Khó hạ giá bất động sản nếu chưa đánh thuế mạnh với nhà đất đầu cơ, bỏ hoang

Thời gian vừa qua, giá bất động sản tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn đang ngày một leo thang và vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Vấn đề này đã khiến nhiều người phải đối mặt với khó khăn lớn trong việc mua nhà đất, thậm chí mất đi cơ hội sở hữu nơi ăn chốn ở ổn định. Sự gia tăng không kiểm soát của giá đất không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến người dân có nhu cầu thực về nhà ở, mà còn làm méo mó thị trường bất động sản khi tại nhiều khu vực, bất động sản bỏ hoang la liệt. 

Trong đó, tình trạng đất vùng ven Hà Nội "nóng lên" qua những cuộc đấu giá là một trong những biểu hiện đáng lo ngại. Tình trạng này có thể dẫn đến nguy cơ đẩy giá đất và nhà ở ngày càng tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, khiến giấc mơ sở hữu nhà đất của nhiều người càng trở nên xa vời.

Trước những biến động của thị trường thời gian qua, công cụ thuế tiếp tục được nhiều chuyên gia đề cập tới như là một trong những giải pháp quan trọng để kiểm soát tình trạng giá bất động sản bị thổi phồng bởi đầu cơ. Theo đó, việc áp dụng thuế bất động sản hợp lý không chỉ giúp điều tiết thị trường mà còn mở ra cơ hội sở hữu nhà đất cho những người có nhu cầu thực, đồng thời góp phần củng cố, ổn định thị trường bất động sản.

Xây dựng chính sách thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với Việt Nam với lộ trình hợp lý; đánh thuế cao với người nhiều nhà, đất, đầu cơ, bỏ hoang đất; ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, dân tộc thiểu số, người có công, địa phương bảo vệ rừng... là những yêu cầu về đổi mới chính sách thuế đã được đặt ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW ban hành năm 2022.

Tháng 12/2022, Bộ Tài chính đã gửi Bộ Tư pháp báo cáo kết quả nghiên cứu, rà soát Luật Thuế bất động sản. Về tiến độ, Bộ Tài chính dự kiến trình Luật Thuế bất động sản để Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024), thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025). Tuy nhiên, các đề xuất vẫn chỉ dừng lại ở dự kiến.

Để hiểu rõ thêm về những vấn đề xoay quanh Luật Thuế bất động sản và sự cần thiết của chính sách này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.

PV: Hiện nay, trước thực trạng giá nhà đất càng lúc càng tăng cao, có ý kiến cho rằng cần cấp bách khởi động lại và sớm ban hành Luật Thuế bất động sản để điều tiết thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Trên thực tế, chúng ta vẫn chưa thật sự tập trung vào khía cạnh tài chính cũng như chưa có hệ thống luật thuế hợp lý đối với thị trường đất đai. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ đất, kéo theo đó là những hệ lụy như thổi giá thị trường, tạo cơn sốt "giá ảo" hay nghiêm trọng hơn là bong bóng bất động sản…

Chính vì vậy, để có thể giải quyết những vấn đề còn tiềm ẩn, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, giúp đất đai được sử dụng một cách hiệu quả, việc ban hành Luật Thuế bất động sản là cấp thiết. Đây cũng sẽ là một trong những biện pháp góp phần làm giảm giá đất đai đang tăng cao.

Nếu không sớm có những cải cách thiết thực đối với hệ thống thuế đất thì thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung sẽ tiếp tục phải đối diện với nhiều hệ lụy. Việc áp dụng thuế bất động sản vào đời sống xã hội là đòi hỏi tất yếu, tuy nhiên luật phải được xây dựng một cách hợp lý, xem xét cẩn trọng và có lộ trình thực hiện phù hợp.

PV: Thực tế, việc xây dựng chính sách thuế bất động sản đã được bàn đến nhiều lần, từ cách đây hàng chục năm, nhưng đến nay vẫn chưa được hiện thực hóa. Vậy điều gì khiến Luật Thuế bất động sản vẫn chỉ dừng lại ở các dự kiến, thưa ông?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Hiện tại, Việt Nam đã có quy định về nhiều loại thuế khác nhau, có áp dụng cho đất đai, bất động sản và tài sản gắn liền với đất. Do đó, có lo ngại về tình trạng thuế chồng thuế và tác động của Luật Thuế bất động sản đến các tầng lớp dân cư khác nhau.

Khi nghiên cứu một luật thuế mới, chúng ta cần xem xét kỹ lưỡng sao cho các chính sách, điều luật đề ra công bằng, hợp lý, phù hợp với thực tiễn mà vẫn đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và các luật liên quan có thể bổ trợ cho nhau. Đây là bài toán không dễ giải và cần được tính toán cẩn thận.

Chẳng hạn, Bộ Tài chính đã từng đề xuất đánh thuế vào nhà ở thứ hai. Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều trường hợp nhà ở thứ hai chỉ là một căn nhà nhỏ, khoảng 30-40m2, hoặc là một phần diện tích nhỏ được dùng để kinh doanh hay cho thuê. Nếu đánh thuế vào những trường hợp này thì không hợp lý.

Chính vì vậy, trước khi đưa ra một luật thuế mới, cần có quá trình nghiên cứu và xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo luật đó hợp lý và phù hợp với thực tiễn, không thể đưa ra một cách tùy tiện, đánh thuế bừa bãi. Chúng ta cũng cần quan tâm đến trách nhiệm xã hội và các vấn đề có thể phát sinh từ việc áp dụng luật thuế này.

PV: Từ kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, Việt Nam nên ứng dụng như thế nào khi xem xét đánh thuế bất động sản nhà ở thứ hai và bất động sản bỏ hoang, thưa ông?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Việc đánh thuế bất động sản nhằm chống đầu cơ đất đai đã được nhiều quốc gia trên thế giới thực hiện bằng nhiều phương pháp khác nhau. Ở một số quốc gia, họ áp dụng mức thuế cao hơn đối với những người sở hữu bất động sản thứ hai, thứ ba, cũng như nhà ở bỏ hoang, đặc biệt là khi sử dụng đất vượt quá mức quy định cho phép. Điều này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất và khuyến khích sử dụng tài sản hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, thực tế tại Việt Nam có những trường hợp đặc thù mà nếu đánh thuế bất động sản nhà ở thứ hai, thứ ba, tôi cho rằng cũng chưa thực sự hợp lý. Đơn cử, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, có trường hợp những người sở hữu 2-3 căn nhà nhỏ khoảng 15-20m2 mỗi căn. Họ có thể sống tập thể trong một căn nhà và cho thuê các căn nhà còn lại. Như vậy, nếu đánh thuế theo số lượng bất động sản mà không tính đến cách sử dụng thực tế, có thể dẫn đến sự không công bằng trong việc áp dụng thuế.

Hay một căn nhà 100m² cho 7 người sử dụng sẽ có mức độ sử dụng khác hẳn với một căn nhà 100m² chỉ có một người ở. Chính vì vậy, việc đánh thuế đối với bất động sản là một giải pháp cần thiết để đảm bảo tài sản được sử dụng hiệu quả, tuy nhiên cần phải xem xét kỹ lưỡng để thiết lập mức thuế phù hợp, có định mức thuế cụ thể cho từng khu vực đô thị hoặc vùng miền, phản ánh đúng tình trạng và mức độ sử dụng tài sản.

Tại Việt Nam, với sự gia tăng mật độ dân số nhanh chóng đặc biệt ở các đô thị lớn, để việc áp dụng thuế bất động sản đạt hiệu quả, chúng ta cần học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia khác và cân nhắc cả những điều kiện đặc thù trong nước để phát triển một hệ thống chính sách thuế hợp lý. Chính sách này không chỉ giúp kiểm soát đầu cơ mà còn cần phù hợp với thực trạng thị trường, khả năng và nhu cầu của người dân địa phương.

PV: Vậy theo ông, Luật Thuế bất động sản cần được thiết kế như thế nào để vừa phát huy hiệu quả trong việc ngăn chặn đầu cơ đất đai, vừa tránh tình trạng thuế chồng thuế?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Tôi cho rằng, Luật Thuế bất động sản của chúng ta cần phải đơn giản, công khai và minh bạch. Đồng thời, như đã nói, Luật cũng cần phù hợp với điều kiện xã hội Việt Nam.

Đầu tiên, chúng ta cần xác định rõ đối tượng đánh thuế. Cụ thể, chúng ta chỉ nên tăng thuế với những người đầu cơ bất động sản và tích trữ tiền vào bất động sản để hành vi này không mang lại lợi nhuận cao như hiện nay, tránh gây ra những hệ lụy nghiêm trọng.

Thứ hai, để cải cách thuế bất động sản, chúng ta cần nghiên cứu và đánh giá tình trạng đất đai và nhà ở so với thu nhập của người dân để xác định mức thuế hợp lý. Luật Thuế bất động sản cần xây dựng tiêu chuẩn sử dụng đất cho các khu vực khác nhau như nội đô, ngoại ô, các thành phố lớn, các tỉnh... Từ đó, có thể đưa ra một định mức thuế tiêu chuẩn cho từng khu vực. Có thể miễn thuế cho diện tích đất đai và nhà ở phù hợp với nhu cầu của một số hộ gia đình. Đối với diện tích vượt quá định mức tiêu chuẩn, sẽ phải chịu thuế cao hơn. Điều này góp phần ngăn chặn vấn nạn đầu cơ và tích trữ.

Thứ ba, đối với bất động sản bỏ hoang hoặc không sử dụng, mức thuế phải cao để khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả.

Cuối cùng, mức thuế cần hợp lý, đáp ứng yêu cầu quản lý của nhà nước. Mục tiêu là để quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, góp phần vào sự phát triển kinh tế và xã hội.

PV: Ngoài ra, Việt Nam cần đáp ứng những điều kiện gì để Luật Thuế bất động sản được áp dụng vào thực tiễn một cách hiệu quả, thưa ông?

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Thứ nhất, tôi cho rằng việc hoàn thiện hệ thống thông tin và đăng ký bất động sản là rất cần thiết. Điều này bao gồm việc xây dựng và duy trì một cơ sở dữ liệu chính xác về bất động sản, từ thông tin sử dụng đất, sở hữu tài sản đến giá trị của tài sản. Đồng thời, hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản cần phải hoạt động hiệu quả, dễ tiếp cận và đảm bảo độ chính xác.

Thứ hai, chúng ta cần định danh và phân loại bất động sản một cách rõ ràng. Điều này có nghĩa là phải xác định các loại đất đai, bất động sản khác nhau chẳng hạn như nhà ở, bất động sản thương mại… và phân loại chúng theo các tiêu chuẩn hợp lý. Đồng thời, các mức thuế phù hợp cần được thiết lập dựa trên mục đích sử dụng và vị trí địa lý của bất động sản.

Thứ ba, xây dựng các tiêu chuẩn và quy định đánh thuế rõ ràng. Để các quy định pháp luật được áp dụng hợp lý, cần phát triển các tiêu chuẩn cụ thể về mức sử dụng đất cho các khu vực khác nhau, từ nội đô đến ngoại ô và vùng nông thôn. Đồng thời, cần có các quy định rõ ràng về mức thuế áp dụng cho từng loại bất động sản và các trường hợp đặc biệt như nhà ở bỏ hoang hay bất động sản đầu cơ.

Thứ tư, phát triển cơ chế giám sát và thực thi. Chúng ta cần xây dựng hệ thống giám sát và kiểm tra việc thực hiện chính sách thuế để đảm bảo thuế được áp dụng đúng cách và công bằng. Các công cụ và quy trình để xử lý các trường hợp vi phạm và tranh chấp liên quan đến thuế cũng cần được thiết lập.

Trên cơ sở đó, tôi cho rằng Luật Thuế bất động sản sẽ không chỉ được áp dụng hiệu quả mà còn góp phần vào việc quản lý và sử dụng tài sản bất động sản một cách bền vững và hợp lý.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!