Thích
Nếu như vài năm trước, dòng tiền đầu tư thường chảy mạnh vào đất nền tỉnh lẻ hay bất động sản nghỉ dưỡng với kỳ vọng nhân đôi, nhân ba tài sản, thì nay, căn hộ chung cư – vốn từng bị định kiến là "tiêu sản" theo thời gian – lại trở thành kênh trú ẩn và sinh lời chủ lực.
Tại các dự án đại đô thị ở Hà Nội hay TP.HCM, không khó để bắt gặp những câu chuyện lãi tiền tỷ trong thời gian ngắn nhờ đầu tư căn hộ chung cư. Sự khan hiếm nguồn cung cục bộ trong giai đoạn trước cộng hưởng với nhu cầu ở thực tăng cao đã đẩy giá căn hộ lên một mặt bằng mới, biến chung cư thành loại hình ưu tiên hàng đâu trong danh mục của các nhà đầu tư cá nhân. Thế nhưng, khi bảng hàng từ các dự án mới bắt đầu rục rịch bung ra và tâm lý thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu thận trọng trước áp lực tài chính, một câu hỏi lớn đang được giới đầu tư đặt ra "có nên tiếp tục đầu tư căn hộ trong giai đoạn này?".
Chị Lê Thị Linh (33 tuổi, Hà Nội) vẫn chưa hết ngỡ ngàng với khoản đầu tư của mình. Tháng 10/2024, gia đình chị chốt mua một căn hộ 43m2 (1 phòng ngủ) tại một dự án lớn ở Tây Mỗ (Hà Nội) với giá 3,2 tỷ đồng. Mục đích ban đầu của chị là cho thuê để có dòng tiền hàng tháng.
"Hiện tại tôi đang cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng, dòng tiền khá ổn định. Thế nhưng điều tôi không ngờ tới là giá căn hộ tăng chóng mặt. Gần đây, liên tục có môi giới và khách lẻ gọi điện đề nghị mua lại với giá 4,5 tỷ đồng. Tức là chỉ sau hơn một năm, căn hộ đã tăng giá 1,3 tỷ đồng, một con số mà trước đây tôi chỉ nghĩ đất nền mới làm được", chị Linh chia sẻ.
Căn chung cư của chị Linh sau 1 năm mua đã tăng giá lên hơn 1 tỷ. Ảnh: NVCC.
Tương tư, chị Hoàng Hải Anh (32 tuổi) đầu tư một căn chung cư 53m2 tại Gia Lâm, Hà Nội vào tháng 4/2024 với giá 2,4 tỷ đồng. Hiện căn hộ mang về mức thuê 8 triệu đồng/tháng, nhưng giá trị tài sản đã khác xa lúc mua.
"Căn hộ cùng trục, diện tích tương đương nhà tôi đang được rao bán 3,8 tỷ đồng. Với mức giá này, nếu rao bán gia đình tôi có thể dồn vốn để đầu tư thêm căn nữa", chị Hải Anh nói.
Khảo sát thực tế cho thấy, không riêng gì chị Linh hay chị Hải Anh, nhiều chủ sở hữu căn hộ tại các khu vực ven đô có hạ tầng đồng bộ đều ghi nhận mức tăng giá từ 20 - 40% chỉ trong vòng 12 tháng qua.
Theo báo cáo từ batdongsan.com.vn, trong quý IV/2025, mức tăng giá mạnh nhất không xuất hiện ở nội đô, mà diễn ra tại các địa bàn thuộc vành đai 3. Thanh Trì cũ ghi nhận mức giá rao bán căn hộ phổ biến 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với quý 1/2023. Gia Lâm cũ (80 triệu đồng/m2) và Hà Đông cũ (75 triệu đồng/m2) đều có mức tăng trưởng 143%, trong khi Hoài Đức cũ đạt 75 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 139%.
Diễn biến này vượt xa nhiều quận trung tâm. Tại Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), mức tăng chỉ dao động 69 - 92%, phản ánh xu hướng dòng tiền đang ưu tiên các khu vực có mặt bằng giá thấp và sự hình thành các đại đô thị mới.
Tuy nhiên, đằng sau những câu chuyện chốt lãi tiền tỷ, những nhà đầu tư kỳ cựu lại có cái nhìn thận trọng hơn nhiều. Theo anh Hoàng Mạnh Giang (48 tuổi), một nhà đầu tư có hơn 15 năm kinh nghiệm cho rằng, thị trường chung cư hiện nay đang có sự giao thoa giữa nhu cầu thực và tâm lý đầu cơ.
Anh Giang phân tích: "Thông thường, đầu tư chung cư phải ngoài 2 năm mới thực sự gọi là có lãi. Trong vòng một năm mà báo lãi lớn đa phần là do biến động mạnh của thị trường hoặc do mua được suất ngoại giao giá tốt. Thực tế, nhiều người tính toán lãi mỏng không đáng kể, nếu trừ đi phí môi giới, thuế phí chuyển nhượng và công sức đi lại thì chỉ ngang tiền gửi ngân hàng. Đáng ngại nhất là nhóm dùng đòn bẩy tài chính. Trong năm đầu, tiền lãi cho thuê thường chỉ vừa đủ bù tiền lãi vay ngân hàng. Nhiều người thấy giá chung cư cao thì vội vã vay vốn mua để lướt sóng, nhưng khi thị trường chững lại hoặc lãi suất biến động, họ buộc phải cắt lãi, thậm chí cắt lỗ vì không gánh nổi nợ".
Cũng theo anh Giang, nguồn cung chung cư từ cuối năm 2025 đang bắt đầu "mọc lên như nấm" và dự kiến sẽ bùng nổ mạnh mẽ hơn vào năm 2026. "Dù nguồn cung tăng nhưng giá vẫn đang bị đẩy lên rất cao do chi phí đầu vào và kỳ vọng của chủ đầu tư. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng có xu hướng rục rịch tăng lại. Tôi cho rằng, nếu mua để ở thì lúc nào cũng phù hợp, nhưng nếu dùng đòn bẩy quá lớn để đầu tư vào lúc giá đang ở đỉnh thì cực kỳ rủi ro", anh Giang đưa ra lời khuyên.
Trao đổi nhanh với Reatimes, ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn Đầu tư và Quản lý bất động sản cá nhân, nhận định rằng thị trường hiện nay đang chia thành 3 nhóm nhà đầu tư chung cư rõ rệt với mục tiêu khác nhau.
Nhóm 1 là những nhà đầu cơ lướt sóng. Nhóm này mua và rút nhanh. Trong bối cảnh giá tăng nóng vừa qua, họ là những người thắng lớn. Tuy nhiên, ông Minh cảnh báo giai đoạn "ăn xổi" này đang dần khép lại khi mặt bằng giá đã neo ở mức cao.
Nhóm 2 là nhóm tích lũy tài sản. Đây là nhóm nhà đầu tư trung niên, có tài chính vững mạnh. Họ coi chung cư là nơi trú ẩn dòng tiền an toàn, dễ thanh khoản và có nguồn thu ổn định từ việc cho thuê (lãi suất tổng hợp khoảng 8- 10%/năm). Đây là nhóm bền vững nhất trên thị trường.
Nhóm thứ 3 là kỳ vọng theo đám đông. nhóm này chiếm đa số. Họ mua vì thấy người khác có lãi nhưng lại thiếu kiến thức và sự kiên trì. "Họ sẽ sớm thất vọng khi nhận ra giá chung cư không thể tăng nóng mãi mà sẽ đi ngang trong thời gian dài. Khi nhìn thấy các loại tài sản khác như vàng hay đất nền tăng giá, nhóm này thường sẽ sốt ruột và bán tháo", ông Minh phân tích.
Trước những diễn biến phức tạp của thị trường, ông Trần Minh cho rằng mức giá chung cư hiện tại khó có khả năng giảm nhưng sẽ có xu hướng tăng chậm lại. Để đạt hiệu quả đầu tư, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ "đánh nhanh thắng nhanh" sang nắm giữ dài hạn.
Cụ thể, nên xác định tâm thế nắm giữ từ 3 - 5 năm trở lên để tối ưu hóa lợi nhuận từ cả việc tăng giá trị tài sản và dòng tiền cho thuê. Tuyệt đối không sử dụng đòn bẩy quá lớn. Người mua nên có sẵn ít nhất 30 - 40% vốn tự có và đảm bảo dòng tiền thu nhập ổn định để chi trả gốc lãi trong ít nhất 3 năm tới.
Bên cạnh đó, thay vì chen chân vào vùng lõi giá đã quá cao, hãy cân nhắc các dự án tại đô thị vệ tinh hoặc vùng ven có quy hoạch hạ tầng rõ ràng, nơi mặt bằng giá vẫn còn dư địa tăng trưởng.
Cuối cùng, trong bối cảnh nguồn cung bùng nổ, việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín và dự án có pháp lý minh bạch là yếu tố sống còn để bảo vệ dòng vốn.
Đối với người mua ở thực, nếu tài chính chưa đủ để sở hữu căn hộ nội đô, vị chuyên gia gợi ý có thể chờ thêm một thời gian ngắn khi nguồn cung vùng ven được khai mở nhiều hơn vào năm 2026. Lúc đó, khách hàng sẽ có thêm nhiều lựa chọn cùng các chính sách bán hàng, chiết khấu hấp dẫn hơn từ các chủ đầu tư để cạnh tranh.
