Thích
Lời tòa soạn: Năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục chứng kiến đà tăng giá mạnh ở phân khúc chung cư. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt mức trung bình khoảng 95 triệu đồng/m2 trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mức giá cao khiến nhiều người chuyển hướng, tìm kiếm những căn hộ cũ hơn, kỳ vọng sẽ có mức giá "mềm" hơn, phù hợp với khả năng chi trả.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều căn hộ chung cư cũ dù đã đi vào sử dụng trên chục năm, hạ tầng cũ kỹ, chất lượng xuống cấp, tường bong tróc, ẩm mốc và không đảm bảo an toàn cũng tăng giá mạnh. Thậm chí, nhiều dự án có giá bán được đẩy lên tính bằng lần so với giai đoạn cách đây vài năm.
Nghịch lý này đã tạo ra sự bất cân xứng trên thị trường căn hộ thứ cấp, khi giá thành không còn đi đôi với chất lượng, những dự án cũ và chỉ được xếp vào hàng trung cấp nhưng giá bán ngang ngửa chung cư cao cấp.
Trên tinh thần khảo sát, phân tích và đề xuất giải pháp, Reatimes khởi đăng tuyến bài "Nghịch lý chung cư cũ Hà Nội: Chất lượng xuống cấp nhưng giá không ngừng leo thang" nhằm khắc họa bức tranh thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội. Từ đó giúp người mua nhà có cái nhìn toàn cảnh, khách quan trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Chung cư đã qua sử dụng hàng chục năm, lộ rõ nhiều dấu hiệu xuống cấp...
Theo tìm hiểu của PV, nhiều chung cư cũ quanh khu vực các phường Từ Liêm, Xuân Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ đã được bàn giao hàng chục năm và lộ rõ dấu hiệu xuống cấp: Tường bong tróc, mốc xanh, an ninh không đảm bảo…, đặc biệt tại các không gian chung như hành lang, sảnh lễ tân và thang máy, tầng kỹ thuật và mặt ngoài tòa nhà, gây mất mỹ quan trầm trọng.
Điển hình, dự án chung cư Golden Palace (phường Từ Liêm, Hà Nội) được bàn giao từ cuối năm 2014. Đến nay, sau hơn 10 năm sử dụng, nhiều mảng tường hành lang tại tòa nhà đã phai màu, một số đường gạch lát sảnh và lối đi đã nứt, vỡ, được sửa chắp vá. Lớp sơn mặt ngoài tòa nhà cũng xuất hiện tình trạng bạc màu do thời tiết, tường gạch bong tróc nghiêm trọng.
Sau hơn 10 năm sử dụng, lớp sơn mặt ngoài dự án chung cư Golden Palace (phường Từ Liêm, Hà Nội) xuất hiện tình trạng bạc màu do thời tiết, tường gạch bong tróc nghiêm trọng. (Ảnh: PV)
Anh Thanh Bình, một cư dân tại đây cho biết, ở thời điểm mới mở bán, dự án Golden Place được định vị là chung cư cao cấp, nhưng sau hơn 10 năm, nhiều hạng mục chung dù đã cũ vẫn đang chờ bảo trì.
"Chất lượng lúc mới về ở rất tốt, nhưng đến nay mặt ngoài xuống cấp, bãi đỗ xe chật chội, thiết bị tòa nhà cũ đi nhiều… Điều này cũng dễ hiểu vì chung cư đã xây dựng cả thập kỷ rồi. Đa số bên trong các căn hộ vẫn sạch đẹp do cư dân giữ gìn và sửa sang để ở, không ở thì bán vẫn được giá", anh Bình chia sẻ.
Dự án HH2 Bắc Hà thuộc phường Thanh Xuân (quận Nam Từ Liêm cũ) cũng bộc lộ dấu hiệu "lão hóa". (Ảnh: PV)
Tương tự, tại dự án HH2 Bắc Hà thuộc phường Thanh Xuân (quận Nam Từ Liêm cũ) hay dự án Dream Town Tây Mỗ (phường Tây Mỗ), các tòa nhà hiện cũng bộc lộ dấu hiệu "lão hóa". Phần mặt ngoài chung cư xuất hiện các vết mốc xanh, đen kéo dài, khuôn viên chung xuống cấp. Nhiều cư dân phản ánh, mỗi mùa nồm, tường phòng ngủ và phòng bếp thường lộ các vết mốc, phải tự sơn sửa lại, lan can ban công rỉ sét.
Mặt ngoài dự án Dream Town Tây Mỗ (phường Tây Mỗ, Hà Nội) xuất hiện các vết mốc xanh, đen kéo dài. (Ảnh: PV)
Bên cạnh vấn đề hạ tầng, tại chung cư Sun Square (phường Từ Liêm), giữa cư dân và ban quản lý thường xuyên xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề quản trị. Hay tại chung cư Sico Tower Mỹ Đình (phường Từ Liêm, Hà Nội) cũng ghi nhận nhiều phản ánh bức xúc của cư dân do bàn giao đến 20 năm vẫn chưa có ban quản trị, tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống phòng cháy chữa cháy gần như đã hư hỏng, không đảm bảo an toàn.
...giá vẫn "leo thang" ngang ngửa chung cư cao cấp mới
Điều đáng ngạc nhiên, dù đã bàn giao cả chục năm, lộ rõ những bất cập về hạ tầng kỹ thuật, giá chuyển nhượng trên thị trường tại các tòa chung cư này vẫn liên tục tăng. Khảo sát một số chung cư quanh khu vực Từ Liêm, nhiều căn hộ có giá rao bán cao ngang ngửa chung cư mới.
Đơn cử, một căn hộ tại dự án chung cư Mỹ Đình Plaza (phường Từ Liêm, Hà Nội) có diện tích 108m2 đang được rao bán giá hơn 8,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 76,85 triệu đồng/m2. Căn hộ gồm 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, trang bị đầy đủ nội thất cơ bản.
Tại dự án FLC Complex Phạm Hùng (phường Từ Liêm), một căn hộ rộng 60m2 gồm 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh đang được chính chủ rao bán giá 6 tỷ đồng, tức 100 triệu đồng/m2.
Mức giá khảo sát tại một số dự án chung cư cũ đã bàn giao hàng chục năm tại khu vực Nam Từ Liêm (cũ). (Ảnh: PV)
Anh Lê Trường, môi giới bất động sản khu vực Từ Liêm cho biết, hiện anh đang rao bán quỹ căn hộ tại dự án Golden Palace, loại căn từ 82 - 162m2 có mức giá 68 - 97,8 triệu đồng/m2 tùy diện tích. Anh Trường thông tin, khách hàng thường quan tâm hỏi mua căn hộ với tầm tài chính 6 tỷ đồng. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại vẫn chưa chốt được giao dịch do chủ nhà tăng giá liên tục, dù đa số các căn đều đã có "sổ hồng".
"Tôi đang rao bán một căn rộng 88m2 với giá 6,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 78,41 triệu đồng/m2. Trong khi hồi tháng 6 năm nay, căn hộ được rao bán với giá nhỉnh 5,3 tỷ, tức khoảng hơn 61 triệu đồng/m2. Chỉ sau vài tháng, giá đã tăng hơn 30%.
Những khách chốt mua thường phải bỏ qua tiêu chí cũ - mới do ưu tiên yếu tố vị trí gần trường học, cơ quan, tiện ích... Bây giờ, khách tìm mua căn hộ dưới 5 tỷ quanh khu vực này gần như không còn lựa chọn", anh Trường cho biết thêm.
Anh Mạnh Đoàn, môi giới bất động sản khu vực Tây Mỗ cho biết, hiện anh đang bán một căn hộ tại tòa CT3 chung cư Dream Town Tây Mỗ gồm 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, rộng 89,5m2 với mức giá 5,5 tỷ đồng, tức khoảng 61,4 triệu đồng/m2. Chủ nhà cam kết bao phí, để lại đầy đủ nội thất cơ bản liền tường, đã được cấp sổ. Theo anh Đoàn, giá bán đã tăng gần 40% so với cùng kỳ năm ngoái, cũng là mức tăng chung của khu vực.
"Giá căn hộ cũ tăng theo mặt bằng thị trường chứ không dựa trên chất lượng hay "tuổi đời". Chủ nhà biết thị trường khan hiếm, nguồn cung chung cư mới đa số dao động 120 - 150 triệu/m2 nên càng đẩy giá. Căn hộ cũ dù tường mốc, hạ tầng yếu nhưng có lợi thế "sổ hồng" và vị trí thuận ích nên chỉ cần sửa sang nhà đẹp, thêm nội thất cơ bản là vẫn có người mua", anh Đoàn chia sẻ.
Thực tế, những năm qua, khu vực Nam Từ Liêm (cũ) đã phát triển mạnh với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, trở thành trung tâm mới phía Tây Hà Nội với hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội hoàn thiện, gần các trục đường lớn, trường quốc tế, khu văn phòng và dịch vụ thương mại. Đặc biệt, trong bối cảnh mặt bằng giá nguồn cung mới tại khu vực đang neo cao, nhiều người chuyển hướng sang tìm kiếm chung cư cũ, càng đẩy mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp tăng theo.
Song, thị trường chung cư cũ tại đây cũng đang đặt ra nghịch lý: Chất lượng công trình giảm theo thời gian nhưng giá bán liên tục leo thang. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị sử dụng và giá giao dịch thực tế. Vì vậy, theo các chuyên gia, người mua cần cân nhắc kỹ khi lựa chọn căn hộ đã sử dụng trên 10 năm, đặc biệt là các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hoạt động bảo trì và quản lý vận hành./.
