Từ nay, loạt trường hợp sau sẽ được giảm 70% tiền sử dụng đất

Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định số 50/2026, hướng dẫn chi tiết một số điều của Quốc hội tại Nghị quyết số 254/2025, tập trung xử lý các điểm nghẽn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai. Trọng tâm của nghị định là nhóm quy định liên quan đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo Nghị định 50/2026, với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp gắn liền với đất ở kể cả trường hợp có nguồn gốc là đất vườn, ao liền kề - khi chuyển sang đất ở sẽ được giảm 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, và giảm 50% đối với diện tích ngoài hạn mức. Riêng phần diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá trong bảng giá đất tại thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Quy định này nhằm thống nhất cách xác định nghĩa vụ tài chính, hạn chế tranh cãi phát sinh do chênh lệch thời điểm.

Nghị định nhấn mạnh nguyên tắc ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Mọi lần chuyển mục đích tiếp theo, dù trên chính thửa đất đó hay trên thửa đất khác, đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo mức 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, vẫn chỉ được chọn một thửa duy nhất để áp dụng cơ chế ưu đãi. Cam kết này phải được thể hiện rõ trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và người dân chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính trung thực.

Nếu cơ quan chức năng phát hiện việc đã hưởng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức đầy đủ, đồng thời người vi phạm phải nộp thêm tiền chậm nộp tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất được áp dụng chính sách được tính từ ngày 1/8/2024. Hạn mức giao đất ở là hạn mức do địa phương quy định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, áp dụng cho từng cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ.

Đối với trường hợp tách hộ hợp pháp, mỗi hộ mới được xem là một đối tượng sử dụng đất độc lập để xem xét áp dụng chính sách. Với thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, việc xác định diện tích trong hạn mức sẽ tùy thuộc vào việc có được tách thửa hay không: nếu tách thửa, mỗi hộ chỉ được hưởng ưu đãi một lần; nếu không tách thửa, hạn mức được tính theo người đại diện đứng tên.

Bên cạnh chính sách cho hộ gia đình, cá nhân, Nghị định 50/2026 cũng làm rõ cách xử lý khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước.

Theo đó, khoản tiền này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của toàn bộ dự án, hoặc từng quyết định giao đất, cho thuê đất trong trường hợp dự án triển khai theo tiến độ, phù hợp với quy định tại Nghị định 103/2024 và Nghị định 291/2025 sửa đổi.

Tuy nhiên, việc khấu trừ không áp dụng đối với phần thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Nghị định 50/2026 chính thức có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng, giảm áp lực tài chính cho người dân, đồng thời nâng cao tính minh bạch và nhất quán trong quản lý đất đai.