Khơi thông thị trường quyền sử dụng đất - “Mở khóa” nguồn lực phát triển quốc gia

Đất đai từ lâu đã được khẳng định vai trò là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Cụ thể, đất đai là “đầu vào” tiên quyết cho hầu hết các hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế, đô thị hóa, hoàn thiện hạ tầng, ổn định an sinh - xã hội... Do đó, đây được xem là một lĩnh vực đặc biệt quan trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững của đất nước.

Hiến pháp, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật qua các thời kỳ thống nhất nguyên tắc: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý”. Nghị quyết 18-NQ/TW nêu rõ: “Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đề cao trách nhiệm giải trình. Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững”.

Quyền sử dụng đất được định nghĩa là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất⁽¹⁾.

Nghị quyết 18 cũng đặt mục tiêu, nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội… Thị trường quyền sử dụng đất phải trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu trở thành quốc gia phát triển có thu nhập cao vào năm 2045, với nhiệm vụ trước mắt là tăng trưởng hai con số những năm tới, việc lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Đối với lĩnh vực bất động sản, một thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh là động lực căn cốt để thị trường phát triển bền vững.

"Một thị trường đất đai minh bạch, ổn định và vận hành hiệu quả là nền tảng để phân bổ và sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý, công bằng và tối ưu. Khi đó, lợi ích các bên được cân bằng: Doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận nguồn lực đất đai; người dân được bảo đảm quyền lợi khi giao dịch hay thuộc diện thu hồi đất; Nhà nước khẳng định vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. Đây cũng là điều kiện để củng cố niềm tin thị trường, thu hút dòng vốn đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia", Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh. 

Dự thảo Văn kiện Đại hội XIV của Đảng đặt nhiệm vụ “phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất” vào nhóm trọng tâm của cải cách thể chế kinh tế.

Yêu cầu này xuất phát từ thực tiễn vẫn còn tồn tại những “điểm nghẽn” mang tính hệ thống liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong đó có một số vướng mắc cần được ưu tiên giải quyết, bao gồm: Cơ chế định giá đất còn gây tranh cãi; bất cập trong chính sách bồi thường - hỗ trợ - tái định cư; công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn kéo dài…

Những vướng mắc này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ tiếp cận đất đai và triển khai dự án, làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, đồng thời hạn chế hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai của Nhà nước.

Dự thảo văn kiện Đại hội XIV của Đảng nhấn mạnh nhiệm vụ “rà soát, sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, quy hoạch, khoáng sản, sở hữu trí tuệ, phá sản, xây dựng…”. Cụ thể, đặt ra yêu cầu phải “sửa đổi, hoàn thiện các cơ chế về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, thu hồi đất và tháo gỡ cơ bản các điểm nghẽn về đất đai”.

Trên cơ sở đó, giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp cùng các địa phương “sửa đổi, hoàn thiện các cơ chế về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cơ chế định giá đất, cơ chế thu hồi đất, làm cơ sở đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và giải quyết cơ bản các điểm nghẽn về đất đai khi thực hiện các dự án liên quan đến sử dụng đất”.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, nhận định: “Dự thảo văn kiện Đại hội XIV của Đảng đã nhận diện rất rõ hai điểm nghẽn cốt lõi nhất của lĩnh vực đất đai hiện nay là thể chế và tài chính - giá đất. Đây cũng chính là hai “nút thắt” lớn nhất đang kìm hãm thị trường bất động sản và hạn chế khả năng phát huy nguồn lực đất đai”.

Từ nhận diện các điểm nghẽn cốt lõi của thị trường quyền sử dụng đất và yêu cầu chiến lược trong Dự thảo văn kiện Đại hội XIV của Đảng, kỳ vọng nguồn lực đất đai sẽ được quản lý, khai thác và sử dụng đúng hướng, đất đai phát huy vai trò nguồn lực chiến lược, mở ra cơ hội phát triển cho doanh nghiệp, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế bền vững.

Đi sâu vào từng điểm nghẽn nổi bật, theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng VIRES, sau hơn một năm thi hành Luật đất đai 2024, việc định giá đất khi giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng còn gặp nhiều khó khăn do thiếu dữ liệu, hoặc dữ liệu thiếu chính xác dẫn đến kết quả không thống nhất, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường.

Việc áp dụng phương pháp thặng dư cho các thửa đất dự án còn nhiều vướng mắc trong thực hiện, trong khi thị trường biến động mạnh, dữ liệu quá khứ không phản ánh đúng giá trị tương lai, dẫn đến tâm lý e ngại, chậm trễ trong thẩm định của cán bộ và cơ quan chuyên môn.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng đánh giá: “Giá đất là vấn đề khó nhất, và cũng là điểm nghẽn lớn nhất. Nhà nước định giá đất với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân và theo quy luật cung - cầu của kinh tế, theo đó, yếu tố thị trường phải là thị trường có điều tiết, minh bạch, không bị thổi giá”.

Để phục vụ cho công tác quản lý và định giá đất, nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đang được chú trọng. Chiến dịch 90 ngày "làm giàu, sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai" đã được triển khai ráo riết, đồng bộ trên toàn quốc, từ Trung ương tới địa phương.

Tính đến Hội nghị sơ kết ngày 17/11 vừa qua, đã có 16/34 tỉnh, thành phố đồng bộ CSDL đất đai địa phương với CSDL quốc gia với tính chính xác cao. Từ đó có thể thấy quyết tâm cao độ của Nhà nước và các cơ quan quản lý trong việc xây dựng một hệ thống dữ liệu đầy đủ.

Theo các chuyên gia, đây là nhiệm vụ trọng tâm cần tiếp tục được đẩy mạnh trong thời gian tới, bởi nền tảng dữ liệu chính là cơ sở để định giá đất, quản lý đất đai, giám sát giao dịch và hoạch định chính sách, đồng thời đảm bảo công bằng trong tiếp cận nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó, theo ông Bùi Văn Doanh, công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cũng đang tồn tại nhiều vấn đề. Cụ thể, quá trình này chịu tác động lớn từ công tác định giá đất, liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, do đó dẫn tới chậm được xác định nghĩa vụ nếu vướng ở khâu định giá.

Không chỉ vậy, thủ tục hành chính đất đai cũng đang là một trong những rào cản lớn. Thực tế, nhiều dự án phải mất thêm từ một đến hai năm để hoàn thiện các hồ sơ và thủ tục, khiến cho chi phí tuân thủ có thể đội lên tới 10% trên tổng giá thành, và khoản phí này cuối cùng sẽ được cộng vào giá bán bất động sản.

Nguyên nhân của tình trạng này là do hệ thống pháp lý còn có những chồng chéo, thậm chí chưa thống nhất dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau (nhất là các quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, quy hoạch); sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền thiếu chặt chẽ, năng lực cán bộ còn hạn chế…

Do đó, việc tiếp tục tinh gọn thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả phối hợp liên ngành và số hóa toàn bộ quy trình là nhiệm vụ trọng tâm, mang tính quyết định để giảm chi phí tuân thủ, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và bảo đảm quyền lợi của người dân.

Một điểm nghẽn khác, theo ông Doanh, là nhiều dự án trọng điểm có khả năng tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng thời tạo ra nhiều việc làm và thúc đẩy các ngành dịch vụ phụ trợ. Tuy nhiên, các dự án này lại chưa thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất, khiến nhà đầu tư gặp khó trong tiếp cận quỹ đất và làm chậm quá trình triển khai.

Trong một số văn bản của Quốc hội, Chính phủ gần đây đã nêu hướng tháo gỡ một số vướng mắc cụ thể, như cho phép HĐND cấp tỉnh thu hồi phần đất còn lại nếu đã đạt tỷ lệ đồng thuận chiếm đa số về diện tích đất và người sử dụng đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ông Bùi Văn Doanh nhận định, hướng sửa đổi trên là hợp lý và cần thiết để tháo gỡ vướng mắc kéo dài cho doanh nghiệp, hạn chế tình trạng ách tắc trong khai thác quỹ đất, tránh lãng phí nguồn lực.

Bên cạnh đó, chính sách bồi thường - hỗ trợ - tái định cư phải được xem là một phần của chiến lược phát triển bền vững để hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và hài hoà lợi ích các bên. Khi người dân nhận được mức bồi thường tương xứng và có cơ hội tái lập sinh kế tốt hơn, quá trình thu hồi đất sẽ diễn ra thuận lợi, giảm xung đột và rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư. Thực tế cho thấy, nơi nào làm tốt tái định cư, nơi đó dự án được triển khai nhanh và chi phí thấp hơn.

Ngoài ra, chênh lệch địa tô sau khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp là nguồn lợi rất lớn, cần được điều tiết hợp lý, khoa học để hài hoà lợi ích giữa nhà đầu tư, người dân và ngân sách Nhà nước.

Khái quát vấn đề, các chuyên gia cho rằng để khơi thông thị trường quyền sử dụng đất đòi hỏi một cách tiếp cận tổng thể, mục tiêu lớn nhất là hình thành hệ thống pháp lý toàn diện, khả thi, dễ dự báo và đảm bảo hài hòa lợi ích.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh, cần đánh giá lại toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai nhằm đảm bảo tính thống nhất - đồng bộ - hiệu quả. Để làm được điều đó, cần đặt đúng vai trò của pháp luật là công cụ điều hòa lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội. Pháp luật không chỉ để quản lý, mà phải đồng hành, kiến tạo, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp và người dân.

“Hiện nay, chúng ta đang đi đúng hướng khi tổng kết từ thực tiễn để chỉ ra những vướng mắc, bất cập. Bất cập nào đến từ hệ thống chính sách - pháp luật thì sửa đổi. Bất cập nào đến từ khâu thực thi - tức là chính sách có rồi nhưng triển khai kém hiệu quả - thì có giải pháp xử lý, khắc phục và cải thiện”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Hiện nay, chúng ta đang đi đúng hướng khi tổng kết từ thực tiễn để chỉ ra những vướng mắc, bất cập. Bất cập nào đến từ hệ thống chính sách - pháp luật thì sửa đổi. Bất cập nào đến từ khâu thực thi - tức là chính sách có rồi nhưng triển khai kém hiệu quả - thì có giải pháp xử lý, khắc phục và cải thiện.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến

Tựu trung, định hướng “phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất” được củng cố trong dự thảo văn kiện Đại hội XIV của Đảng sẽ là nền tảng quan trọng để những nhiệm vụ trọng tâm tiếp tục được triển khai đồng bộ, những vướng mắc được tháo gỡ triệt để. Đất đai, khi được phát huy tối đa vai trò nguồn lực chiến lược sẽ mở ra không gian phát triển cho doanh nghiệp, cơ hội sinh kế cho người dân và động lực tăng trưởng toàn diện cho nền kinh tế./.