Kể từ giờ, thêm nhiều trường hợp 'bất khả kháng' được xem xét khi gia hạn sử dụng đất

Nghị định 49/2026/NĐ-CP vừa có hiệu lực đã bổ sung hàng loạt tình huống "bất khả kháng" trong việc gia hạn sử dụng đất. Quy định mới được kỳ vọng tháo gỡ nhiều vướng mắc thực tế, đặc biệt với các trường hợp người sử dụng đất gặp trở ngại khách quan ngoài ý muốn.

Mở rộng các trường hợp bất khả kháng khi gia hạn đất

Kể từ ngày 31/1/2026, khung pháp lý liên quan đến việc gia hạn thời hạn sử dụng đất đã có sự thay đổi đáng chú ý khi Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.

Một điểm mới quan trọng của nghị định là việc bổ sung và làm rõ các trường hợp được coi là "bất khả kháng" khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục gia hạn.

Theo quy định mới được bổ sung tại Điều 63a của Nghị định 102/2024/NĐ-CP (thông qua khoản 9 Điều 13 của Nghị định 49/2026/NĐ-CP), các trường hợp bất khả kháng được xác định dựa trên quy định tại khoản 3 Điều 172 của Luật Đất đai 2024.

Những tình huống nào được coi là bất khả kháng?

Nhóm trường hợp đầu tiên bao gồm các sự kiện khách quan có nguồn gốc từ tự nhiên hoặc xã hội như thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn hoặc dịch bệnh. Đây là những tình huống có thể khiến người sử dụng đất không thể thực hiện đúng các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến việc gia hạn.

Bên cạnh đó, các yếu tố liên quan đến an ninh và quốc phòng cũng được xác định là tình huống bất khả kháng. Những trường hợp như chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng - an ninh hoặc các tình huống đặc biệt theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp đều có thể được xem xét.

Một nhóm tình huống khác phát sinh từ hoạt động tố tụng hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất bị kê biên, phong tỏa hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp sau đó người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất, yếu tố này có thể được xem là nguyên nhân khách quan khi xem xét gia hạn.

Ngoài ra, nghị định cũng đề cập đến các trường hợp phát sinh từ quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu những quyết định này tạo ra trở ngại khách quan khiến người sử dụng đất không thể thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng thời hạn.

Đáng chú ý, quy định mới còn mở ra cơ chế linh hoạt khi cho phép Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định bổ sung các trường hợp bất khả kháng khác trên cơ sở đề xuất của UBND cấp tỉnh hoặc bộ quản lý chuyên ngành.

Nghị định cũng bổ sung một tình huống thực tế thường phát sinh trong quá trình xử lý hồ sơ hành chính. Theo đó, nếu người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin gia hạn đúng quy định nhưng đến thời điểm hết hạn sử dụng đất vẫn chưa nhận được quyết định gia hạn hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền, thì trường hợp này sẽ được xem xét theo hướng bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Điều kiện là việc chậm trễ không xuất phát từ lỗi của người sử dụng đất.

Thời hạn nộp hồ sơ gia hạn vẫn phải tuân thủ nghiêm

Mặc dù mở rộng các trường hợp bất khả kháng, pháp luật vẫn quy định rõ mốc thời gian thực hiện thủ tục gia hạn. Theo khoản 3 và khoản 4 Điều 172 của Luật Đất đai 2024, việc gia hạn chỉ được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất 6 tháng trước khi hết hạn sử dụng đất. Đây được xem là khoảng thời gian cần thiết để cơ quan quản lý có thể thẩm định và ban hành quyết định.

Trong trường hợp người sử dụng đất không nộp hồ sơ đúng hạn, nguyên tắc chung là sẽ không được gia hạn và đất có thể bị thu hồi. Tuy nhiên, nếu việc chậm nộp hồ sơ xuất phát từ các yếu tố bất khả kháng đã được pháp luật quy định và được chứng minh đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể xem xét giải quyết.

Quy định rõ trách nhiệm xử lý tài sản

Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra trách nhiệm cụ thể đối với người sử dụng đất trong trường hợp không được gia hạn.

Theo đó, người sử dụng đất phải chủ động xử lý tài sản gắn liền với đất để bàn giao lại mặt bằng cho Nhà nước. Nếu sau 24 tháng kể từ thời điểm hết hạn sử dụng đất mà việc xử lý tài sản vẫn chưa hoàn tất, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất mà không bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp cần phải phá dỡ công trình, chủ sở hữu tài sản sẽ phải tự chi trả toàn bộ chi phí.

Hoàn thiện khung pháp lý cho Luật Đất đai 2024

Việc bổ sung và làm rõ các trường hợp bất khả kháng được đánh giá là bước điều chỉnh quan trọng trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024.

Thực tế trước đây cho thấy nhiều trường hợp người sử dụng đất gặp trở ngại khách quan nhưng thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để được xem xét gia hạn, dẫn đến phát sinh khiếu nại hoặc tranh chấp.

Quy định mới giúp hệ thống pháp luật trở nên minh bạch hơn, đồng thời tạo ra sự cân bằng giữa yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai của Nhà nước và việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Trong bối cảnh đó, người dân, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý cần chủ động cập nhật các quy định mới, đặc biệt lưu ý thời điểm nộp hồ sơ gia hạn để tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh.