Thích
Nhận định này được nhiều chuyên gia thống nhất tại hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?". Điểm chung trong các phân tích đều cho thấy thị trường không thiếu tiền, nhưng tiền đang trở nên "khó tính" hơn bao giờ hết.
Thị trường không còn dễ dãi với đầu cơ
Theo ông Hà Quang Hưng - Cục phó Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), từ năm 2026 thị trường sẽ vận hành trong một "khung luật chơi" chặt chẽ hơn. Đáng chú ý là việc triển khai Nghị định 357, theo đó nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và các sản phẩm trong dự án sẽ được gắn mã định danh điện tử từ ngày 1/3/2026.
Theo ông Hưng, các quy định mới giúp tăng tính công khai, minh bạch, qua đó hạn chế tình trạng thao túng giá và đầu cơ ngắn hạn - yếu tố từng khiến thị trường méo mó trong giai đoạn trước. Song song với đó, việc Chính phủ tập trung tháo gỡ các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra dư địa phát triển mới cho đô thị, đặc biệt ở khu vực ven đô và các đô thị vệ tinh.
Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có nhiều thay đổi lớn. Ảnh minh họa
Trong bối cảnh này, bất động sản vẫn được nhìn nhận là kênh đầu tư dài hạn, nhưng không còn là "cuộc chơi dễ thắng". Dòng tiền vẫn hiện diện, song được phân bổ thận trọng và có chọn lọc hơn.
Nguồn cung tăng, nhưng thị trường thứ cấp chậm lại
Ở góc nhìn thị trường, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho rằng năm 2026 sẽ chứng kiến sự tham gia tích cực của các chủ thể, nhưng với cấu trúc khác trước. Một điểm mới là vai trò ngày càng rõ nét của nhà ở xã hội trong tổng thể nguồn cung.
Dữ liệu dự báo cho thấy, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và vùng lân cận năm 2026 có thể tăng khoảng 10% so với năm 2025, tương đương gần 40.000 sản phẩm mới. Thị trường sơ cấp tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trong khi thị trường thứ cấp là nơi từng là "đất diễn" của hoạt động mua đi bán lại - có xu hướng chững lại, cả về giá lẫn thanh khoản.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường được dự báo quanh mức 80%, thấp hơn không đáng kể so với năm trước. Điều này phản ánh một thực tế: Giao dịch vẫn diễn ra, nhưng người mua đã cân nhắc kỹ hơn, thay vì xuống tiền theo tâm lý đám đông.
Giá cao làm lệch pha cung - cầu
Ở góc độ vĩ mô, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cho rằng dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, giá nhà tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025 đã tạo ra độ vênh lớn giữa khả năng chi trả và mặt bằng giá.
Theo số liệu được ông Lực dẫn ra, dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025 ước đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ. Trong đó, cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 14%, trong khi cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng tới 28%, chiếm khoảng 44% tổng dư nợ. Điều này cho thấy người dân đang chùn tay trước giá nhà cao, còn dòng vốn vẫn tập trung nhiều vào hoạt động đầu tư.
Tâm lý "quan sát - chờ đợi" vì vậy trở thành trạng thái phổ biến, đặc biệt với nhóm người mua ở thực.
Bất động sản tạo dòng tiền trở thành chuẩn lựa chọn mới
Khi bước sang chu kỳ mới, hành vi thị trường được dự báo sẽ thay đổi căn bản. Hoạt động đầu cơ thuần túy giảm dần, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không còn ồ ạt, còn các quyết định mua bán dựa trên kỳ vọng mơ hồ gần như biến mất.
Theo ông Trần Quang Trung, nhu cầu sẽ tập trung vào các sản phẩm phục vụ ở thực và tích lũy dài hạn, đặc biệt là những loại hình có khả năng khai thác, tạo dòng tiền. Song song với đó là xu hướng nâng cấp nơi ở, phản ánh sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sống.
Một yếu tố khác tác động mạnh đến tâm lý người mua là lo ngại khả năng áp dụng các sắc thuế mới với bất động sản trong tương lai.
Khi đó, việc nắm giữ tài sản không tạo ra dòng tiền có thể trở thành gánh nặng chi phí, buộc nhà đầu tư phải tính toán lại bài toán hiệu quả.
Tổng hợp các yếu tố trên cho thấy, năm 2026 khó có chỗ cho những "cuộc chơi lướt sóng". Phân khúc được ưu tiên sẽ là căn hộ, nhà phố và các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, môi trường sống tốt và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Thị trường không nguội đi, mà đang trưởng thành hơn. Dòng tiền vẫn chảy, nhưng sẽ chỉ dừng lại ở những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và hiệu quả dài hạn. Đây chính là nền tảng để bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn sau nhiều năm tăng trưởng nóng.
