Thích
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý. Trong đó, hiệp hội đặc biệt lưu ý quy định khống chế mức lợi nhuận tối đa 15% trên tổng vốn đầu tư của dự án.
Theo HoREA, quy định áp trần lợi nhuận này chưa thật sự phù hợp. Mặc dù hướng đến nhóm người có thu nhập trung bình, các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý về bản chất vẫn thuộc loại hình nhà ở thương mại. Do đó, việc Nhà nước ấn định mức lợi nhuận tối đa được cho là chưa cần thiết và cũng khó xem là một chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp.
Hiệp hội cho rằng doanh nghiệp phát triển bất động sản hoàn toàn có thể tham gia chương trình nếu sản phẩm đáp ứng các tiêu chí về loại nhà, giá bán hoặc giá thuê mua theo quy định. Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, chi phí vốn thấp hoặc quản trị dự án hiệu quả có thể đạt mức lợi nhuận cao hơn 15% tổng vốn đầu tư. Vì vậy, việc áp trần lợi nhuận có thể khiến doanh nghiệp giảm động lực tham gia phát triển phân khúc này.
Theo HoREA, việc giữ nguyên nghĩa vụ quỹ đất nhà ở xã hội sẽ giúp bảo đảm sự thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành. Ảnh: Internet
Để củng cố quan điểm, HoREA dẫn lại kinh nghiệm từ Nghị quyết 02 liên quan gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây. Khi triển khai chương trình này, Nhà nước chỉ đưa ra các tiêu chí về loại nhà và giá bán - chẳng hạn căn hộ có giá không vượt quá 1,05 tỷ đồng mỗi căn – nhưng không quy định mức lợi nhuận tối đa đối với chủ đầu tư dự án.
Ngoài vấn đề lợi nhuận, HoREA cũng đề nghị bỏ quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Theo hiệp hội, quy định này chưa phù hợp với Luật Nhà ở 2023.
Cụ thể, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn phải dành một phần diện tích đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Theo HoREA, việc giữ nguyên nghĩa vụ quỹ đất nhà ở xã hội sẽ giúp bảo đảm sự thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành, đồng thời phù hợp với định hướng không sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Hiệp hội cũng đề xuất làm rõ đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá hợp lý. Theo đó, đối tượng được mua gồm cá nhân trong nước chưa sở hữu nhà ở, hoặc đã có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người. Nhóm này bao gồm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và những người mua nhà lần đầu.
Một điểm đáng chú ý khác là đề xuất sửa quy định "chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp từ chủ đầu tư" thành "chỉ được mua, thuê mua 1 nhà ở giá phù hợp". Việc bỏ cụm từ "từ chủ đầu tư" nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để mua nhiều căn từ các dự án khác nhau.
Về chuyển nhượng, HoREA kiến nghị quy định người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá hợp lý không được bán lại trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao nhà, thay vì tính từ thời điểm thanh toán đủ tiền như dự thảo. Trong thời hạn này, nếu có nhu cầu bán lại, người mua có thể chuyển nhượng cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thương mại giá hợp lý.
Theo hiệp hội, quy định này sẽ phù hợp hơn với thực tế khi người lao động có thể thay đổi nơi làm việc hoặc bị điều động công tác.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng riêng cho cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá hợp lý.
Đối với chủ đầu tư, hiệp hội kiến nghị cho phép tiếp cận nguồn tín dụng thương mại trung hạn với lãi suất hợp lý. Trong bối cảnh hiện nay, mức lãi suất khoảng 6–7%/năm được đánh giá là phù hợp, với thời hạn vay khoảng 5 năm. Lãi suất áp dụng đối với khoản nợ quá hạn được đề xuất ở mức 130% lãi suất cho vay.
Đối với người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá hợp lý, HoREA đề xuất cơ chế vay tín dụng thương mại dài hạn khoảng 10–12 năm với lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ. Mức lãi suất nợ quá hạn cũng nên ở ngưỡng 130% lãi suất cho vay.
Trong giai đoạn trước mắt, hiệp hội kiến nghị mở rộng đối tượng được tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện tham gia. Hiện gói tín dụng này đang áp dụng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, với mức lãi suất khoảng 6%/năm trong thời hạn 10 năm.
Theo HoREA, nếu cho phép cả chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá hợp lý tiếp cận nguồn vốn này, hiệu quả sử dụng gói tín dụng sẽ được cải thiện đáng kể. Thực tế cho thấy tiến độ giải ngân hiện vẫn còn khá chậm.
Tính đến ngày 31/12/2025, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng gần 18.000 tỷ đồng nhưng số vốn giải ngân thực tế mới đạt khoảng 7.600 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 6.349 tỷ đồng được cấp cho 46 dự án nhà ở xã hội và 1.251 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà tại 35 dự án.
HoREA cho rằng việc mở rộng đối tượng thụ hưởng sẽ giúp dòng vốn được lưu thông tốt hơn, đồng thời góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
