Kể từ nay, mức phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư sẽ giảm đáng kể

Một trong những băn khoăn lớn của người dân khi muốn chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở là tiền sử dụng đất phải nộp thường rất cao. Tuy nhiên, từ ngày 1/1/2026, chính sách mới sẽ giúp khoản chi này giảm đáng kể, đặc biệt đối với diện tích trong hạn mức.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024), việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân phải căn cứ vào:

- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

- Hoặc quy hoạch chung;

- Hoặc quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nói cách khác, nếu thửa đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch cho mục đích đất ở, người dân có thể được xem xét cho chuyển mục đích sử dụng.

Chỉ nộp 30% chênh lệch trong hạn mức

Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý nằm tại Điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ 1/1/2026).

Theo quy định mới, đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở, khi được công nhận quyền sử dụng đất và chuyển sang đất ở, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm của khoản chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

Cụ thể:

- Nộp 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

- Nộp 50% chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở.

- Nộp 100% chênh lệch đối với phần diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở.

Khoản tiền này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Như vậy, thay vì phải nộp 100% chênh lệch như trước đây, từ năm 2026 người dân chỉ phải nộp 30% đối với diện tích trong hạn mức - mức giảm rất đáng kể, giúp giảm gánh nặng tài chính khi hợp thức hóa đất ở.

Theo Điều 47 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất, hoặc do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hợp pháp, được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh với cá nhân khác.

Đáng chú ý, việc chuyển đổi này không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Chính sách mới không chỉ tạo điều kiện cho người dân hoàn thiện pháp lý thửa đất, mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn. Với mức thu chỉ 30% chênh lệch trong hạn mức, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giảm đáng kể, giúp nhiều hộ gia đình có cơ hội chuyển đổi đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở hợp pháp.

Như vậy, từ năm 2026, việc chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư sẽ không còn là "bài toán khó" về chi phí như trước đây, nếu thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện quy hoạch và pháp lý.