựng phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền không ảnh hưởng đến sự phát triển vốn có của trung tâm đô thị, cần có những phương án quy hoạch hợp lý, trong đó yếu tố vị trí là then chốt. Theo đó, các dự án nhà ở vừa túi tiền cần được bố trí tại những vị trí phù hợp, không quá xa trung tâm nhưng cũng không lạc lõng so với các khu vực phát triển khác, nhằm tạo nên sự cân đối trong quy hoạch đô thị. Mặc dù không bố trí trong trung tâm, nhưng những khu vực nhà này vẫn sẽ phải đảm bảo khả năng kết nối giao thông với trung tâm thành phố và các khu vực phát triển khác.

PV: Rõ ràng, nếu giải quyết được vấn đề quy hoạch xây dựng như Giáo sư vừa đề cập, phân khúc nhà ở này sẽ có điều kiện phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, còn yếu tố nguồn vốn thì sao, thưa ông? Liệu đây có phải là rào cản lớn trong việc triển khai và mở rộng phân khúc nhà ở vừa túi tiền?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Tiêu chí tiên quyết để phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là nguồn vốn vay. Nếu nhà đầu tư phải tự bỏ toàn bộ vốn để phát triển phân khúc này mà không có sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng hoặc Nhà nước thì việc duy trì và phát triển sẽ trở nên vô cùng khó khăn. Kinh nghiệm từ các năm trước đã cho thấy, phân khúc này hoàn toàn có thể phát triển bền vững nếu có sự hỗ trợ từ nguồn vốn vay ưu đãi.

Bởi lẽ, các chủ đầu tư cần một lượng vốn lớn để phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, trong khi việc đảm bảo giá nhà ở phù hợp với đối tượng người lao động có thu nhập trung bình lại đòi hỏi họ phải tiết giảm chi phí, bao gồm cả chi phí vay vốn. Nếu lãi suất cho vay quá cao, việc xây dựng nhà ở giá vừa túi tiền sẽ trở nên không khả thi hoặc sẽ dẫn đến giá bán tăng cao, không còn phù hợp với mục tiêu ban đầu.

Theo đó, cần có các gói tín dụng ưu đãi, hỗ trợ lãi suất từ phía Nhà nước, nhằm đảm bảo cả nhà đầu tư và người mua nhà đều có thể tiếp cận được nguồn tài chính một cách thuận lợi. Chính sách tài chính và nguồn vốn vay ưu đãi sẽ là yếu tố quyết định sự sống còn và phát triển của phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền trong thời gian tới.

PV: Ông có thể đưa ra một vài khuyến nghị chính sách cụ thể để phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền một cách bền vững hơn? Theo ông, những chính sách này nên tập trung vào khía cạnh nào để vừa đảm bảo lợi ích cho người lao động vừa tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Giải pháp quan trọng đầu tiên cần phải nhắc đến là cần áp dụng chính sách thuế để ngăn tình trạng giá nhà "biến tướng". Đầu cơ bất động sản từ lâu đã được coi là một trong những "ngòi nổ" đẩy giá nhà tăng vọt ở hầu hết các phân khúc và theo tôi dự đoán, nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền dù có cải thiện được nguồn cung cũng khó tránh khỏi vòng xoáy tăng giá.

Thực tế đã cho thấy, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đã xuất hiện từ nhiều năm trước trên thị trường bất động sản, mang lại hy vọng cho người lao động có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, theo thời gian, giá nhà của các dự án thuộc phân khúc này không chỉ dần mất đi yếu tố "vừa túi tiền" mà còn tiến gần hoặc ngang bằng với các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Điều đáng lo ngại hơn là việc giá nhà tăng không đồng nghĩa với chất lượng được nâng cao, một số dự án thậm chí ghi nhận dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng. Điều này khiến người có nhu cầu thực sự ngày càng khó tiếp cận, làm lung lay mục tiêu cốt lõi của phân khúc thương mại vừa túi tiền. 

Chính sách thuế bất động sản không chỉ là một giải pháp mang tính thời điểm mà còn là biện pháp dài hạn, hướng đến sự phát triển bền vững phân khúc nhà ở vừa túi tiền nói riêng và của thị trường bất động sản nói chung. Để chính sách thuế áp dụng vào thực tiễn một cách có hiệu quả, thuế cần được thiết kế theo hướng ngăn chặn đầu cơ, tích trữ và tình trạng dư thừa bất động sản; đối tượng chịu thuế sẽ bao gồm những nhà đầu tư, đầu cơ sở hữu nhiều bất động sản nhưng không sử dụng với mục đích để ở, cho thuê, mà chỉ nhằm mục đích giữ tài sản, chờ giá tăng rồi bán kiếm lời.

Khi đó, các nhà đầu tư, đầu cơ sẽ ít có động lực hơn để mua tích trữ và dòng chảy bất động sản sẽ được chuyển giao đến đúng đối tượng cần mua nhà ở. Điều này không chỉ góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội mà còn giúp ổn định thị trường bất động sản, tạo ra động lực cho sự phát triển lâu dài và bền vững.

Bên cạnh đó, chính sách thuế không chỉ có tác dụng kiểm soát đầu cơ mà còn có thể tái đầu tư vào các dự án nhà ở giá hợp lý, giúp tạo ra sự cân bằng trong nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình và thấp.

Thứ hai là thay đổi cơ cấu và chính sách tiền lương. Cải cách tiền lương ở đây không chỉ đơn thuần là việc tăng mức lương cơ bản, mà còn cần phải điều chỉnh cấu trúc tiền lương sao cho trong cơ cấu tiền lương của người lao động có phần chi hợp lý cho nhu cầu nhà ở.

Điều này có nghĩa là trong tổng thu nhập, người lao động phải có một khoản tiền đủ để trang trải cho chi phí nhà ở, giúp họ cải thiện chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên, việc thực hiện cải cách này không thể thực hiện một sớm một chiều mà cần có sự tính toán kỹ lưỡng. Để đạt được mục tiêu này, cần phải có những giải pháp toàn diện, từ việc tối ưu hóa chi tiêu công, tăng cường nguồn thu cho ngân sách đến việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Chỉ khi nền kinh tế phát triển bền vững, tạo ra đủ nguồn thu thì mới có thể triển khai các chính sách cải cách tiền lương một cách đồng bộ và hiệu quả. Bên cạnh đó, cần có những nghiên cứu và tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia khác để tìm ra mô hình cải cách tiền lương phù hợp nhất với thực trạng và bối cảnh của Việt Nam.

Thứ ba là cần có những thay đổi trong chính sách về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Một điều quan trọng mà tôi muốn nhấn mạnh đó là nghĩa vụ của tất cả các doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp lớn, đối với vấn đề an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở. Đây không chỉ là trách nhiệm mà còn là một nguồn hỗ trợ cực kỳ lớn cho cộng đồng.

Ở nước ta, Luật Doanh nghiệp mặc dù có quy định về nghĩa vụ xã hội của doanh nghiệp, nhưng lại thiếu những hướng dẫn cụ thể về cách thức thực hiện nghĩa vụ này. Hiện tại, nghĩa vụ xã hội của doanh nghiệp chủ yếu được thể hiện thông qua các hoạt động hỗ trợ khi đất nước xảy ra thiên tai, như bão lụt.

Tuy nhiên, không ai mong muốn phải chờ đến khi có thiên tai để các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ xã hội của mình. Các doanh nghiệp không nên chỉ nghĩ đến lợi nhuận; họ cần hiểu rằng, khi sử dụng lao động, cũng nên có trách nhiệm đảm bảo an sinh xã hội cho lao động của mình. Nếu doanh nghiệp sử dụng lao động, thì ít nhất họ cũng phải có nghĩa vụ lo cho nơi ở của những người lao động đó.

Nếu người lao động đã có chỗ ở ổn định, doanh nghiệp cũng nên đóng góp cho các nghĩa vụ xã hội nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho một số lượng lớn người lao động khác. Đây chính là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp trong việc hỗ trợ cộng đồng, nhất là trong bối cảnh thị trường nhà ở đang thiếu hụt những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực cho người lao động có thu nhập thấp và trung bình.

Và cuối cùng là cần có sự điều chỉnh trong chính sách đất đai để hỗ trợ người dân, đặc biệt là nhóm lao động có thu nhập trung bình và thấp trong việc tiếp cận nhà ở phân khúc này.

Việc nghiên cứu một cơ chế cho phép người dân có thể trả dần tiền sử dụng đất cho căn nhà mà họ sở hữu là điều vô cùng quan trọng. Thay vì yêu cầu chủ đầu tư dự án thanh toán tiền sử dụng đất ngay từ đầu, chúng ta có thể áp dụng phương án hoàn thiện nhà mà chưa tính tiền đất.

Điều này tạo điều kiện cho người mua nhà có thể trả dần khoản tiền này theo kỳ hạn, sau một khoảng thời gian, ví dụ như trong vòng 20 - 30 năm, người mua có thể hoàn tất nghĩa vụ thanh toán và được quyền sở hữu nhà vĩnh viễn. Thực tế cho thấy, vấn đề tài chính của nhiều người lao động tại Hà Nội hiện nay khá bấp bênh, đặc biệt là sau những biến động kinh tế. Vì vậy, một chính sách đất đai linh hoạt sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua nhà, đồng thời Nhà nước vẫn có thể quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất.

PV: Trân trọng cảm ơn Giáo sư!