Hậu thanh tra ở Bình Dương, vẫn nóng dự án không đấu thầu

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM đã chỉ ra những bất cập về việc Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, tại dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, do Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư.

Về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại

Luật sư phân tích, xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 4887/TTr-SXD ngày 11/12/2020, UBND tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 147/QĐ-UBND ngày 15/01/2021, căn cứ vào Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Nhà ở 2014, để chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam với loại dự án đầu tư “Dự án thực hiện theo hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất với hình thức giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.”

Đây là một trong rất nhiều dự án nhà ở thương mại mà nhiều địa phương đã tự sáng tác ra cách hiểu mới của Luật, từ đó vận dụng quyết định chủ trương đầu tư dự án nhà ở không đúng Luật, dẫn đến không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, từ đấu thầu có xác định giá đất bị chuyển thành xác định giá đất cụ thể (do UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể) đã có những tiềm ẩn nguy cơ thoát ngân sách cho nhà nước, vô hiệu các quy định của Luật.

Cụ thể, theo quy định điểm b khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 (hiệu lực ngày 01/01/2021), việc lựa chọn chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất chỉ áp dụng với thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không bao gồm các dự án nhà ở thương mại).

Điều 29. Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư

4. Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Theo quy định Điều 4 Luật đầu tư 2020 (hiệu lực ngày 01/01/2021), trình tự và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện theo quy định Luật đầu tư 2020.

Điều 4. Áp dụng Luật Đầu tư và các luật có liên quan

3. Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đầu tư và luật khác đã được ban hành trước ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành về trình tự, thủ tục đầu tư kinh doanh, bảo đảm đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, trừ các trường hợp sau đây:

d) Việc triển khai dự án đầu tư xây dựng, nhà ở, khu đô thị thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư;

4. Trường hợp luật khác ban hành sau ngày Luật Đầu tư có hiệu lực thi hành cần quy định đặc thù về đầu tư khác với quy định của Luật Đầu tư thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nội dung thực hiện theo quy định của luật khác đó.

Luật đầu tư 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Đầu tư) không có quy định giải thích “dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”. Tuy nhiên, căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”.

Như vậy, quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 (dự án có chuyển mục đích sử dụng đất) không bao gồm dự án nhà ở. Hay nói một cách khác, điểm b khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 không áp dụng cho dự án nhà ở chưa có đất ở mà đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định Luật đầu tư 2020, thấy rõ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại trên sai và không đúng quy định.

Cụ thể, về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư: Dự án xác định là “tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, như vậy nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất, chưa được Cơ quan nhà nước công nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, dự án không thuộc trường hợp quy định điểm a khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 (Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất)

Dự án được xác định là “nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất”, tương ứng là quy định điểm b khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 với mục tiêu dự án là “để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”. Tuy nhiên, dự án nhà ở thương mại không phải là “dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”,

Như vậy, Quyết định số 147/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở là không đúng với điểm b khoản 4  Điều 29 Luật đầu tư 2020.

Về trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Theo Điều 36 Luật đầu tư 2020, nhà đầu tư nộp hồ sơ cho cơ quan đăng ký đầu tư và cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm các nội dung thẩm định trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Hiện nay, cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh là Sở KH&ĐT.

Theo Điều 36. Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

1. Hồ sơ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 33 của Luật này được gửi cho cơ quan đăng ký đầu tư.

Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư phải thông báo kết quả cho nhà đầu tư.

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến nội dung thẩm định quy định tại Điều 33 của Luật này.

3. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, gửi cơ quan đăng ký đầu tư.

4. Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm các nội dung thẩm định quy định tại Điều 33 của Luật này, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

5. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư gồm các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 3 của Luật này.

Như vậy, Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 4887/TTr-SXD ngày 11/12/2020 trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư là hoàn toàn sai trình tự, thủ tục và việc gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan là không đúng thẩm quyền.

Về Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư

Luật sư phân tích, với thủ tục dự án được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu đúng nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (điểm a khoản 4  Điều 29 Luật đầu tư 2020) để thực hiện dự án nhà ở thì UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Như vậy, Quyết định số 147/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở là không đúng quy định khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020.

Ngoài ra, hồ sơ pháp lý dự án có “Công văn số 405/UBND-KTTH ngày 03/02/2020 của UBND tỉnh Bình Dương về việc chấp thuận cho đăng ký đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam của Công ty TNHH Dịch vụ BĐS và Xây dựng Hoàng Nam”, nhưng đây không phải là văn bản có giá trị pháp lý về thủ tục dự án theo quy định Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2014, các Luật này không có dạng văn bản pháp lý và biểu mẫu nào như vậy.

Luật sư cũng chỉ rõ, với những trình tự, thủ tục không đúng quy định Luật đầu tư 2020 thì cần thu hồi Quyết định số 147/QĐ-UBND để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định pháp luật, tránh nguy cơ gây thất thoát ngân sách nhà nước qua việc phải đấu thầu có xác định giá đất bị chuyển thành xác định giá đất cụ thể (do UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể).

Về thủ tục quy hoạch

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số 147/QĐ-UBND ngày 15/01/2021, căn cứ vào Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Nhà ở 2014 để chấp thuận chủ trương đầu tư dự án là chưa phù hợp.

Căn cứ khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư được cấp giấy phép quy hoạch làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết (khoản 17 Điều 3), chủ đầu tư có trách nhiệm lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư có liên quan về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch (Điều 20), đơn vị tư vấn lập quy hoạch,….

Điều 19. Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch đô thị: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư.

"Như vậy, trình tự thủ tục giao, tư vấn, lấy lý kiến, lập quy hoạch và phê duyệt tại Quyết định 2869/QĐ-UBND ngày 05/6/2020 cho Công ty TNHH Dịch vụ BĐS và Xây dựng Hoàng Nam là không đúng quy định Luật Quy hoạch đô thị 2009, thậm chí khi phê duyệt quy hoạch thì Công ty vẫn chưa phải là “nhà đầu tư” theo Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014 và chưa phải là “chủ đầu đầu tư” theo Luật Quy hoạch đô thị 2009", Luật sư phân tích.

Chấp thuận chủ trương đầu tư không theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng

Trước đó, Reatimes cũng đã thông tin trong bài: Bình Dương “sáng tạo” thủ tục, không theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng, ban hành 2 mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) và công nhận chủ đầu tư (phụ lục số 06) đối với dự án xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, nhiều dự án ở Bình Dương đã được UBND tỉnh “sáng tạo” thủ tục để chỉ định chủ đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá.

Điển hình là dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam (Tên thương mại là Honas Residence), do Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam làm chủ đầu tư. Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng Hoàng Nam, số 147/QĐ-UBND, ngày 15/1/2021, của UBND tỉnh Bình Dương, không đúng theo mẫu phụ lục số 05, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD, ngày 30/6/2016, của Bộ Xây dựng.

Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư số 147/QĐ-UBND, của UBND tỉnh Bình Dương, có nội dung chấp thuận nhà đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản và Xây dựng Hoàng Nam. Trong khi mẫu văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư (phụ lục số 05) của Bộ Xây dựng ban hành, không có nội dung lựa chọn nhà đầu tư. Thủ tục công nhận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án được thực hiện theo phụ lục số 06, ban hành kèm theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD.