Nguồn cung đến 2025 chỉ đáp ứng một nửa nhu cầu thị trường Hà Nội
Bắt đầu từ giữa năm 2022, đến thời điểm hiện tại, bất động sản Việt Nam đã trải qua 3 quý rơi vào cảnh trầm lắng với gam màu xám bao phủ thị trường. Tình trạng này xuất hiện sau liên tiếp những nút thắt: Từ thắt chặt tiền tệ, trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất cho vay tăng cao đến thủ tục đầu tư, pháp lý dự án tắc nghẽn cùng một số sự việc không mong muốn xảy ra trên thị trường. Yếu tố “niềm tin” của nhà đầu tư trở nên lung lay, họ thu mình chờ đợi sự ổn định quay trở lại.
Và đà lao dốc bắt đầu từ đó: Nguồn cung, tính thanh khoản đều suy giảm. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2022 cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép, bằng 52,7% so với năm 2021. Số lượng dự án đang triển khai xây dựng cũng sụt giảm mạnh 52,3%, còn 466 dự án.
Riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ đạt mức thấp nhất kể từ 2015. Số liệu của Savills cho thấy trong quý IV năm 2022, thị trường thậm chí không có thêm dự án căn hộ mới nào. Số lượng giao dịch cũng giảm 30% theo năm và chủ yếu là giao dịch căn hộ hạng B.
Các chuyên gia đều khẳng định, nguyên nhân then chốt lớn nhất khiến thị trường bất động sản phải chứng kiến những con số suy giảm đáng kể đó là bởi điểm nghẽn pháp lý, mà theo số liệu khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam là chiếm 65% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.
Quả thực, môi trường pháp lý của ngành bất động sản hết sức phức tạp, có liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư…; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, gây khó khăn trong quá trình thực tế triển khai.
Chưa kể, sau sự việc lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản lớn bị điều tra thời gian qua; đã dẫn tới tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ, gây ra tình trạng chậm giải quyết các quy trình, thủ tục liên quan cho các dự án bất động sản.
Thêm vào đó, từ cuối năm 2018, việc thanh kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính… của các dự án được tiến hành quyết liệt nhưng lại kéo dài khiến không ít dự án đang triển khai phải dừng hoạt động, đồng thời dẫn đến những ách tắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới.
Hệ quả là, trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung bất động sản nhà ở mới được đưa ra thị trường liên tục lao dốc. Trong đó, không có nhiều dự án nhà ở đảm bảo đủ điều kiện pháp lý được bổ sung cho thị trường.
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất của thị trường hiện nay là thiếu hụt nguồn cung dự án mới.
Tình trạng “khát cung - dư cầu” được dự báo sẽ tiếp tục kéo dài trong năm nay khi theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục giảm tốc. Ước tính có khoảng 5.000 căn hộ sẽ bị chậm tiến độ và trong năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.
Giai đoạn 2022 - 2025, dự kiến Hà Nội có gần 79.000 căn hộ mở bán, và chỉ có thể đáp ứng được gần một nửa nhu cầu của thị trường hơn 8,3 triệu dân này.
Pháp luật hoàn thiện, phân khúc trung - cao cấp còn nhiều tiềm năng tăng trưởng dài hạn
Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong ngắn và dài hạn. Mà then chốt của mọi then chốt chính là việc tích cực sửa đổi 3 bộ luật “xương sống” đối với thị trường gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Dự kiến 3 bộ luật sửa đổi sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp trong tháng 10 năm nay. Việc này kỳ vọng sẽ đem lại những tác động tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cân đối, hài hòa và lành mạnh hơn.
Tuy nhiên, giới chuyên gia đánh giá, nếu được thông qua đúng kế hoạch, chính sách sẽ cần thời gian để đi vào cuộc sống. Theo đó, các trở ngại pháp lý sẽ khó có thể được giải quyết trong thời gian một sớm một chiều mà dự báo đến nửa cuối 2024, sang năm 2025 mới đem lại những tác động rõ rệt tới thị trường bất động sản.
Căn cứ để đưa ra những nhận định này được GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường lý giải dựa trên quá trình quan sát và tổng kết thị trường của ông. Sau mỗi lần sửa Luật Đất đai, trong khoảng vài năm đầu, giá bất động sản sẽ tăng chậm hoặc đi ngang, thị trường giá ổn định. Sau đó là khoảng thời gian “bùng nổ” về giá của thị trường.
Chuyên gia nêu dẫn chứng: Khi Luật Đất đai ra đời năm 1993 thì từ năm 1995 đến năm 1997, những đợt “sốt” đất mạnh đã xảy ra trên thị trường. Đến năm 2003, Luật Đất đai được sửa đổi thì từ năm 2005 đến 2008, thị trường bất động sản tiếp tục phát triển “nóng”.
Gần đây nhất, Luật Đất đai 2013 ra đời, sau đó từ năm 2015 đến 2019 cũng xảy ra tình trạng “sốt” nhà đất rất mạnh, trong đó “nóng” nhất là loại hình đất nền, căn hộ chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng. “Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ít, việc vay tín dụng xây dựng gặp khó, lãi suất cao thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng trong 2 năm tới. Sau đó thị trường sẽ lại bùng nổ”, GS. Đặng Hùng Võ dự đoán.
Ông Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế đánh giá, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng, còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm để "đến sớm" khi thị trường còn chưa ổn định.
Theo đó, cơ cấu nguồn cung bất động sản nhà ở Hà Nội thời gian tới sẽ ngày càng đa dạng hơn để khách hàng và nhà đầu tư lựa chọn, tuy nhiên sẽ có sự phân hóa theo từng phân khúc.
Trong bối cảnh chung nguồn cung khan hiếm, sự quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp lại đang tập trung vào cải thiện nguồn cung bất động sản vừa túi tiền, nhà ở xã hội thì căn hộ trung - cao cấp sẽ không tăng trưởng ồ ạt như trước đây mà hướng tới ngày càng lành mạnh hóa.
Chỉ một số ít sản phẩm được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín ở các thành phố lớn, vị trí đắc địa, có hạ tầng giao thông thuận lợi, giá trị và giá cả phù hợp… mới còn chỗ đứng trên thị trường và được khách hàng đón nhận. Tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn cũng hứa hẹn sẽ nương theo dòng chảy hoàn thiện pháp luật và chu kỳ đi lên trở lại của thị trường.
Để chắt lọc và nắm bắt cơ hội trong giai đoạn bước đệm tới đây, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services khuyến nghị: “Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Thị trường năm 2023 cũng vậy. Các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này.
Bên cạnh đó, cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhu cầu và khả năng”./.
