Trước khi có Nghị quyết 164/NQ-CP, để tiến hành thủ tục đầu tư trong lĩnh vực xây dựng đô thị, các doanh nghiệp sẽ buộc phải tuân thủ cả hai loại thủ tục: Một là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc dưới hình thức văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hoặc dưới hình thức quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014) và hai là thủ tục chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Thủ tục chồng chéo
Xét về mặt hồ sơ, nội dung thẩm định và cơ quan có thẩm quyền xem xét thì hai thủ tục này gần như giống nhau. Như vậy, một dự án nhưng phải qua hai lần xét duyệt ở cùng cấp quyết định. Sự chồng chéo này vừa gây lãng phí và chậm trễ về thủ tục, vừa khiến ách tắc và suy giảm về nguồn cung, và là một trong những yếu tố chính khiến giá bất động sản đô thị leo thang trong thời gian qua.
Trong suốt 5 năm qua, bất cập này đã được nhiều địa phương phản ánh lên cơ quan Trung ương nhưng vẫn chưa được giải quyết. Bộ Xây dựng cũng đã có nhiều công văn hướng dẫn riêng lẻ nhưng nhìn chung vẫn khá lúng túng, chưa thống nhất. Dẫn đến tình trạng tại một số địa phương, doanh nghiệp buộc phải tiến hành cả hai thủ tục để tránh rủi ro.
Nhưng tại một số địa phương khác thì lại có hiện tượng chọn một trong hai: hoặc thực hiện theo Luật Đầu tư hoặc Luật Nhà ở bỏ qua luôn thủ tục của Nghị định 11, hoặc làm ngược lại, chỉ theo Nghị định số 11. Đến khi thanh tra, kiểm toán vào cuộc thì rơi vào tình trạng vi phạm pháp luật, phải tạm đình chỉ dự án để hoàn thiện thủ tục. Thiệt hại cho doanh nghiệp đã rõ còn người mua nhà cũng hoang mang không biết quyền lợi của mình có được pháp luật đảm bảo hay không.
Nghị quyết 164/NĐ-CP đã đưa ra phương án tháo gỡ dứt khoát cho vấn đề trên. Theo Nghị quyết này, việc áp dụng thủ tục đầu tư dự án đầu tư khu đô thị kể từ ngày 01/7/2015 (ngày có hiệu lực của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014) cho đến ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (tức 01/01/2020) sẽ thực hiện theo hướng chỉ áp dụng theo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 hoặc Luật Đầu tư 2014 chứ không áp dụng thêm thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị theo Nghị định 11.
Đối với dự án đã thực hiện cả hai thủ tục này thì sẽ thực hiện theo các quyết định phê duyệt đã có. Đối với dự án chưa thực hiện theo Nghị định 11 thì sẽ không phải thực hiện thủ tục này nữa.
Quan điểm rõ ràng, dứt khoát ở đây chính là áp dụng hồi tố luôn đối với các dự án đã có trước khi Nghị quyết 164 được ban hành. Điều này không chỉ giúp cắt giảm một khối lượng lớn thủ tục hành chính không cần thiết cho chủ đầu tư mà còn tạo ra sự ổn định tâm lý cho thị trường. Sẽ không còn ai đặt vấn đề đối với những dự án chưa hoàn thành thủ tục chấp thuận đầu tư dự án theo Nghị định 11 nữa.
Khơi thông điểm nghẽn
Tinh thần áp dụng một thủ tục đầu tư thống nhất tại Nghị quyết 164 nói trên đã được thể hiện trong Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021). Theo đó, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị sẽ chỉ phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo duy nhất Luật Đầu tư, sau đó mới triển khai các thủ tục khác theo quy định của luật chuyên ngành.
Một bước tiến đáng chú ý khác của Luật Đầu tư 2020 là áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có sẵn quyền sử dụng đất (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật đất đai) và trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo Luật Nhà ở hiện hành, nhà đầu tư chỉ được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở khi đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định và có sẵn quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Điều này đã dẫn đến rất nhiều bất cập, thậm chí là trớ trêu trong quá trình phát triển dự án nhà ở.
Có nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác hợp pháp (không phải là đất ở), phù hợp với các quy hoạch, lập dự án nhà ở để đầu tư. Nhưng khi phải đấu giá, đấu thầu dự án, nhà đầu tư này trả lại đất cho nhà nước để tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thực hiện chính dự án mà mình đã lập. Kết quả là đấu không trúng, mất luôn khu đất đã được sử dụng hợp pháp.
Như vậy, với hàng loạt văn bản như Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được ban hành từ đầu năm, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và đầu tư hướng dẫn Nghị định này, Nghị quyết 164 và Luật Đầu tư 2020, có thể thấy rằng một số điểm nghẽn pháp lý quan trọng của thị trường bất động sản tồn tại trong nhiều năm qua đã bước đầu được khơi thông.
Tuy nhiên, thị trường còn cần Chính phủ và Quốc hội giải quyết nhanh chóng nhiều điểm nghẽn căn cơ khác trong các bộ luật liên quan tới đầu tư xây dựng bất động sản, đặc biệt là Luật Đất đai thì mới mong giải quyết được triệt để bài toán phát triển thị trường quan trọng bậc nhất này.
