Thích
Chưa sổ hồng, chung cư Hà Nội vẫn tăng giá mạnh
Cùng thời điểm này năm ngoái, giá các căn hộ chưa sổ hồng tại tổ hợp HH Linh Đàm chỉ dao động quanh mức 37 - 38 triệu đồng/m². Tuy nhiên đến nay, mặt bằng giá tại khu vực này đã tăng mạnh, vượt mốc 50 triệu đồng/m².
Chị Hòa, một môi giới bất động sản lâu năm tại HH Linh Đàm, cho biết căn hộ 56m² với thiết kế 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, cuối năm 2024 có giá chào bán khoảng 2,1 tỷ đồng. Đến thời điểm hiện tại, căn hộ cùng diện tích đang được rao bán với giá 2,95 - 3 tỷ đồng, tương đương khoảng 52,6 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau một năm, giá căn hộ tại đây đã tăng gần 1 tỷ đồng/căn.
Điều đáng chú ý, dù giá tăng mạnh, nhu cầu tìm mua căn hộ tại HH Linh Đàm vẫn rất lớn. Chị Hòa cho biết, những căn hộ được chủ nhà giữ gìn cẩn thận, có nội thất cơ bản thường được khách quan tâm nhiều, thậm chí không ít người đặt cọc ngay sau khi xem nhà.
Không chỉ HH Linh Đàm, tình trạng tương tự cũng diễn ra tại khu đô thị Thanh Hà. Khảo sát cho thấy, căn hộ diện tích khoảng 76m², thiết kế 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh hiện có giá khoảng 3,5 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m². Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, căn hộ này chỉ giao dịch khoảng 2,5 tỷ đồng, tương đương gần 33 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau một năm, giá căn hộ tại Thanh Hà đã tăng khoảng 13 triệu đồng/m².
Do khu đô thị Thanh Hà tồn tại vi phạm về quy hoạch và trật tự xây dựng, người mua đến nay vẫn chưa đủ điều kiện được cấp sổ hồng theo quy định.
Được biết, khu đô thị Thanh Hà gồm 8 cụm với 23 tòa chung cư thương mại, tổng cộng 6.805 căn hộ được đưa vào sử dụng từ năm 2017. Tuy nhiên, do dự án tồn tại vi phạm về quy hoạch và trật tự xây dựng, người mua đến nay vẫn chưa đủ điều kiện được cấp sổ hồng theo quy định.
Dù chưa sổ hồng, cùng với mức giá tăng mạnh hàng năm, tỷ lệ giao dịch tại đây vẫn khá tốt. Chị Thanh Hương, môi giới chuyên khu vực Thanh Hà, cho biết giá bán tại khu đô thị này liên tục tăng trong khoảng 2 năm gần đây, có những thời điểm tăng theo tháng, đặc biệt là nửa đầu năm 2024 và quý II/2025.
"Giá tăng mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn tốt. Riêng 6 tháng đầu năm 2024, tôi đã chốt được gần 20 giao dịch", chị Hương chia sẻ. Theo chị, việc tỷ lệ hấp thụ cao bất chấp giá tăng và pháp lý chưa hoàn thiện chỉ bắt đầu diễn ra từ đầu năm 2024. Trước đó, khu vực này không ghi nhận đà tăng mạnh, và tỷ lệ hấp thụ cũng khá thấp do người dân e ngại mua bán các căn hộ chưa có sổ hồng.
Có thể thấy, bất chấp vướng mắc pháp lý, nhiều dự án chung cư chưa được cấp sổ hồng tại Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng giá mạnh trong thời gian qua. Đáng chú ý, không chỉ giá bán leo thang, tỷ lệ giao dịch tại các khu vực này cũng duy trì ở mức khá tốt, phản ánh nhu cầu mua nhà ở thực vẫn rất lớn trong bối cảnh nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Áp lực nguồn cung đẩy người mua vào thế chấp nhận rủi ro
Theo các chuyên gia, đà tăng giá của các căn hộ chưa sổ hồng không nằm ngoài xu hướng chung của thị trường căn hộ Hà Nội. Trong thời gian qua, giá chung cư trên địa bàn thành phố, cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, đều tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới, đặc biệt tại khu vực nội đô và các quận có hạ tầng phát triển.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng khoảng 40 - 50%. Sang năm 2025, xu hướng tăng vẫn tiếp diễn. Riêng quý II/2025, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội ở mức khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ. Đến quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tiếp tục leo lên mức trung bình khoảng 95 triệu đồng/m², kéo mặt bằng giá toàn thị trường đi lên. Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng liên tục tăng, đặc biệt tại các dự án đã bàn giao hoặc nằm ở khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ.
Chính sự leo thang của giá căn hộ có pháp lý hoàn chỉnh đã kéo theo giá các căn hộ chưa sổ "té nước theo mưa". Khi giá căn hộ có sổ tăng cao, mặt bằng giá chung của toàn thị trường bị đẩy lên, khiến các sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý cũng tăng theo, song mức tăng thường thấp hơn. Chính vì vậy, một bộ phận người mua nhà buộc phải chấp nhận rủi ro pháp lý ở mức nhất định để đổi lấy cơ hội an cư tại các khu vực có hạ tầng, tiện ích sẵn có.
Đánh giá về xu hướng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ giá phù hợp với người có nhu cầu ở thực.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
"Khi nguồn cung khan hiếm, giá nhà tăng nhanh, người mua buộc phải điều chỉnh tiêu chí lựa chọn. Việc một bộ phận người dân chấp nhận mua căn hộ chưa có sổ hồng không phải là xu hướng đầu tư, mà xuất phát từ nhu cầu an cư thực tế trong bối cảnh giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả", ông Đính nhận định.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, so với các dự án đã có sổ hồng, giá căn hộ chưa sổ vẫn "mềm" hơn đáng kể. Trong khi nhiều căn hộ đã hoàn thiện pháp lý tại Hà Nội đang được rao bán ở mức 80 - 100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn, thì các căn hộ chưa sổ vẫn nằm trong khoảng giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của đa số người mua ở thực.
Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ trong tầm giá dưới 4 tỷ đồng tại Hà Nội ngày càng khan hiếm cũng là yếu tố quan trọng giúp các căn hộ chưa sổ duy trì tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cảnh báo, việc giao dịch các căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro và chỉ nên được xem là giải pháp tình thế, không phải xu hướng bền vững của thị trường.
Theo ông, về dài hạn, để thị trường phát triển bền vững, cần sớm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng tại những dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm, đồng thời đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.
"Nếu bài toán nguồn cung không được giải quyết căn cơ, người mua nhà ở thực sẽ còn tiếp tục rơi vào thế phải lựa chọn giữa giá cao và rủi ro pháp lý. Đây không phải là điều thị trường mong muốn và càng không nên trở thành trạng thái kéo dài", ông Đính nhấn mạnh./.
