Những băn khoăn cần lời giải đáp
Mới đây, vụ việc ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh, TP.HCM) bị xử phạt hành chính gần 120 tỷ đồng do vi phạm quy định về hóa đơn đã gây xôn xao dư luận. Ban quản trị này đã không lập hóa đơn khi thu các khoản phí từ cư dân trong quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Cơ quan thuế xác định có đến 7.260 hóa đơn không được lập.
Song, do cách tính "mỗi hóa đơn là một hành vi vi phạm" khiến tổng mức phạt bị nhân lên theo cấp số nhân. Điều này đã đặt ra câu hỏi về tính hợp lý và công bằng trong xử lý. Nhiều ý kiến cho rằng, cách xử phạt này mang tính chất hình thức và chưa phù hợp với đặc thù của Ban quản trị chung cư, vốn là tổ chức hoạt động theo nguyên tắc tự quản và không mang tính chất thương mại như doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy, không duy nhất chung cư Conic Đông Nam Á, nhiều chung cư hiện nay hoạt động theo mô hình ban quản trị tự quản lý vận hành đều không xuất hoá đơn cho cư dân. (Ảnh minh hoạ)
Luật sư Đỗ Văn Luận, Giám đốc Công ty Luật Lập Phương, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, căn cứ pháp lý cho quyết định xử phạt của cơ quan thuế là Luật Quản lý thuế năm 2019 và Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 102/2021 của Chính phủ), trong đó quy định rõ các hành vi vi phạm liên quan đến hóa đơn, chứng từ và nghĩa vụ thuế.
Cụ thể, khoản 5 Điều 24 Nghị định 125 quy định: phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng cho mỗi lần không lập hóa đơn khi cung cấp dịch vụ. Căn cứ Khoản 3 Điều 5 của cùng Nghị định, hành vi vi phạm này không thuộc diện được gom lại xử phạt một lần, nên sẽ bị xử phạt riêng cho từng lần vi phạm.
Đồng nghĩa, nếu ban quản trị không lập hơn 7.200 hóa đơn trong vòng 30 tháng như kết luận của cơ quan thuế, mức phạt sẽ bị nhân lên tương ứng với từng hành vi, dẫn đến tổng mức phạt hơn 119 tỷ đồng.
Dù việc xử phạt được cho là đúng luật, song mức phạt kỷ lục này vẫn dấy lên tranh cãi về tính hợp lý và tinh thần công bằng trong thực thi pháp luật.
"Về mặt pháp lý thuần túy, quyết định xử phạt không trái quy định. Nhưng xét về yếu tố xã hội và nguyên tắc bảo vệ bên yếu thế trong pháp luật dân sự, mức phạt như vậy là chưa thỏa đáng", luật sư Đỗ Văn Luận nhận định.
Theo luật sư này, ban quản trị là tổ chức phi lợi nhuận, không có chuyên môn sâu về thuế, kế toán, được bầu ra bởi cư dân để quản lý vận hành tòa nhà. Việc áp dụng quy chế như với doanh nghiệp có thể dẫn đến thiệt hại chung cho cư dân, đặc biệt nếu phải dùng đến quỹ bảo trì để nộp phạt.
Thực tế cho thấy, không chỉ duy nhất chung cư Conic Đông Nam Á, nhiều chung cư hiện nay hoạt động theo mô hình ban quản trị tự quản lý vận hành đều không xuất hoá đơn cho cư dân.
Tư cách pháp nhân mập mờ từ trong luật
Vấn đề tư cách pháp nhân của Ban quản trị chung cư là một trong những điểm gây tranh cãi và khó hiểu nhất trong quản lý chung cư hiện nay.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023, cũng như khoản 2 Điều 19 Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thành lập Ban quản trị căn cứ vào số lượng căn hộ và chủ sở hữu.
Theo đó, với chung cư dưới 20 căn hộ (dù có một hay nhiều chủ sở hữu), Ban quản trị không bắt buộc phải được thành lập. Nếu có lập thì Ban quản trị không có tư cách pháp nhân và không được cấp con dấu.
Với chung cư có một chủ sở hữu duy nhất, Ban quản trị hoạt động dưới hình thức mô hình tự quản, không có tư cách pháp nhân.
Với chung cư có từ 20 căn hộ trở lên và nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị là bắt buộc, hoạt động như một mô hình quản lý tương tự Hội đồng quản trị công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm hợp tác xã.
Tuy nhiên, việc xác định Ban quản trị có tư cách pháp nhân hay không vẫn còn nhiều mập mờ. Luật Dân sự 2015, cụ thể tại điểm c khoản 1 Điều 74, quy định pháp nhân là tổ chức có đầy đủ điều kiện như: Được thành lập theo quy định của luật, có cơ cấu tổ chức, tài sản độc lập, và nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật độc lập. Nhưng trong thực tế, hầu hết các Ban quản trị chung cư không đăng ký kinh doanh, không có mã số thuế và con dấu pháp nhân chính thức, nên không đủ điều kiện để được xem là pháp nhân độc lập.
Theo một số chuyên gia pháp lý, nhiều ban quản trị hiện có con dấu nhưng đó là con dấu không được đăng ký pháp nhân mà chỉ mang tính tượng trưng cho hoạt động quản lý cư dân, không được pháp luật bảo hộ như con dấu của tổ chức pháp nhân. Điều này tạo ra mâu thuẫn lớn khi các cơ quan chức năng áp dụng quy định xử phạt hành chính đối với Ban quản trị như một pháp nhân kinh doanh.
Một khoảng trống pháp lý quan trọng khác là quy định về việc xuất hóa đơn, kê khai thuế trong hoạt động quản lý vận hành chung cư. Hiện tại, Luật Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) không quy định rõ ràng việc Ban quản trị phải xuất hóa đơn đối với các khoản thu từ cư dân như phí quản lý, phí bảo trì. Các cơ quan thuế lại áp dụng quy định dành cho doanh nghiệp, buộc Ban quản trị phải thực hiện việc xuất hóa đơn, kê khai thuế như doanh nghiệp, dù Ban quản trị không phải là tổ chức kinh doanh.
Cũng theo luật sư Đỗ Văn Luận, Ban quản trị là tổ chức phi lợi nhuận, không có chuyên môn sâu về thuế, kế toán, được bầu ra bởi cư dân để quản lý vận hành tòa nhà. Việc áp dụng quy chế như với doanh nghiệp có thể dẫn đến thiệt hại chung cho cư dân, đặc biệt nếu phải dùng đến quỹ bảo trì để nộp phạt.
Còn theo lãnh đạo một công ty bất động sản khẳng định, gần như 100% các chung cư mà đại diện là ban quản trị hiện nay không xuất hóa đơn cho cư dân. Đây là một tình huống pháp lý khiến nhiều ban quản trị và các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư rất băn khoăn, đặc biệt khi xét đến tư cách pháp lý và chức năng tài chính của tổ chức này theo luật. Ban quản trị không có chức năng kinh doanh và là một tổ chức hoạt động phi lợi nhuận. Điều này cũng đồng nghĩa với việc không cần xuất hóa đơn cho mục đích kinh doanh như những doanh nghiệp thông thường khác.
Theo luật, việc quản lý vận hành nhà chung cư bắt buộc phải được thực hiện bởi một công ty có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư. Như vậy, toàn bộ quá trình quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm cả việc thu các loại phí như phí quản lý, phí giữ xe, tiền điện, nước… đều phải do ban quản lý thực hiện. Đồng thời, kinh phí quản lý vận hành tại chung cư cũng phải do đơn vị quản lý vận hành đảm nhận quản lý. Do đó, việc xuất các loại hóa đơn liên quan đến việc quản lý vận hành cũng phải do ban quản lý thực hiện. Ban quản trị chung cư chỉ thực hiện quản lý kinh phí quỹ bảo trì và đại diện cư dân thực hiện các công tác bảo trì nhà chung cư.
Nếu quan niệm ban quản trị như doanh nghiệp và phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp nữa thì e rằng bất hợp lý, khác nào cư dân phải bỏ thêm tiền đóng thuế cho nhà nước (ngoài tiền thuế VAT) đối với các khoản do mình đóng góp để chi phục vụ đời sống, sinh hoạt của mình tại chung cư.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế quản lý Ban quản trị chung cư
Trước thực trạng mơ hồ về tư cách pháp nhân và các khoảng trống pháp lý của Ban quản trị chung cư, nhiều chuyên gia luật, nhà quản lý và các bên liên quan đồng thuận cần thiết phải có sự điều chỉnh và hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm quyền lợi cư dân cũng như trách nhiệm quản lý minh bạch, hiệu quả.
Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật Sư Tinh Thông Luật cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện để đồng bộ với các văn bản khác trong hệ thống luật. Trước hết, cần các quy định pháp luật chặt chẽ để ràng buộc ban quản trị làm đúng chức năng của họ. Luật sư cũng đề xuất cần thiết làm riêng luật về chung cư để ra quy định về quản lý chung cư. Đặc biệt, cần thành lập thêm một ban giám sát hoạt động độc lập.
"Để đảm bảo quyền lợi của người dân, rất cần nâng cao công tác quản lý, giám sát của cư dân đối với các hoạt động thu chi, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư bằng việc thành lập ban giám sát độc lập với ban quản trị. Theo đó, trao quyền cho ban giám sát được theo dõi biến động các giao dịch thu chi, được tham gia lựa chọn nhà thầu đơn vị quản lý cung cấp dịch vụ cho chung cư", luật sư Diệp Năng Bình nhận định.
Ảnh minh hoạ
Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay, có thể thông qua hình thức là thành lập thêm một ban giám sát ở cộng đồng khu dân cư đó có quyền và nghĩa vụ độc lập với ban quản trị ban quản lý và chúng ta nên trao quyền cho ban giám sát này được theo dõi những biến động của các giao dịch thu chi của nhà chung cư và họ được tham gia lựa chọn nhà thầu, đơn vị quản lý cung cấp dịch vụ cho chung cư.
"Cần đẩy mạnh hơn nữa công tác quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể là cần phải có sự quản lý kiểm tra định kỳ tiếp nhận thông tin và kịp thời từ người dân khi có phản ánh khiếu nại về các sai phạm để chúng ta giải quyết một cách kịp thời", luật sư Nguyễn Văn Hậu đề xuất thêm.
Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng đề xuất cần lập mô hình "Tổ chức quản lý tài chính cư dân" hoạt động song song với Ban quản trị, đảm nhận trách nhiệm thu chi, quản lý tài chính, lập báo cáo và chịu sự giám sát độc lập từ cư dân và cơ quan chức năng. Mô hình này sẽ giúp phân tách rõ ràng trách nhiệm tài chính và trách nhiệm quản lý vận hành, giảm thiểu rủi ro tài chính cho Ban quản trị. Việc tách bạch quản lý tài chính thông qua một tổ chức độc lập sẽ giúp giải quyết các vướng mắc trong việc chịu trách nhiệm pháp lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cư dân.
Như vậy, để xử lý triệt để các tồn tại trong quản lý Ban quản trị chung cư, cần đồng bộ các giải pháp pháp lý và thực tiễn, từ việc luật hóa tư cách pháp nhân, quy định rõ ràng về thuế và hóa đơn, đến thiết lập cơ chế giám sát độc lập và mô hình quản lý tài chính minh bạch. Đây là bước đi cần thiết để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cư dân, tăng cường hiệu quả quản lý và tránh những vụ việc tranh chấp, xử phạt./.
