LTS: Với tổng diện tích 66,24ha, dự án Khu đô thị Thanh Hà được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) tại Quyết định số 3037/QĐ-UBND ngày 20/9/2012. Trong đó, cơ cấu sử dụng đất của dự án gồm đất ở (29,28ha), đất xây dựng công trình công cộng (6,78ha), đất xây dựng công viên cây xanh – thể dục thể thao (6,76ha), đất giao thông khu ở (21,6ha) và đất ngoài dân dụng (1,81ha). Dự án được chia làm 4 phân khu, trong đó phân khu 1 được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định số 976/QĐ-UBND ngày 28/3/2014 và Công văn số 4269/UBND-KTN ngày 29/7/2020. Phân khu 2, 3, 4 được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn số 5269/UBNDKTN ngày 18/9/2018.
Vì sao giá đất năm sau lại thấp hơn năm trước?
Với quy mô 19,17ha, phân khu 1 dự án Khu đô thị Thanh Hà được UBND tỉnh giao đất trong 3 đợt. Cụ thể, đợt 1 vào ngày 14/1/2019 theo Quyết định số 105/QĐ-UBND với diện tích được giao là 135.272m2 (trong đó có 44.251,5m2 đất ở khai thác); đợt 2 vào ngày 28/8/2020 theo Quyết định số 2376/QĐ-UBND với diện tích được giao là 35.748,1m2 (trong đó có 12.000m2 đất ở khai thác); đợt 3 vào ngày 23/11/2021 theo Quyết định số 3426/QĐ-UBND với diện tích được giao là 20.709,9m2 (trong đó có 6.458,2m2 đất ở khai thác).
Về xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, ngày 25/4/2022, UBND tỉnh có Quyết định số 1094/QĐ-UBND phê duyệt phương án giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Thanh Hà (phân khu 1). Theo đó, đơn giá đất khai thác tính doanh thu đối với đường 33m là 18.873.000 đồng/m2; đường 30m là 18.873.000 đồng/m2; đường 27m là 20.409.000 đồng/m2; đường 22,5m là 17.840.000 đồng/m2; đường 15,5m là 12.973.000 đồng/m2; đường 13,5m là 12.601.000 đồng/m2. Giá đất cụ thể cho toàn bộ diện tích đất ở khai thác của phân khu 1 (62.709,7m2) là 11.291.105 đồng/m2.
Theo Quyết định số 1094/QĐ-UBND, UBND tỉnh lưu ý đơn giá đất cụ thể nêu trên áp dụng để tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất giao tại Quyết định số 105/QĐ-UBND ngày 14/01/2019 của UBND tỉnh (giao đất đợt 1 vào năm 2019, trong đó có 44.251,5m2 đất ở khai thác - PV). Phần diện tích đất còn lại của dự án được UBND tỉnh quyết định giao hoặc cho thuê cho các đợt tiếp theo thì Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản hướng dẫn Chủ đầu tư gửi các hồ sơ liên quan để xây dựng phương án giá đất cụ thể, trình thẩm định, phê duyệt theo quy định.
Đến ngày 20/7/2022, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1923/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được UBND tỉnh giao đất tại đợt 2 vào năm 2020 và đợt 3 vào năm 2021. Tuy nhiên, đơn giá đất cụ thể đối với diện tích đất ở khai thác đã giao tại đợt 2 (năm 2020) và đợt 3 (năm 2021) lại thấp hơn so với đơn giá đất cụ thể đối với diện tích đất ở khai thác đã giao tại đợt 1 (năm 2019). Cụ thể, theo Quyết định số 1923/QĐ-UBND ngày 20/7/2022, đơn giá đất ở khai thác tính doanh thu đối với đường 33m là 17.863.000 đồng/m2; đường 30m là 17.863.000 đồng/m2; đường 27m là 19.316.000 đồng/m2; đường 22,5m là 16.885.000 đồng/m2; đường 15,5m là 12.340.000 đồng/m2; đường 13,5m là 11.986.000 đồng/m2. Đơn giá cụ thể đối với diện tích đất ở khai thác là 10.606.546 đồng/m2.
Như vậy, so sánh đơn giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở khai thác được UBND tỉnh giao cho chủ đầu tư trong đợt 1 (năm 2019) lại cao hơn đợt 2 (năm 2020) và đợt 3 (năm 2021). Vậy, vì sao đơn giá đất giao năm sau lại thấp hơn đơn giá đất giao vào năm trước?
Theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai năm 2013, thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Áp giá đất chung cho cả 2 đợt giao đất vào 2 năm khác nhau đã phù hợp?
Về vấn đề xác định giá đất tại phân khu 1 dự án Khu đô thị Thanh Hà, Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đỗ Thanh Hà, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng.
Theo Luật sư Đỗ Thanh Hà, cả hai Quyết định phê duyệt giá đất đối với phân khu 1 dự án Khu đô thị Thanh Hà được ban hành dựa trên Quyết định số 2882/QĐ-UBND ngày 12/10/2021 của UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh.
Căn cứ Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể, theo đó:
1. Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 của Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây:
a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
c) Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
d) Thẩm định phương án giá đất;
đ) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
Quyết định số 1923/QĐ-UBND ngày 20/7/2022 phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được UBND tỉnh giao tại Quyết định số 2376/QĐ-UBND ngày 28/8/2020 và Quyết định số 3426/QĐ-UBND ngày 23/11/2021 có xây dựng phương án xác định giá đất theo Tờ trình số 376/TTr-STNMT ngày 06/7/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy, theo quy định pháp luật, đối với mỗi quyết định giao đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường phải có văn bản hướng dẫn Chủ đầu tư gửi các hồ sơ liên quan để xây dựng phương án giá đất cụ thể, trình thẩm định, phê duyệt riêng theo quy định. Tuy nhiên, đối với đợt giao đất lần 2 theo Quyết định số 2376/QĐ-UBND ngày 28/8/2020 và đợt giao đất lần 3 theo Quyết định số 3426/QĐ-UBND ngày 23/11/2021 chỉ lập 01 phương án giá đất để áp dụng chung cho cả hai quyết định giao đất là không đúng quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Việc ban hành quyết định phê duyệt giá đất chung cho cả 2 lần thu hồi ở hai năm khác khau là không phù hợp với nguyên tắc định giá đất theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013. Luật sư Đỗ Thanh Hà cho rằng, giá đất ở hai năm khác nhau có thể có sự chênh lệch đáng kể, tùy thuộc vào các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản, như tình hình kinh tế - xã hội, tình hình thị trường bất động sản,... Việc xác định giá đất chung cho cả 2 lần thu hồi ở hai năm khác khau sẽ không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất.
Ngoài ra, xác định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Gía đất ở hai năm khác nhau sẽ có giá thị trường khác nhau. Do đó, việc áp định chung một giá đất cho cả hai năm là không phù hợp.
