Hà Nội đề xuất bảng giá đất mới: Đất ven đô tăng cao nhất với 26%

Giá đất khu trung tâm tăng 2%, "đất vàng" trên 700 triệu đồng/m²

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa có dự thảo Tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Đây là bảng giá đất được lập theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, thay đổi phương thức xác định giá đất từ khung 5 năm sang bảng giá cập nhật hằng năm. Đơn vị tư vấn thẩm định là Công ty cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC.

Tại dự thảo Tờ trình, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho rằng, hiện nay, bảng giá đất đã được UBND thành phố ban hành tại các Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019; số 20/2023/QĐ-UBND ngày 07/9/2023; số 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024. Tuy nhiên, để đảm bảo các nguyên tắc theo quy định tại Điều 158 và Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND thành phố tổ chức việc xây dựng bảng giá đất, trình UBND thành phố để trình HĐND thành phố quyết định bảng giá đất.

Qua điều tra, khảo sát, tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ các nội dung về: Bảo đảm sự tương đồng tương đối giữa các phường, xã trong cùng một khu vực; phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, định hướng không gian đô thị và nông thôn của thành phố, điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng - giao thông; hạn chế tối đa sự chênh lệch quá lớn về giá đất giữa các khu vực liền kề; tuân thủ định hướng quy hoạch chung xây dựng Thủ đô; đảm bảo tính ổn định, thống nhất và lâu dài nhưng vẫn linh hoạt điều chỉnh trong trường hợp có thay đổi về hành chính hoặc biến động lớn về kinh tế - xã hội.

Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất phân loại đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ của 126 xã, phường trên địa bàn thành phố thành 15 khu vực, mỗi tuyến đường gồm 04 vị trí.

Theo đề xuất, giá đất tại Hà Nội được chia thành 17 khu vực sau khi hoàn tất việc sắp xếp đơn vị hành chính, thay vì theo ranh giới quận, huyện như trước.

Khu vực 1 sẽ gồm các phường nằm trong vành đai 1, được xác định là khu vực có giá đất cao nhất, bao gồm phường Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng.

Theo dự thảo, giá đất ở vị trí 1 (mặt đường) tại các tuyến phố trung tâm gồm Bà Triệu (đoạn Hàng Khay - Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông - Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông - Lê Duẩn), đạt hơn 702 triệu đồng/m2.

Trong cùng Khu vực 1, phố Đồng Cổ có giá thấp nhất với hơn 82 triệu đồng/m². Bình quân giá đất ở 9 phường trung tâm đạt 255,3 triệu đồng/m², cũng tăng 2% so với hiện nay.

So với bảng giá đất hiện hành, mức giá cao nhất này tăng khoảng 2%. Đây cũng là tỷ lệ tăng áp dụng chung cho các khu vực khác trong đô thị trung tâm, gồm Khu vực 2 - phường trong vành đai 2; Khu vực 3 - phường từ vành đai 2 đến vành đai 3; Khu vực 4 và 5 - phường ngoài vành đai 3 bên hữu sông Hồng (trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện); Khu vực 6 - phường trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - vành đai 3.

Mức đề xuất tăng cao nhất 26%, tập trung ở các xã ngoại thành

Trong khi khu vực trung tâm chỉ điều chỉnh nhẹ, giá đất khu vực ngoại thành lại ghi nhận mức tăng đáng kể. Cụ thể, Khu vực 9 (gồm các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất, khoảng 26%.

Giá đất ở cao nhất trong nhóm này là 64,7 triệu đồng/m², áp dụng cho vị trí 1 trên quốc lộ 32 (đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba vào khu đô thị Kim Chung - Di Trạch). Bình quân giá đất ở vị trí 1 tại khu vực 9 đạt 30,4 triệu đồng/m², tăng từ mức 26,8 triệu đồng/m² hiện nay.

Tiếp đó là Khu vực 7 (9 xã: Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và Khu vực 10 (12 xã: Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương), đều có mức tăng 25%.

Theo báo cáo của đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất, xu hướng đầu tư đất nền ven đô đang "nóng" trở lại. Các khu vực trước đây từng có quy hoạch lên quận, hoặc gần các tuyến vành đai (như vành đai 3, vành đai 4) đều ghi nhận giá thị trường tăng nhanh. Cùng với thông tin quy hoạch hành chính và sự dịch chuyển dân cư, sự phân hóa giá đất giữa trung tâm và ngoại thành ngày càng rõ rệt.

Đáng chú ý, khu vực ngoại thành Hà Nội, nơi hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và đô thị vệ tinh phát triển nhanh, đang trở thành "điểm hút" dòng vốn đầu tư mới, trong khi khu trung tâm đã đạt ngưỡng cao và ít dư địa tăng.

Mức tăng không quá lớn giúp đảm bảo hài hòa, cân đối thu chi ngân sách

Đánh giá tác động của bảng giá đất mới, tại dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất, Công ty cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC cho rằng: 

Thứ nhất, việc xây dựng bảng giá đất tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đảm bảo nguyên tắc thị trường, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt sự chênh lệch giữa giá đất quy định tại bảng giá đất và giá đất giao dịch, chuyển nhượng phổ biến trên thị trường góp phần đồng bộ cơ chế, chính sách, minh bạch thị trường bất động sản, làm cơ sở để thực hiện chính sách tài chính về đất, gắn mối quan hệ giá đất với việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.

Thứ hai, mức tăng không quá lớn giúp đảm bảo hài hòa, cân đối thu, chi ngân sách, cụ thể:

Việc tăng giá đất giúp tăng thu ngân sách nhà nước thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của tổ chức, cá nhân (thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế...). Tuy nhiên, mức tăng không quá đột biến do vậy không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, phát triển kinh tế của các tổ chức, cá nhân;

Giá đất bồi thường trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng được xác định theo giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh không thấp hơn giá đất quy định tại bảng giá đất giúp bảo đảm quyền lợi của người dân, hạn chế việc khiếu nại; đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, sớm hoàn thành các dự án.

Thứ ba, đối với hộ gia đình, cá nhân, giá đất cao làm tăng giá trị tài sản của người dân, nhất là ở khu vực đô thị, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng khi thế chấp đất đai. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng sẽ tăng, ví dụ như khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Điều này có thể gây khó khăn cho một số nhóm dân cư thu nhập thấp./.