Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền - Bài 3: Giảm giá nhà về mức "vừa túi tiền": Cần những giải pháp quyết liệt

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều bất cập, khi giá nhà liên tục tăng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Phần lớn căn hộ mới trên thị trường đang hướng đến nhóm đối tượng có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi nhu cầu thực sự của những người có thu nhập trung bình và thấp lại không được đáp ứng.

Tâm lý "mua nhà tích lũy tài sản" cùng sự thiếu vắng các chính sách điều tiết hiệu quả, đã vô tình tạo điều kiện cho không ít đối tượng sử dụng chiêu trò thao túng giá khiến mức giá ngày càng vượt xa giá trị thực tế. 

Nếu không có chính sách kịp thời và hiệu quả, áp lực an cư ngày càng gia tăng sẽ không tốt cho chất lượng cuộc sống của người dân, ảnh hưởng đến năng suất lao động và kinh tế - xã hội trong dài hạn. Đó là chưa kể, khoảng cách giàu nghèo tại các đô thị lớn ngày càng bị kéo ra xa.

Nhà ở thương mại vừa túi tiền cần được chú trọng phát triển để trở thành phân khúc chủ đạo trên thị trường, đáp ứng nhu cầu thiết yếu và cơ bản của người dân. Nhưng, trước những rào cản hiện tại, điều này đang trở nên thách thức hơn bao giờ hết.

Bàn về những giải pháp giúp giảm giá nhà nói chung đồng thời phát triển bền vững phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã cuộc trao đổi với GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

PV: Thời gian qua, thị trường bất động sản đã và đang chứng kiến nhiều thực tế bất cập như việc mất cân đối cung - cầu nhà ở; giá nhà tăng cao... Tình trạng này đã khiến nhiều người dân có ý định mua nhà ở thực, mặc dù đã cố gắng tích cóp được một khoản tiền nhưng lại không thể theo kịp giá nhà, khiến họ đành phải gác lại giấc mơ an cư. Giáo sư nhìn nhận như thế nào về những thực tế này?

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Thị trường bất động sản thời gian qua đang phải đối mặt với hàng loạt bất cập, nổi cộm là tình trạng giá nhà tăng "phi mã" bất chấp bối cảnh thanh khoản thấp. Đáng chú ý, nguồn cung mới không được bổ sung đủ để đáp ứng nhu cầu, dẫn đến sự mất cân bằng nghiêm trọng trên thị trường.

Bất động sản vốn là lĩnh vực chịu tác động lớn từ cung - cầu, dòng tiền, và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Trong điều kiện bình thường, khi thị trường trầm lắng với ít giao dịch, giá cả thường có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ. Thế nhưng, việc giá vẫn tiếp tục leo thang lại phơi bày những bất hợp lý, mà nguyên nhân chủ yếu đến từ các hoạt động "thổi giá", giao dịch ảo và tâm lý đầu cơ. 

Thị trường đã có lúc đối mặt với nguy cơ hình thành "bong bóng" giá, tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn. Nhóm người lao động có thu nhập trung bình và thấp - đối tượng cần nhà ở thực - phải đối diện với thực tế đầy thách thức. Mức giá bất động sản leo thang nhanh chóng đã vượt xa khả năng tài chính của họ, khi tốc độ tăng lương không thể bắt kịp đà tăng giá nhà. 

Thêm vào đó, sự thiếu hụt nghiêm trọng các dự án nhà ở giá rẻ càng làm trầm trọng hơn bất bình đẳng trong khả năng tiếp cận nhà ở.

PV: Vậy theo Giáo sư, đâu là những yếu tố đang tác động mạnh đến giá nhà ở Việt Nam khiến giá nhà khó giảm như hiện nay?

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Có một thực tế là, nhà ở hiện đã vượt xa khái niệm chỗ ở thông thường, đây không đơn thuần chỉ là nơi an cư mà đã được coi là một loại tài sản có khả năng tăng giá theo thời gian, mang lại lợi nhuận lớn cho chủ sở hữu. 

Không ít trường hợp người mua bỏ tiền vào nhà ở nhưng không sử dụng với mục đích để ở, mà cho thuê, tích trữ lâu dài chờ giá tăng rồi bán kiếm lời hay chuyển giao cho con cháu như một dạng tài sản thừa kế thay vì gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vào các kênh tài chính khác như vàng hay chứng khoán. Họ chọn bất động sản vì đây là tài sản ít rủi ro, có giá trị không ngừng tăng. Thực trạng này không chỉ gây áp lực lên giá nhà, khiến giá nhà liên tục neo ở mức cao mà gây ra tình trạng mất cân đối cung cầu. 

Nhu cầu sở hữu nhà để đầu tư tích lũy gia tăng dẫn đến sự khan hiếm nhà ở trong khi nhu cầu thực sự về chỗ ở vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Người có thu nhập thấp không chỉ khó tiếp cận nhà giá rẻ, mà còn phải cạnh tranh với những nhà đầu tư lớn hoặc những người mua nhà để dành cho mục đích khác ngoài an cư.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

Thị trường bất động sản ngày càng bị chi phối bởi những mức giá không phản ánh đúng chất lượng và giá trị thực tế của sản phẩm. Điều này không chỉ làm gia tăng áp lực tài chính cho người dân mà còn làm méo mó cấu trúc thị trường, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người trở nên xa vời.

Bên cạnh đó, nguyên nhân sâu xa của vấn đề này cũng có thể bắt nguồn từ doanh nghiệp phát triển nhà ở - những "người chơi" trung tâm trong chuỗi cung ứng nhà ở ra thị trường.

Thay vì chú trọng vào việc cân đối giữa giá cả và chất lượng, không ít chủ đầu tư đã tận dụng sự khan hiếm nguồn cung cùng tâm lý "sợ lỡ cơ hội" của người mua để "tranh thủ" đẩy giá bất động sản lên cao, thiết lập nên một mặt bằng giá mới. 

Người mua, dù nhận thức rõ giá trị thực, vẫn buộc phải chấp nhận mức giá cao do thiếu sự lựa chọn hợp lý. Hệ quả là, thị trường bất động sản ngày càng bị chi phối bởi những mức giá không phản ánh đúng chất lượng và giá trị thực tế của sản phẩm. Điều này không chỉ làm gia tăng áp lực tài chính cho người dân mà còn làm méo mó cấu trúc thị trường, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người trở nên xa vời.

PV: Có thể thấy, tâm lý và hành vi của người mua, người bán đang tác động lớn tới mặt bằng giá. Vậy còn yếu tố thị trường thì sao, thưa ông? Điều gì dẫn đến những câu chuyện mà ông vừa đề cập?

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Tất nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mọi quyết định của doanh nghiệp đều hướng tới mục tiêu tối ưu hóa lợi nhuận, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có toàn quyền quyết định giá bán hay mức lợi nhuận một cách chủ quan. 

Thay vào đó, các yếu tố khách quan từ thị trường cũng là một trong những nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà lên cao. 

Giá đất - yếu tố quyết định trực tiếp đến giá nhà - chịu ảnh hưởng lớn từ nguồn cung đất đai. Trong bối cảnh nguồn lực đất đai khan hiếm, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí tiếp cận đất cao, bên cạnh đó còn từ hàng loạt chi phí khác như thủ tục pháp lý và các loại phí không tên. 

Chi phí đầu vào tăng cao cũng là lý do khiến doanh nghiệp buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp. Biên lợi nhuận cao hơn sẽ giúp bù đắp những chi phí lớn mà họ phải bỏ ra, từ giá đất, vốn vay lãi suất cao, đến thời gian triển khai kéo dài. Các dự án hướng tới đối tượng khách hàng có khả năng thanh toán cao hơn trở thành lựa chọn tất yếu, dù không phải lúc nào đây cũng là mong muốn thực sự của các doanh nghiệp.

Không chỉ dừng lại ở chi phí đất, chi phí "thời gian" phát triển dự án cũng là yếu tố lớn ảnh hưởng đến giá nhà. Một dự án bất động sản thường phải trải qua thời gian triển khai kéo dài từ 5 năm, 7 năm, thậm chí lên đến 10 năm, đặc biệt là với những dự án bị "tắc" thủ tục pháp lý. 

Thời gian kéo dài đồng nghĩa với việc vốn đầu tư bị "chôn" trong dự án, gây áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp. Trong khi đó, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện không thể chủ động về vốn hoàn toàn mà vẫn phải dựa vào các khoản vay với lãi suất cao. Điều này làm đội chi phí vốn lên gấp nhiều lần, tạo áp lực lớn lên giá thành nhà ở.

PV: Hiện nay, vấn đề quản lý và điều tiết thị trường nhằm bình ổn giá nhà ở được xem là một thách thức lớn của Việt Nam. Vậy theo Giáo sư, để giải quyết tình trạng này trong dài hạn, cần tập trung vào những biện pháp cụ thể nào?

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Một trong những yếu tố quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp lớn trong việc điều tiết mặt bằng giá bất động sản. 

Khác với các loại hàng hóa thông thường, bất động sản không mang tính đại trà kiểu "trăm người bán - vạn người mua" mà thực tế trên thị trường chỉ có một số ít doanh nghiệp gần như nắm quyền định nguồn cung ra thị trường. 

Theo đó, để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần có những biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp lớn chủ động tham gia vào phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân. Việc này không chỉ giúp cân bằng thị trường mà còn đóng vai trò "dẫn dắt" các doanh nghiệp khác cùng tham gia vào "cuộc chơi", tạo ra nguồn cung lớn hơn cho thị trường nhà ở giá vừa tầm. 

Trách nhiệm của các doanh nghiệp lớn không chỉ dừng lại ở việc phát triển các dự án mà còn nằm ở chỗ góp phần định hướng thị trường theo hướng tích cực, đảm bảo lợi ích cho người tiêu dùng. Sự tiên phong trong việc thiết lập phân khúc nhà ở giá hợp túi tiền sẽ là yếu tố quyết định giúp giảm mặt bằng giá, mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Một vấn đề nữa mà tôi muốn đề cập đến là chính sách tín dụng, đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng góp phần gián tiếp vào việc giảm giá nhà. Nguồn tín dụng ưu đãi sẽ đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở giá thấp. Để đảm bảo sự hỗ trợ hiệu quả, cần có cơ chế rõ ràng và linh hoạt, từ việc xác định đối tượng ưu tiên đến quản lý nguồn vốn đầu tư. 

Theo tôi, trước tiên, nguồn tín dụng ưu đãi cần tập trung vào những dự án cam kết bán nhà ở giá thấp. Điều này có thể thực hiện thông qua việc định mức tín dụng với điều kiện rõ ràng, chẳng hạn chỉ cung cấp cho các dự án có giá bán dưới một ngưỡng cụ thể. 

Đối với các dự án nhà ở giá cao, hệ thống tín dụng cần áp dụng hệ số dự phòng rủi ro cao hơn, đồng nghĩa với việc chi phí lãi vay sẽ tăng, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các phân khúc. Đối với các dự án nhà ở giá thấp, cần có cơ chế cho vay phù hợp với đặc thù của doanh nghiệp. 

Nhiều doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này thường không sở hữu nguồn vốn lớn hoặc tài sản thế chấp đủ mạnh. Vì vậy, các ngân hàng nên ưu tiên giải ngân theo từng hạng mục của dự án thay vì yêu cầu bảo đảm tài sản truyền thống. Ví dụ, ngân hàng có thể trực tiếp chi trả các khoản tiền đền bù giải phóng mặt bằng, thanh toán cho các nhà thầu xây dựng cơ sở hạ tầng, hoặc chi trả cho nhà thầu thi công. Điều này giúp dòng tiền được sử dụng đúng mục đích và đảm bảo tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, việc quản lý dòng tiền từ sản phẩm bán ra cũng cần được thực hiện thông qua ngân hàng. Khi các căn hộ được bán, số tiền thu về sẽ được chuyển trực tiếp vào tài khoản của ngân hàng. Điều này không chỉ giúp ngân hàng kiểm soát tài sản hình thành từ vốn vay mà còn đảm bảo dòng vốn quay vòng hiệu quả, giảm thiểu rủi ro nợ xấu.

Quan trọng hơn, chính sách tín dụng cần thay đổi để đồng hành cùng doanh nghiệp. Thay vì áp đặt các điều kiện cứng nhắc như phải thanh toán hết nợ cũ hoặc yêu cầu tài sản bảo đảm lớn, các ngân hàng nên tập trung vào tiềm năng phát triển và giá trị thực tế của dự án. Tư duy này không chỉ mở rộng cơ hội tiếp cận vốn cho doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện để các dự án nhà ở giá thấp nhanh chóng được triển khai, đáp ứng nhu cầu cấp bách của thị trường. Khi ngân hàng và doanh nghiệp cùng song hành, giải ngân vốn linh hoạt và sản phẩm bán ra đi qua hệ thống ngân hàng, một cơ chế tín dụng ưu việt sẽ được thiết lập. 

Những yếu tố trên nếu được áp dụng không chỉ góp phần thúc đẩy nguồn cung dự án nhà ở vừa túi tiền mà còn tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.

PV: Thuế được đánh giá là một công cụ quan trọng giúp điều tiết thị trường bất động sản. Giáo sư nhận định như thế nào quan điểm này? Theo ông, cần xây dựng và triển khai chính sách thuế ra sao để vừa phát huy vai trò điều tiết thị trường, vừa đảm bảo cân đối lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, không gây tác dụng phụ quá lớn đến tâm lý chung của thị trường? 

GS.TS. Hoàng Văn Cường: Tôi cho rằng, các chính sách, đặc biệt là chính sách thuế là một yếu tố vô cùng quan trọng góp phần điều tiết và định hướng sự phát triển của thị trường. Một chính sách thuế linh hoạt, ưu đãi phù hợp sẽ không chỉ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia mà còn khuyến khích phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng đúng nhu cầu xã hội.

Hiện tại, ở nước ta chính sách thuế được áp dụng đồng đều cho mọi loại bất động sản, bất kể phân khúc cao hay thấp. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp thường có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận. 

Theo tôi, giải pháp cần đặt ra lúc này là phải xây dựng các bậc thuế linh hoạt, ưu đãi cho phân khúc nhà ở giá thấp phát triển. Tôi lấy ví dụ, với các dự án bất động sản có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, thuế thu nhập doanh nghiệp có thể cân nhắc điều tiết theo hướng miễn hoàn toàn, các dự án có giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2 có thể chịu mức thuế 10% và các dự án giá bán trên 50 triệu đồng/m2 có thể phải chịu mức thuế cao hơn, thậm chí từ 20 - 30%. 

Việc miễn thuế hoặc áp dụng thuế suất rất thấp cho nhà ở giá vừa túi tiền sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá thành sản phẩm và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính sách này tương tự như cách tiếp cận của các chương trình nhà ở xã hội hiện nay, nhưng cần được mở rộng để tạo sức lan tỏa mạnh mẽ hơn trong toàn thị trường. 

Thuế, với vai trò là một công cụ điều tiết kinh tế, cần được sử dụng linh hoạt hơn để không chỉ thúc đẩy sự phát triển của nhà ở giá rẻ mà còn điều chỉnh hành vi của các doanh nghiệp. Khi giá bán nhà cao, mức thuế tăng cao sẽ tạo ra áp lực tài chính, từ đó khuyến khích doanh nghiệp tìm kiếm các giải pháp tối ưu hơn, như phát triển nhà ở giá thấp, vừa túi tiền hợp với nhu cầu của số đông. 

Một chính sách thuế ưu đãi đúng mức không chỉ đóng vai trò là động lực thúc đẩy thị trường mà còn góp phần quan trọng trong việc điều chỉnh hành vi doanh nghiệp, tạo lập một thị trường bất động sản cân bằng và bền vững hơn.

Việc đánh thuế cao với tài sản thừa kế bất động sản, với bất động sản không sử dụng hoặc áp dụng thuế lũy tiến cho người sở hữu nhiều bất động sản còn có thể làm giảm tâm lý tích trữ, từ đó góp phần giảm giá nhà.

Ở nhiều quốc gia trên thế giới, với những ngôi nhà không sử dụng, chủ sở hữu phải chịu mức thuế hàng năm rất cao. Nếu không thể nộp thuế, họ có nguy cơ mất luôn sở hữu. Chính áp lực từ các loại thuế này khiến việc đầu cơ bất động sản trở nên kém hấp dẫn, đồng thời định hướng người dân tập trung sử dụng hiệu quả tài sản thay vì chỉ tích lũy. Cùng với đó, thuế thừa kế bất động sản tại các quốc gia này cũng được áp dụng ở mức cao, có thể lên tới 40 - 50%. Điều này khiến nhiều người không lựa chọn để lại nhà đất cho con cháu mà chuyển sang đầu tư vào sản xuất kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp đứng tên người thừa kế. Kết quả là, dòng vốn được thúc đẩy vào nền kinh tế, thay vì bị "đóng băng" trong những tài sản cố định. Tại Việt Nam, chính sách thuế liên quan đến thừa kế bất động sản hiện nay gần như không đáng kể, góp phần khuyến khích việc đầu tư vào bất động sản như một hình thức tích lũy tài sản dài hạn, đẩy giá nhà đất ngày càng cao.

Bên cạnh đó, cũng cần nghiên cứu thiết kế chính sách sở hữu nhà có thời hạn để lấy đó làm công cụ then chốt điều chỉnh giá bất động sản và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường. 

Tại nhiều nước, thay vì sở hữu vĩnh viễn, người dân chỉ được sở hữu nhà trong một khoảng thời gian nhất định, thường là 50 - 70 năm. Khi hết thời gian sử dụng, ngôi nhà không còn là tài sản tích lũy, và do đó, giá trị của nó sẽ không còn duy trì ở mức cao như trước. Lúc này, giá trị của bất động sản sẽ chủ yếu nằm ở giá xây dựng, chứ không phải giá trị đất. Khi giá trị đất không chiếm tỷ trọng lớn, giá nhà sẽ trở nên hợp lý hơn, và người dân có thể mua nhà với giá thấp hơn, đúng nghĩa là để ở, thay vì coi đó là một công cụ tích lũy tài sản. Đây là một điều mà thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang thiếu. 

Chính sách sở hữu nhà vô thời hạn tại Việt Nam đã dẫn đến tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao, không phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Đơn cử, ngay cả khi một căn nhà tập thể cũ đã xuống cấp trầm trọng, giá trị tài sản vẫn cao bởi quyền sử dụng đất đi kèm không bị giới hạn. Hơn nữa, chính sách này cũng sẽ thay đổi cách người dân tiếp cận với việc sở hữu nhà. 

Nếu sở hữu nhà có thời hạn, người dân sẽ bắt đầu tính toán liệu việc thuê nhà có hợp lý hơn là mua nhà hay không? Họ sẽ không còn phải đối mặt với việc mua những căn nhà có giá trị và diện tích lớn, chỉ để làm tài sản tích lũy, mà thay vào đó có thể lựa chọn thuê một căn nhà phù hợp với nhu cầu thực tế của gia đình. Đặc biệt, đối với những hộ gia đình ít người, việc thuê nhà sẽ giúp tiết kiệm chi phí và tận dụng tối đa không gian sống, đồng thời tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai. 

Cải cách chính sách sở hữu nhà theo hướng có thời hạn sẽ không chỉ mang lại lợi ích cho người dân, mà còn góp phần vào việc giảm thiểu tình trạng đầu cơ bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Khi đó, nhà ở sẽ thực sự trở thành một tài sản phục vụ nhu cầu sinh sống, không còn bị biến thành công cụ đầu tư thu lợi nhuận ngắn hạn. Chính sách này sẽ giúp cân đối giữa nhu cầu ở thực tế và sự phát triển của thị trường bất động sản, từ đó mang lại lợi ích lớn hơn cho cả xã hội và nền kinh tế.

Nhà ở cần trở lại đúng giá trị cốt lõi là nơi để sinh sống, thay vì chỉ được xem như một công cụ đầu tư sinh lời. Đây là một thách thức lớn nhưng cũng là cơ hội để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong tương lai.

PV: Trân trọng cảm ơn chuyên gia!

Khuyến nghị chính sách cụ thể để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền bền vững hơn tại Việt Nam

Thứ nhất, thay đổi cơ cấu và chính sách tiền lương. Cải cách tiền lương không chỉ đơn thuần là việc tăng mức lương cơ bản, mà còn cần phải điều chỉnh cấu trúc tiền lương sao cho trong cơ cấu tiền lương của người lao động có phần chi hợp lý cho nhu cầu nhà ở.

Điều này có nghĩa là trong tổng thu nhập, người lao động phải có một khoản tiền đủ để trang trải cho chi phí nhà ở, giúp họ cải thiện chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên, việc thực hiện cải cách này không thể thực hiện một sớm một chiều mà cần có sự tính toán kỹ lưỡng và hợp lý bởi hiện nay Việt Nam hiện không có đủ ngân sách để trả lương cao ngay lập tức cho tất cả các đối tượng. Chi thường xuyên của ngân sách Nhà nước hiện nay là rất lớn và việc điều chỉnh chính sách tiền lương là một vấn đề tương đối khó khăn.

Để đạt được mục tiêu này, cần phải có những giải pháp toàn diện, từ việc tối ưu hóa chi tiêu công, tăng cường nguồn thu cho ngân sách đến việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Chỉ khi nền kinh tế phát triển bền vững, tạo ra đủ nguồn thu thì mới có thể triển khai các chính sách cải cách tiền lương một cách đồng bộ và hiệu quả. Bên cạnh đó, cần có những nghiên cứu và tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia khác để tìm ra mô hình cải cách tiền lương phù hợp nhất với thực trạng và bối cảnh của Việt Nam.

Thứ hai là cần có những thay đổi trong chính sách về nghĩa vụ xã hội của doanh nghiệp. Một điều quan trọng mà tôi muốn nhấn mạnh đó là nghĩa vụ của tất cả các doanh nghiệp, nhất là những doanh nghiệp lớn, đối với vấn đề an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở. Đây không chỉ là trách nhiệm mà còn là một nguồn hỗ trợ cực kỳ lớn cho cộng đồng.

Ở nước ta, Luật Doanh nghiệp mặc dù có quy định về nghĩa vụ xã hội của doanh nghiệp, nhưng lại thiếu những hướng dẫn cụ thể về cách thức thực hiện nghĩa vụ này. Hiện tại, nghĩa vụ xã hội của doanh nghiệp chủ yếu được thể hiện thông qua các hoạt động hỗ trợ khi đất nước xảy ra thiên tai, như bão lụt. Tuy nhiên, không ai mong muốn phải chờ đến khi có thiên tai để các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ xã hội của mình.

Các doanh nghiệp không nên chỉ nghĩ đến lợi nhuận; họ cần hiểu rằng, khi sử dụng lao động, cũng nên có trách nhiệm đảm bảo an sinh xã hội cho lao động của mình. Nếu doanh nghiệp sử dụng lao động, thì ít nhất họ cũng phải có nghĩa vụ lo cho nơi ở của những người lao động đó. Nếu người lao động đã có chỗ ở ổn định, doanh nghiệp cũng nên đóng góp cho các nghĩa vụ xã hội nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho một số lượng lớn người lao động khác. Đây chính là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp trong việc hỗ trợ cộng đồng, nhất là trong bối cảnh thị trường nhà ở đang thiếu hụt những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực cho người lao động có thu nhập thấp và trung bình.

Thứ ba, cần áp dụng chính sách thuế để ngăn tình trạng giá nhà "biến tướng". Đầu cơ bất động sản từ lâu đã được coi là "ngòi nổ" đẩy giá nhà tăng vọt ở hầu hết các phân khúc, nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng khó tránh khỏi vòng xoáy tăng giá này.

Thực tế đã cho thấy, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đã xuất hiện từ nhiều năm trước trên thị trường bất động sản Việt Nam, mang lại hy vọng cho người lao động có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, theo thời gian, giá nhà của các dự án thuộc phân khúc này không chỉ dần mất đi yếu tố "vừa túi tiền" mà còn tiến gần hoặc ngang bằng với các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp. Điều đáng lo ngại hơn là khi giá nhà tăng không đồng nghĩa với chất lượng được nâng cao, một số dự án thậm chí ghi nhận dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng.

Điều này khiến người có nhu cầu thực sự ngày càng khó tiếp cận, làm lung lay mục tiêu cốt lõi của phân khúc thương mại vừa túi tiền. Theo đó, để có thể ngăn chặn tình trạng nhà vừa túi tiền không bị "biến tướng" thành sản phẩm đầu cơ, giúp phân khúc này thực sự đến tay người có nhu cầu thực thì việc áp dụng thuế bất động sản đúng cách là một biện pháp căn cơ.

Đây không chỉ là một giải pháp mang tính thời điểm mà còn là biện pháp dài hạn, hướng đến sự phát triển bền vững phân khúc nhà ở vừa túi tiền nói riêng và của thị trường bất động sản nói chung. Và để chính sách thuế áp dụng vào thực tiễn một cách có hiệu quả, thuế cần được thiết kế theo hướng ngăn chặn đầu cơ, tích trữ và tình trạng dư thừa bất động sản, đối tượng chịu thuế sẽ bao gồm những nhà đầu tư, đầu cơ sở hữu nhiều bất động sản nhưng không sử dụng với mục đích để ở, cho thuê, mà chỉ nhằm mục đích giữ tài sản, chờ giá tăng rồi bán kiếm lời. Khi đó, các nhà đầu tư đầu cơ sẽ ít có động lực hơn để mua tích trữ và dòng chảy bất động sản sẽ được chuyển giao đến đúng đối tượng cần mua nhà ở.

Từ đó không chỉ góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội mà còn giúp ổn định thị trường bất động sản, tạo ra động lực cho sự phát triển lâu dài và bền vững. Hơn nữa, chính sách thuế không chỉ có tác dụng kiểm soát đầu cơ mà còn có thể tái đầu tư vào các dự án nhà ở giá hợp lý, giúp tạo ra sự cân bằng trong nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình và thấp.