Không tìm thấy căn hộ thương mại dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của BHS Property, trong quý IV/2025, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trên cả nước đạt hơn 38.000 căn hộ. Trong đó, TP. HCM tiếp tục dẫn đầu với khoảng 33% tổng nguồn cung, tiếp đến là Hưng Yên (26,6%) và Hà Nội (13%).

Trong quý, thị trường ghi nhận 52 dự án mới hoặc phân khu mới của các dự án hiện hữu được đưa ra thị trường, cung cấp hơn 30.300 căn hộ, trải rộng ở các phân khúc từ hạng C đến hạng sang, với mặt bằng giá dao động từ 30 triệu đồng/m2 đến trên 110 triệu đồng/m2.

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ cao tầng trong quý IV/2025 dù vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ ở mức cao nhưng đã sụt giảm mạnh so với các giai đoạn trước. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 5.000 căn, giảm 58% so với quý III/2025 và giảm tới 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, thanh khoản vẫn ở mức khá, với gần 4.100 căn được giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 81,4%.

Trong quý, Hà Nội có 10 dự án mới hoặc phân khu mới được mở bán, cung cấp hơn 3.200 sản phẩm ra thị trường. Một số dự án đóng vai trò chủ lực về nguồn cung và lượng giao dịch có thể kể đến như Lumiere Orient Pearl, Imperia Plaza – The Queen hay The Prime Starlake.

Xét về phân bố địa lý, nguồn cung căn hộ mới tập trung chủ yếu tại các khu vực Gia Lâm, Phúc Lộc, Cầu Giấy và Phúc Lợi. Trong khi đó, các khu vực nội đô như Việt Hưng, Đống Đa hay Giảng Võ vẫn ghi nhận phát sinh nguồn cung và giao dịch, song số lượng khá hạn chế. Thực trạng này phản ánh rõ áp lực thiếu quỹ đất phát triển dự án tại khu vực trung tâm, khiến nguồn cung mới ngày càng dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành.

Đáng chú ý, trong quý IV/2025, phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế, với tỷ trọng lên tới gần 85% tổng nguồn cung, kéo theo phần lớn lượng giao dịch cũng tập trung vào hai phân khúc này. Ngược lại, căn hộ hạng C gần như không còn xuất hiện trên thị trường sơ cấp. Tính chung cả năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội đạt hơn 22.000 căn, trong khi lượng giao dịch đạt trên 21.000 căn, lần lượt giảm 31,4% và 30,4% so với năm 2024.

Về mặt bằng giá, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn thiết lập mặt bằng mới. Hiện nay, hầu như không còn dự án mở bán với mức giá dưới 55 triệu đồng/m2. Đơn giá chào bán sơ cấp trung bình đạt hơn 122 triệu đồng/m2, tăng gần 9% so với quý trước và tăng hơn 42% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự gia tăng tỷ trọng các dự án cao cấp, hạng sang cũng như việc nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Theo đại diện BHS Property, trong năm 2025, giá chào bán sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 12% mỗi quý, dù đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm. Biên độ giá tiếp tục mở rộng, khi mức giá cao nhất trên thị trường đã tiệm cận 320 triệu đồng/m2. Từ sau quý II/2024, thị trường ngày càng bị chi phối bởi các dự án cao cấp và hạng sang, khiến khoảng cách giữa phân khúc cao nhất và phân khúc bình dân bị nới rộng, có thời điểm chênh lệch gần 8 lần. Các khu vực như Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên và Giảng Võ hiện nằm trong nhóm có mức giá sơ cấp cao nhất thị trường.

Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ thương mại có giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại Hà Nội gần như đã "biến mất", đặt ra thách thức lớn đối với nhóm người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ và các hộ gia đình có thu nhập trung bình, trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn chưa thực sự dễ tiếp cận.

Theo TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, nguyên nhân cốt lõi của sự mất cân đối cung - cầu hiện nay đến từ việc chi phí đầu vào tăng cao, kéo theo giá bán bị đẩy lên. Đối với các dự án tại khu vực trung tâm hoặc các đô thị vệ tinh đang phát triển nhanh, chi phí đầu vào có thể tăng thêm hàng chục phần trăm so với giai đoạn trước, khiến các sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng thu nhập trung bình dần mất đi sức hấp dẫn về mặt hiệu quả kinh doanh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho rằng mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức cao, khiến nhu cầu ở thực có xu hướng thu hẹp. Trên thị trường, người mua để ở vẫn hiện diện, song nhóm nhà đầu tư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giao dịch.

Trước áp lực giá nhà nội đô leo thang và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng hạn chế, thị trường đang ghi nhận xu hướng mở rộng nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm. Theo bà Hằng, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét khi quỹ đất khu vực nội đô, kể cả dọc các tuyến Vành đai 2 và Vành đai 3, gần như đã cạn kiệt. Xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân và định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội.

Trong trung và dài hạn, việc bổ sung nguồn cung nhà ở giá thấp – trung cấp, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và có chính sách tín dụng phù hợp cho người mua ở thực sẽ là những giải pháp then chốt, giúp thị trường nhà ở Hà Nội phát triển cân bằng và bền vững hơn.