Khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Gánh nặng dòng tiền vẫn bủa vây

Mặc dù thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực sau giai đoạn dài chìm trong khó khăn, tuy nhiên những "mảng màu xám" vẫn phủ bóng lên toàn ngành. Theo đó, không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải vật lộn với "bài toán" dòng tiền, khi khả năng tiếp cận vốn từ nhiều kênh vẫn còn nhiều hạn chế.

Kết quả khảo sát của Tổng cục Thống kê gần đây chỉ ra, trong số các yếu tố đầu vào sản xuất kinh doanh, vốn vẫn là điểm nghẽn lớn nhất của doanh nghiệp với 27,5% doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính; 21,7% doanh nghiệp gặp khó khăn do lãi suất vay vốn cao và vẫn còn 3,2% doanh nghiệp gặp khó khăn do không có khả năng tiếp cận được các nguồn vốn vay.

Còn theo kết quả khảo sát gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản, có đến hơn 70% doanh nghiệp cho rằng các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp cận vốn tín dụng.

VARS nhận định rằng, mặc dù ngành ngân hàng đã có nhiều nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua các đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi...; tuy nhiên, trên thực tế, thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với những dự án sạch. Còn lại, hầu hết doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn vay, do tài sản đảm bảo cho khoản vay không đáp ứng yêu cầu, trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước khi quyết định giải ngân trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tương đối khó khăn.

Theo phân tích của GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, việc "bơm" vốn dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là một yêu cầu cấp bách, tuy nhiên thực tế việc triển khai lại đối mặt với nhiều trở ngại. Các chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản giai đoạn trước nhằm ngăn ngừa rủi ro "bong bóng" kèm theo các khoản nợ cũ chưa được thanh toán dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng bởi chưa đủ điều kiện vay. Ngoài ra, khi bất động sản "ế ẩm" không chỉ người mua nhà mà ngay cả các nhà đầu tư cũng dè dặt tham gia. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến dòng vốn, khiến các ngân hàng càng thêm thận trọng khi xem xét hồ sơ vay của doanh nghiệp bất động sản.

Thực trạng khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản cũng đã được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng lý giải tại Kỳ họp thứ 8 Quốc hội vào tháng 11. Theo bà Hồng, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường yêu cầu giá trị lớn, thời hạn dài, vì vậy cần phải được huy động từ nhiều kênh, trong đó vốn ngân hàng chỉ là một kênh. Dựa trên quy định của pháp luật hiện hành, các tổ chức tín dụng sẽ tự quyết định cấp tín dụng trên cơ sở thỏa thuận với khách hàng về mức cho vay, thời hạn, lãi suất. Khác với các doanh nghiệp kinh doanh thông thường, các tổ chức tín dụng ngoài kinh doanh theo mục tiêu, kế hoạch kinh doanh còn cần phải luôn đảm bảo các tỷ lệ an toàn theo quy định của Ngân hàng nhà nước và phải đảm bảo thu hồi vốn để sẵn sàng chi trả cho người gửi tiền. Nếu không đảm bảo thanh khoản, chính tổ chức tín dụng đó có thể gặp hệ lụy và ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống, nền kinh tế.

Vì thế, ngay cả khi có những dự án khả thi và có khả năng trả nợ nhưng ngân hàng vẫn có thể phải từ chối cho vay, bởi có thể là thời hạn vay của dự án đó không phù hợp với khả năng cân đối vốn của ngân hàng. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có thể từ chối cho vay do phải ưu tiên mục tiêu cấp bách khác hơn để đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

"Hệ thống ngân hàng huy động chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn, trong khi đó nhu cầu cho vay của thị trường bất động sản lại là dài hạn, nên việc cân đối nguồn vốn, kỳ hạn rất quan trọng", Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho hay.

Ngoài khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu bất động sản đang rơi vào tình trạng "nghẽn" sau những biến cố lớn trong giai đoạn từ cuối năm 2022 và đầu năm 2023 khiến việc huy động vốn từ kênh này trở nên khó khăn. Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 9 tháng đầu năm 2024, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, trái phiếu bất động sản chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Điều này phần nào thể hiện niềm tin vào trái phiếu bất động sản vẫn chưa hoàn toàn phục hồi, theo đó, nhiều doanh nghiệp dù muốn phát hành trái phiếu nhưng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà đầu tư, thậm chí một số doanh nghiệp phải đưa ra mức lãi suất hấp dẫn hoặc các biện pháp bảo đảm đặc biệt, nhưng vẫn không đủ để thu hút vốn từ kênh này.

"Vốn trái phiếu bị "nghẽn" sau giai đoạn khủng hoảng kéo dài khiến niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản vẫn chưa có sự hồi phục rõ rệt, khiến việc huy động vốn từ kênh này còn nhiều khó khăn", GS. TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận.

Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết thêm, trong 3 năm trở lại đây, việc huy động qua kênh trái phiếu gặp khó khăn khi hàng loạt dự án bất động sản của các doanh nghiệp bị đình trệ hoặc không thể triển khai trong năm nay. Tình trạng này cũng phần nào tạo ra những rào cản lớn trong việc tìm nguồn vốn để đáo hạn trái phiếu.

Tháo gỡ "nút thắt" vốn bằng cách nào?

Trong giai đoạn hiện nay, dòng vốn vẫn được nhiều chuyên gia xem là điểm yếu đối với các doanh nghiệp bất động sản và việc tháo gỡ các nút thắt về vốn được coi là yêu cầu cấp thiết để các doanh nghiệp có thể duy trì và phát triển.

"Nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là áp lực đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nếu không được giải quyết sớm, thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận.

Để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng các cơ quan liên quan cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành 3 bộ luật vừa mới được thông qua. Từ đó, đảm bảo tính tương thích giữa 3 bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian. Đối với các vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết, thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù bằng các nghị quyết, để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.

Về phía các ngân hàng, ngoài việc điều chỉnh hạ lãi suất cũng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay, tránh trường hợp "lãi tuy giảm" nhưng thủ tục lại "chặt".

"Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn, đồng thời tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Ngoài ra, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức "dễ chịu" hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Với các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận vay tại thời điểm lãi suất đang cao, khi lãi suất giảm, ngân hàng nên xem xét, điều chỉnh dần mức lãi suất áp dụng để đảm bảo hỗ trợ doanh nghiệp tốt nhất. Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông Đính cho rằng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại; đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Doanh nghiệp tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Ở một góc nhìn khác, GS. TS. Hoàng Văn Cường bổ sung, để tháo gỡ những khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản, cần phải tính toán xây dựng gói lãi suất dài hạn cho vay bất động sản để tạo ra nhu cầu mới và giúp cân bằng thị trường.

GS. TS. Hoàng Văn Cường lý giải, các dự án bất động sản thường có thời gian triển khai dài, từ 5 - 10 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khi đó, nguồn vốn huy động từ các ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn, dẫn đến tình trạng thiếu tính đồng nhất giữa thời gian vay và thời gian triển khai các dự án. Điều này tạo ra sự mất cân đối trong việc tài trợ cho các dự án bất động sản. Vì thế, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay thường phải dựa vào các nguồn vốn khác như Ngân hàng Chính sách xã hội, phát hành trái phiếu bất động sản hay người mua trả trước để huy động vốn. Tuy nhiên, những phương thức này đều không dễ dàng thực hiện và thường gặp phải nhiều rào cản về pháp lý, quy trình và khả năng tiếp cận.

"Trong bối cảnh hiện tại, giải pháp tài chính dài hạn như xây dựng gói lãi suất dài hạn cho vay bất động sản sẽ là yếu tố then chốt để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản về vốn, đồng thời đảm bảo rằng các dự án lớn có thể tiếp tục triển khai mà không bị gián đoạn. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới" GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Từ góc độ huy động vốn thông qua kênh trái phiếu, ông Phan Tùng Lâm, Giám đốc Kinh doanh trái phiếu và Sản phẩm cấu trúc, Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho rằng, doanh nghiệp phát hành cần chủ động cân đối nguồn vốn và dòng tiền, đồng thời cắt giảm chi phí, tinh gọn hoạt động kinh doanh để đảm bảo thực hiện đúng cam kết với trái chủ.

Không chỉ vậy, vai trò của các bên liên quan như kiểm toán, tư vấn hồ sơ phát hành, định giá tài sản, quản lý tài sản bảo đảm, và kênh phân phối trái phiếu cũng vô cùng quan trọng. Theo đó, để thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn, cần xây dựng các tiêu chuẩn và quy định cụ thể đối với những đơn vị này.

Ông Lâm đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án lớn, tuy nhiên tốc độ xử lý thực tế vẫn chưa đáp ứng kỳ vọng. Việc khẩn trương giải quyết những vướng mắc pháp lý được ví như "cục máu đông" sẽ giúp khơi thông dòng vốn, tạo động lực tái khởi động thị trường./.