Kể từ nay, chi phí khi chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở được tính như thế nào?

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở là nhu cầu phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, đây không phải là thủ tục đơn giản, bởi người sử dụng đất vừa phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, vừa phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đất phi nông nghiệp là gì?

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;

g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);

h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;

i) Đất có mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác.

Phải xin phép khi chuyển sang đất ở

Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thuộc nhóm phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều này đồng nghĩa, người dân không thể tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mà phải thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính trước khi được công nhận là đất ở.

Sau khi được chấp thuận, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và quyền, nghĩa vụ sẽ được áp dụng theo loại đất mới.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất được tính ra sao?

Trên thực tế, khoản chi phí lớn nhất khi chuyển sang đất ở là tiền sử dụng đất. Mức tiền này không cố định mà phụ thuộc vào giá đất do Nhà nước xác định tại thời điểm chuyển mục đích.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc xác định giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm khách quan, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Căn cứ để định giá đất bao gồm các yếu tố như:

- Mục đích sử dụng đất.

- Thời hạn sử dụng đất.

- Dữ liệu giá đất (trong cơ sở dữ liệu quốc gia, giao dịch thực tế, đấu giá...).

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

- Quy định pháp luật tại thời điểm định giá.

- Những yếu tố làm thay đổi chi phí.

Ngoài giá đất, nhiều yếu tố thực tế cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí chuyển đổi, đặc biệt là các yếu tố quy hoạch và hạ tầng.

Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp bao gồm:

- Vị trí, địa điểm thửa đất.

- Điều kiện giao thông, hạ tầng kỹ thuật (điện, nước...)

- Diện tích, hình dạng thửa đất.

- Các chỉ tiêu quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình.

- Môi trường, an ninh khu vực.

Những yếu tố này có thể khiến giá đất và theo đó là tiền sử dụng đất phải nộp - chênh lệch rất lớn giữa các khu vực.

Người dân cần lưu ý gì?

Để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến, người dân khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần:

- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.

- Tìm hiểu bảng giá đất và giá đất cụ thể tại địa phương.

- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.

- Thực hiện thủ tục xin phép trước khi chuyển đổi.

- Không chỉ là chi phí, mà là bài toán pháp lý.

Có thể thấy, việc chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở không chỉ đơn thuần là "đổi mục đích", mà là một quá trình pháp lý chặt chẽ, gắn với nghĩa vụ tài chính đáng kể.

Chi phí phải nộp phụ thuộc lớn vào giá đất và điều kiện thực tế của từng thửa đất, do đó người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ trước khi thực hiện để tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi.