Kho xưởng xây sẵn tăng tốc, đón sóng dịch chuyển sản xuất

Tăng tốc đầu tư

Trước làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và nhu cầu gia tăng mạnh mẽ đối với hạ tầng sản xuất - logistics chất lượng cao, thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những yêu cầu khắt khe hơn về tiêu chuẩn và tính linh hoạt. Trong bối cảnh đó, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đang tích cực chủ động chuẩn bị quỹ nhà xưởng chất lượng cao, sẵn sàng đón làn sóng dịch chuyển sản xuất và gia tăng sức cạnh tranh trong thu hút FDI.

Một trong những động thái đáng chú ý là việc SEA Logistic Partners (SLP) - đơn vị vận hành và phát triển hạ tầng công nghiệp, logistics chính thức khởi công dự án nhà xưởng xây sẵn SLP Park Tiên Du tại Bắc Ninh vào tháng 3/2026. Dự án dự kiến hoàn thành vào quý I/2027, đánh dấu dự án thứ 8 của SLP tại Việt Nam và là dự án thứ 4 tại địa bàn Bắc Ninh. Với quy mô tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 74.414m2, bao gồm 8 tòa nhà, dự án cung cấp tổ hợp nhà xưởng xây sẵn hạng A một tầng, trong đó mỗi phân khu có diện tích linh hoạt từ 2.800 - 3.600m2, đáp ứng đa dạng nhu cầu thuê của các doanh nghiệp ở nhiều quy mô sản xuất khác nhau.

Song song đó, BW Industrial (CTCP Phát triển Công nghiệp BW) cũng công bố kế hoạch đầu tư 120 triệu USD thông qua hợp tác với một tổ chức đầu tư quốc tế nhằm phát triển các dự án bất động sản công nghiệp mới tại Việt Nam. Liên doanh này hiện triển khai 3 dự án với tổng diện tích sàn khoảng 270.000m2, dự kiến đi vào vận hành trong giai đoạn 2026 - 2027, tập trung vào các ngành điện tử, ô tô và công nghiệp giá trị gia tăng cao.

CTCP Long Hậu cũng nhanh chóng nhập cuộc khi khởi công dự án Long Hau LEED Park tại Khu công nghiệp Long Hậu 3 trong tháng 3/2026. Với quy mô 4 tầng và tổng diện tích sàn khoảng 56.000m2, dự án hướng tới phục vụ các ngành công nghiệp có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị y tế, cơ khí chính xác, logistics và nghiên cứu - phát triển. Đại diện doanh nghiệp cho biết, trong bối cảnh dòng vốn đầu tư toàn cầu tiếp tục dịch chuyển nhanh và có xu hướng tập trung theo từng khu vực, từng ngành nghề, chiến lược của Long Hậu là đa dạng hóa thị trường và sản phẩm, không phụ thuộc vào một nguồn khách hàng đơn lẻ, qua đó bảo đảm sự cân bằng và tính bền vững của hệ sinh thái phát triển.

Theo kế hoạch, trong năm 2026, Long Hậu sẽ tập trung phát triển các dòng sản phẩm nhà xưởng chiến lược như nhà xưởng đa năng, tổ hợp kho - xưởng Long Hau LEED Park, nhà xưởng công nghệ cao tại Đà Nẵng…, đồng thời đẩy mạnh mở rộng quỹ đất với các dự án trọng điểm như Khu công nghiệp Long Hậu giai đoạn 2 mở rộng (90ha) và Khu công nghiệp Long Hậu - Tân Tập (150ha), tạo nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Nội dung tài liệu họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2026 vừa được công bố gần đây của Tổng Công ty IDICO - CTCP cũng cho thấy, bước sang năm 2026, doanh nghiệp định hướng mở rộng mạnh danh mục sản phẩm, đặc biệt là phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn - lĩnh vực được đánh giá có dư địa tăng trưởng ổn định và bền vững trong trung, dài hạn. Cụ thể, trong năm 2026, IDICO đặt kế hoạch cho thuê 100ha đất công nghiệp, đồng thời triển khai xây dựng mới hơn 100.400m2 sàn nhà kho, nhà xưởng để đưa vào khai thác. Không dừng lại ở mục tiêu ngắn hạn, doanh nghiệp còn thể hiện tầm nhìn dài hơi khi hướng tới quy mô phát triển khoảng 1 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn trong những năm tới.

Giải pháp tối ưu về dòng tiền 

Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực trong 3 tháng đầu năm, cho thấy sức hấp dẫn của môi trường sản xuất không những không suy giảm mà còn tiếp tục được củng cố. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), tính đến ngày 31/3/2026, tổng vốn FDI đăng ký (bao gồm cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần) đạt 15,20 tỷ USD, tăng mạnh 42,9% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn đăng ký cấp mới ghi nhận 904 dự án với tổng vốn đạt 10,23 tỷ USD, tăng 6,4% về số lượng dự án và gấp 2,4 lần về quy mô vốn, phản ánh niềm tin ngày càng rõ nét của nhà đầu tư quốc tế vào triển vọng trung và dài hạn của nền kinh tế.

Dẫu vậy, với độ mở kinh tế lớn, Việt Nam khó tránh khỏi những tác động lan tỏa từ các biến động bên ngoài. Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) nhận định, các biện pháp thương mại mới của Hoa Kỳ, cùng với xung đột tại Trung Đông và những bất định địa chính trị trên diện rộng, có thể tạo ra lực cản đáng kể đối với xuất khẩu, dòng vốn đầu tư cũng như niềm tin thị trường trong năm nay. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với các nhà đầu tư trong việc lựa chọn mô hình triển khai phù hợp, nhằm cân bằng giữa cơ hội và rủi ro.

Trong bối cảnh môi trường sản xuất toàn cầu ngày càng biến động và cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư trở nên khốc liệt hơn, giới chuyên gia đánh giá việc các nhà đầu tư chủ động đẩy mạnh phát triển và mở rộng mô hình nhà xưởng xây sẵn là lựa chọn chiến lược, phản ánh sự chuyển dịch trong tư duy phát triển từ quy mô sang ưu tiên hiệu quả, tốc độ và tính linh hoạt, nhằm đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao và khắt khe của chuỗi sản xuất toàn cầu trong giai đoạn nhiều biến động.

Chia sẻ với báo chí, bà Ngọc Lê, Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman& Wakefield Việt Nam đánh giá, việc Việt Nam ngày càng hiện diện rõ nét trên bản đồ sản xuất toàn cầu đã kéo theo sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc thị trường bất động sản công nghiệp. Nếu trước đây, mô hình thuê đất rồi tự xây dựng nhà máy vẫn là lựa chọn phổ biến, thì hiện nay, nhà xưởng xây sẵn đang dần chiếm ưu thế, trở thành phương án được nhiều nhà đầu tư quốc tế ưu tiên nhờ khả năng đáp ứng nhanh nhu cầu triển khai sản xuất.

Lý giải rõ hơn xu hướng này, bà Ngọc nhấn mạnh lợi thế cốt lõi của mô hình này nằm ở tốc độ tiếp cận thị trường. Trong khi quy trình thuê đất, hoàn thiện pháp lý và xây dựng nhà máy theo phương thức truyền thống có thể kéo dài từ 18 - 24 tháng, thì nhà xưởng xây sẵn cho phép doanh nghiệp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị, nhanh chóng đi vào sản xuất. Điều này không chỉ giúp tận dụng kịp thời các cơ hội thị trường, mà còn góp phần giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu, hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai trong môi trường kinh doanh nhiều biến động.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao Thị trường của JLL Việt Nam cho rằng, căng thẳng địa chính trị tuy không làm suy yếu triển vọng dài hạn của thị trường, nhưng đang tạo ra áp lực đáng kể trong ngắn hạn, nhất là thông qua việc gia tăng chi phí logistics. Điều này có thể tái định hình xu hướng lựa chọn địa điểm sản xuất, theo đó các khu vực sở hữu hạ tầng đồng bộ, khả năng kết nối cao sẽ trở thành điểm đến ưu tiên. "Trong bức tranh đó, mô hình bất động sản công nghiệp xây sẵn tiếp tục khẳng định vai trò là giải pháp tối ưu về dòng tiền, giúp doanh nghiệp nâng cao tính linh hoạt và duy trì hiệu quả vận hành trong bối cảnh nhiều biến số khó lường", bà Nguyễn Hồng Vân nhấn mạnh.

Trên thực tế, triển vọng của phân khúc này cũng được củng cố bởi những dự báo tích cực trong trung và dài hạn. Theo JLL Việt Nam, năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề khi thị trường nhà kho xây sẵn bước vào cuộc cạnh tranh nguồn cung ngày càng rõ nét. Tại miền Bắc, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 683.000m2, tập trung tại các địa phương giàu tiềm năng như Bắc Ninh, Hưng Yên, khu vực đang thu hút mạnh dòng vốn FDI. Trong khi đó, khu vực miền Nam cũng được kỳ vọng bổ sung khoảng 313.000m2, chủ yếu tại Đồng Nai và Bình Dương, những trung tâm công nghiệp có lợi thế vượt trội về hạ tầng và nhu cầu logistics.

Ở tầm nhìn dài hạn hơn, cùng với động lực từ sự mở rộng của các ngành sản xuất và logistics, thị trường còn được tiếp sức bởi các chính sách phát triển kinh tế trong nước cũng như vị thế ngày càng được củng cố của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, như JLL Việt Nam cũng chỉ ra, dư địa tăng trưởng dù còn lớn nhưng sẽ đi kèm với áp lực cạnh tranh ngày càng cao, buộc các nhà phát triển phải giải bài toán về hiệu suất đầu tư, linh hoạt trong chiến lược giá thuê và khả năng thích ứng mô hình vận hành. Đây sẽ là những yếu tố mang tính quyết định, phân định rõ lợi thế của từng doanh nghiệp trong cuộc đua nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn trong giai đoạn tới./.