Không có thêm nguồn cung, vì sao thị trường văn phòng Hà Nội vẫn giữ nhịp tăng trưởng? (done)

Trong khi nhiều phân khúc bất động sản phụ thuộc vào nguồn cung mới để tạo động lực tăng trưởng, thị trường văn phòng Hà Nội trong quý II/2026 lại cho thấy một diễn biến khác. Dù không ghi nhận thêm dự án đi vào hoạt động, thị trường vẫn duy trì trạng thái ổn định nhờ nhu cầu thuê bền vững từ khối doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty công nghệ, tài chính, dịch vụ và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), cùng xu hướng nâng cấp không gian làm việc ngày càng rõ nét.

Theo báo cáo quý II/2026 mới nhất của Avison Young, thay vì được thúc đẩy bởi nguồn cung mới, hoạt động của thị trường trong kỳ tập trung vào việc gia tăng tỷ lệ lấp đầy tại các dự án vừa gia nhập từ quý trước như The Marc 88 và Oriental Square. Nhờ lợi thế về vị trí, chất lượng xây dựng và hệ thống tiện ích hiện đại, các tòa nhà này tiếp tục thu hút nhóm khách thuê có nhu cầu mở rộng quy mô hoặc chuyển sang môi trường làm việc chất lượng cao hơn.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc nhu cầu của thị trường. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu cân nhắc chi phí thuê, thì hiện nay nhiều đơn vị ưu tiên những tòa nhà có tiêu chuẩn vận hành cao, không gian làm việc hiện đại và khả năng đáp ứng các yêu cầu về môi trường làm việc, hình ảnh thương hiệu cũng như thu hút nhân sự. Chính xu hướng nâng cấp này đang trở thành động lực quan trọng giúp thị trường duy trì nhịp hấp thụ ngay cả khi nguồn cung không thay đổi. Nhận định này phù hợp với mô tả của Avison Young về xu hướng dịch chuyển sang các tòa nhà mới, hiện đại trong quý II.

Động lực đến từ nền kinh tế và làn sóng mở rộng của doanh nghiệp

Nhu cầu thuê văn phòng ổn định cũng phản ánh những chuyển biến tích cực của nền kinh tế.

Theo Avison Young, GDP Việt Nam trong quý II tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10,51%, trong khi khu vực dịch vụ tăng 7,87%. Đáng chú ý, tổng vốn FDI đăng ký trong sáu tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%, còn vốn FDI thực hiện đạt 13,03 tỷ USD, mức cao nhất của cùng kỳ kể từ năm 2022. Bên cạnh đó, xuất khẩu tăng 22,7% và tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,9%, cho thấy hoạt động sản xuất, thương mại và dịch vụ tiếp tục mở rộng.

Trong bối cảnh đó, nhóm doanh nghiệp công nghệ, tài chính, dịch vụ và FDI tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội. Đây cũng là các nhóm khách thuê được Avison Young xác định là động lực chính của thị trường trong quý II/2026.

Nói cách khác, động lực của thị trường hiện không còn đến từ số lượng tòa nhà mới mà đến từ sự mở rộng hoạt động của doanh nghiệp và nhu cầu nâng cao chất lượng không gian làm việc.

Giá thuê giữ ổn định, phân khúc hạng A tiếp tục hút khách

Việc nguồn cung không biến động cũng góp phần giúp mặt bằng giá thuê duy trì ổn định.

Theo Avison Young, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội tiếp tục duy trì quanh mức 35 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy cải thiện nhẹ so với quý trước nhờ hoạt động hấp thụ tại The Marc 88 và Oriental Square cùng xu hướng ưu tiên các tòa nhà mới của khách thuê.

Trong khi đó, phân khúc hạng B giữ mức giá trung bình khoảng 24 USD/m2/tháng và hầu như không ghi nhận biến động đáng kể. Nguồn cung hiện hữu vẫn đáp ứng tốt nhu cầu của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, trong khi các tòa nhà có vị trí thuận lợi và chất lượng vận hành ổn định tiếp tục duy trì sức cạnh tranh.

Việc cả hai phân khúc đều giữ được mặt bằng giá cho thấy thị trường chưa xuất hiện áp lực cạnh tranh bằng giảm giá. Thay vào đó, yếu tố tạo khác biệt nằm ở chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách thuê.

Hạ tầng mở đường cho chu kỳ phát triển tiếp theo

Bên cạnh các yếu tố ngắn hạn, triển vọng của thị trường còn được củng cố bởi tiến độ đầu tư hạ tầng và nguồn cung tương lai.

Trong quý II, Hà Nội tiếp tục đẩy nhanh nhiều dự án giao thông trọng điểm như giải phóng mặt bằng các cầu vượt sông Hồng, thông xe kỹ thuật tuyến đường ven hồ Linh Đàm và khởi công tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh. Những công trình này được kỳ vọng sẽ cải thiện khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm với các cực phát triển mới của Thủ đô.

Song song với đó, Avison Young cho biết nguồn cung văn phòng trong tương lai sẽ tiếp tục tập trung tại khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt là Ciputra và khu vực Hồ Tây, nơi còn dư địa phát triển các dự án quy mô lớn và hưởng lợi từ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Điều đáng chú ý là thị trường văn phòng Hà Nội đang phát đi tín hiệu của một giai đoạn tăng trưởng dựa trên chất lượng nhu cầu hơn là tốc độ gia tăng nguồn cung. Trong bối cảnh nền kinh tế duy trì đà phục hồi, dòng vốn FDI tiếp tục tăng và doanh nghiệp có xu hướng đầu tư nhiều hơn cho môi trường làm việc, khả năng hấp thụ của thị trường được duy trì ngay cả khi chưa có thêm dự án mới. Đây cũng là nền tảng để phân khúc văn phòng bước vào chu kỳ phát triển tiếp theo với động lực đến từ nhu cầu thực và quá trình nâng cấp chất lượng tài sản, thay vì chỉ dựa vào việc mở rộng quy mô nguồn cung.