Hà Đô trước bài toán Charm Villas: SSI hạ mạnh dự báo, động lực bất động sản chững lại?

Năm 2025, Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) ghi nhận doanh thu thuần 2.786 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 944 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 95% và 89% kế hoạch năm. Đây là con số không tiêu cực trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hoàn toàn hồi phục.

Tuy nhiên, khi bóc tách cơ cấu, có thể thấy mảng bất động sản - vốn được kỳ vọng là trụ cột tăng trưởng - chỉ mang về 47 tỷ đồng doanh thu, giảm tới 89% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính đến từ tiến độ bán hàng chậm tại dự án Charm Villas, theo phân tích của SSI.

Giai đoạn 3 của dự án được mở bán từ tháng 6/2025 nhưng chỉ bán được 4 căn, trong đó mới ghi nhận doanh thu 2 căn. So với kỳ vọng 20 căn của SSI, kết quả này phản ánh sức hấp thụ thực tế yếu hơn đáng kể.

Trước thời điểm mở bán, Charm Villas còn khoảng 108 căn. Đây là lượng hàng tồn không nhỏ trong bối cảnh phân khúc cao cấp đang chịu áp lực thanh khoản.

Charm Villas: Giá cao, thị trường dè dặt

SSI hiện điều chỉnh mạnh dự báo cho năm 2026: chỉ còn khoảng 10 căn được ghi nhận doanh thu, thay vì 40 - 45 căn như trước đó.

Điều này hàm ý hai vấn đề quan trọng.

Thứ nhất, mặt bằng giá bán khoảng 250 triệu đồng/m2 đang ở ngưỡng rất cao. Trong bối cảnh người mua ngày càng nhạy cảm với lãi suất - đặc biệt khi có lo ngại lãi vay tăng vào cuối 2025 và đầu 2026 - quyết định mua sản phẩm giá trị lớn trở nên thận trọng hơn.

Thứ hai, Hà Đô không có kế hoạch giảm giá mà chỉ bổ sung chính sách khuyến mại. Điều này giúp doanh nghiệp bảo vệ biên lợi nhuận, nhưng đồng thời cũng khiến tốc độ bán hàng khó có thể bứt phá mạnh.

SSI dự phóng doanh thu bất động sản năm 2026 đạt khoảng 330 tỷ đồng, tăng 602% so với 2025. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này phần lớn đến từ nền thấp của năm trước, chứ chưa phản ánh sự bùng nổ thực sự.

Ở góc độ phân tích chu kỳ, Charm Villas vẫn là động lực chính trong trung hạn, nhưng rõ ràng tốc độ "xoay vòng vốn" đang chậm hơn kỳ vọng ban đầu.

Dự án mới: Pháp lý tiến triển, nhưng thời gian kéo dài

Một điểm sáng là Hado Minh Long đã được đưa vào danh sách đủ điều kiện tham gia chương trình thí điểm cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Trước đó, dự án 62 Phan Đình Giót cũng đã được chấp thuận thí điểm.

Đây là tín hiệu tích cực về pháp lý - yếu tố từng là nút thắt lớn của thị trường bất động sản trong 2-3 năm qua.

Tuy nhiên, SSI vẫn lùi dự báo thời gian bán hàng của Hado Minh Long và Hado Green Lane từ giai đoạn 2027-2030 sang 2028-2030. Lý do nằm ở tiến độ pháp lý và quá trình xây dựng, đặc biệt với Green Lane - dự án chưa có diễn biến đáng kể đến cuối 2025.

Việc lùi tiến độ một năm không phải là quá lớn, nhưng trong ngành bất động sản, mỗi năm chậm lại đồng nghĩa với việc dòng tiền về muộn hơn; vòng quay vốn kéo dài và áp lực tài chính có thể tăng nếu thị trường chưa thuận lợi.

Từ các dữ liệu hiện có, có thể thấy Hà Đô đang lựa chọn chiến lược phòng thủ:

- Không giảm giá bán để giữ hình ảnh và biên lợi nhuận

- Chấp nhận bán chậm hơn thay vì kích cầu bằng chiết khấu mạnh

- Chờ đợi điều kiện lãi suất và tâm lý thị trường cải thiện

Chiến lược này phù hợp với doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối ổn định. Tuy nhiên, nếu thị trường phục hồi chậm hơn dự kiến, rủi ro nằm ở việc tồn kho cao cấp kéo dài có thể làm giảm hiệu quả sử dụng vốn.

Trong bối cảnh hiện nay, câu hỏi lớn với Hà Đô không phải là lợi nhuận 2025, mà ở việc liệu Charm Villas có thể duy trì vai trò động lực chính thêm 2-3 năm nữa, khi sức cầu phân khúc cao cấp chưa thực sự bền vững?

Việc SSI hạ mạnh dự báo bán hàng cho thấy thị trường đang đánh giá thận trọng hơn về khả năng hấp thụ sản phẩm của Hà Đô. Và điều này sẽ là yếu tố quyết định định giá cổ phiếu trong trung hạn, hơn là những con số lợi nhuận ngắn hạn.