Vào thời điểm thị trường khó khăn, M&A đã thể hiện là phương thức rất hiệu quả giúp giảm hàng tồn kho và giải thoát cho những doanh nghiệp sa lầy. Doanh nghiệp cũng ngày càng chuộng việc mua lại các dự án để rút ngắn tối đa thời gian đưa sản phẩm ra thị trường. Bởi vậy, việc hợp tác giữa các doanh nghiệp là yếu tố tất yếu.
Phương thức hữu hiệu “hồi sinh” dự án “trùm mền”
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), giai đoạn 2009 – 2013, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái khiến cho nhiều dự án, căn hộ bị tồn kho, hàng trăm dự án “trùm mền” và nhiều đại gia bất động sản trở nên lao đao, buộc phải tìm cách chuyển nhượng dự án để cân bằng tài chính. Giai đoạn này, chỉ tính riêng tại TP.HCM, đã có hơn 14.000 căn hộ tồn kho và nhiều dự án “đắp chiếu”. Đây cũng chính là thời điểm các nhà đầu tư ngoại đổ bộ mạnh vào Việt Nam, tiến hành thâu tóm và phát triển hàng loạt dự án.
Từ năm 2014, thị trường bắt đầu chứng kiến sự trỗi dậy của các chủ đầu tư trong nước có năng lực, tiến hành mua lại để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và dần trở thành người “cầm trịch” trong cuộc đua M&A.
Một trong số đó phải kể đến An Gia Investment khi ghi dấu liên tục trong các cuộc mua lại và hồi sinh hàng loạt dự án "chết". Gần nhất có thể kể đến thương vụ công ty này bắt tay với quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa – quận 7, TP.HCM từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng, cũng là dự án thứ 6 được doanh nghiệp này thực hiện theo hình thức M&A trong thời gian qua.
Sau cú bắt tay triệu đô, Creed Group và An Gia Investment đã nhanh chóng đẩy mạnh việc mua lại các dự án cũ. Đầu tiên là phát triển dự án Angia Riverside và Angia Skyline từ 2 block của dự án Lacasa đã được An Gia Investment mua lại vào giai đoạn 1.
Chỉ trong vài tháng, 90% trên tổng số 800 căn hộ đã được bán sạch. Hiện tại cả 2 dự án đã hoàn thành cất nóc vượt tiến độ và sẽ hoàn tất bàn giao cho cư dân vào quý III và cuối năm 2017, trái ngược hoàn toàn với tình trạng “trùm mền” nhiều năm trời trước đó.
Nhiều thương vụ M&A đã góp phần "đánh thức" những dự án "chết".
Nói về hoạt động M&A dự án, ông Lương Sĩ Khoa – Phó Chủ Tịch HĐQT An Gia Investment phân tích: M&A các dự án giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến hơn 1 năm trời trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt nên phải tận dụng cơ hội để giới thiệu sản phẩm ngay.
Bên cạnh đó, theo ông Khoa, phần lớn các dự án bị “đóng băng” đều nằm tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, cận kề trung tâm, có hạ tầng dân sinh phát triển, thuận lợi để đầu tư.
Ngoài An Gia Investment, Hưng Thịnh cũng đã làm hồi sinh hàng chục dự án “ngủ đông” như Sky Center và Melody Residences trên đường Âu Cơ. Cả 2 dự án này trước đó được Hưng Thịnh mua lại từ Công ty cổ phần Đầu tư - Thương mại - Dịch vụ điện lực (PIST) và Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng cấp thoát nước (WASECO).
Trong đó, dự án Melody số 16 đường Âu Cơ là một khu đất bỏ hoang nhiều năm, hiện đang được Hưng Thịnh phát triển thành một khu căn hộ, bao gồm 2 block tòa nhà 18 tầng, với trên 500 căn hộ. Còn dự án số 10 Phổ Quang mua lại từ WASECO sẽ được Hưng Thịnh xây dựng thành một khu phức hợp cao cấp, với 4 block tòa nhà 16 tầng.
Có thể thấy, trong một số thương vụ, M&A có thể được coi như một khởi đầu cho chu kỳ phát triển mới.
Đánh giá về những cái “được” của M&A, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng: “M&A giúp cho người buộc phải bán dự án thoát khỏi cảnh phá sản, tăng thêm năng lượng để thực hiện cho mục tiêu mới, giúp chuyển đổi để tìm những người chủ có tiềm năng, đảm bảo triển khai dự án đúng theo tiến độ.
M&A cũng cho phép hợp nhất những “ông nhỏ” thành “ông lớn”, qua M&A doanh nghiệp có thể tạo thành những pháp nhân mới hơn, lớn hơn, hoạt động hiệu quả hơn. M&A cũng giúp tăng động lực đầu tư, tăng duy trì tăng trưởng kinh tế, tạo công ăn việc làm, giải thoát những khoản nợ đọng, nợ xấu. Bên cạnh đó tạo sự sôi động trong hoạt động kinh tế, từ đó tăng thu hút đầu tư nước ngoài và nâng cao uy tín của môi trường đầu tư trong nước...”
TS. Đinh Thế Hiển cho biết, những quỹ đất bỏ hoang ảnh hưởng đến mỹ quan, ảnh hưởng đến nguồn thu nhà nước, là một sự lãng phí rất lớn khi không tạo ra được tài sản để đi vào hoạt động. Các chủ đầu tư không đủ năng lực sắp xếp vốn để làm phải “ôm” dự án nên nợ nần. Khi có M&A, các dự án này được chuyển đổi công năng để khai thác, doanh nghiệp có vốn trả nợ ngân hàng và đầu tư vào những dự án khác, từ đó tạo sự sinh động cho thị trường.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu không có những doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp, thì sẽ không có những khu đô thị đẹp, dự án hiện đại được mọc lên một cách bài bản. “Chính sự chuyển giao dự án từ những doanh nghiệp yếu năng lực sang doanh nghiệp chuyên nghiệp thời gian qua đã làm tăng tính thanh khoản thị trường, làm giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin của người tiêu dùng”, Chủ tịch HoREA cho biết.
Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam cho rằng: “Một thị trường bất động sản với nhiều thương vụ M&A sẽ có sự phát triển tích cực và bền vững với các hoạt động mua bán sôi nổi, thanh khoản được đẩy mạnh. Đây chính là một hình thức “đối thoại” giữa các nhà đầu tư trên thị trường và góp phần xác định giá trị cho các dự án, định hình thị trường chung. Đây cũng là một tín hiệu cho thấy thị trường Việt Nam đang là một “mảnh đất” rất hấp dẫn, với tiềm năng lớn”.
Cơ hội của “lợi ích nhóm”
Nói như vậy không có nghĩa là chúng ta chỉ nhìn vào những mặt tích cực M&A mang lại, mà quên đi một mặt khác của hoạt động này. Bởi, trên thực tế, đã có không ít thương vụ M&A thất bại.
Theo nghiên cứu của Văn phòng tư vấn quản lý Mercer, từ tháng 1/1990 – 7/1998, trong 150 thương vụ mua lại có giá trị trên 500 triệu đô thì có tới 50% thương vụ đã khiến giá trị cổ phần sụt giảm, và trong số 50% còn lại thì chỉ có 33% làm tăng lợi nhuận cho công ty.
Khi tham gia M&A, nhiều doanh nghiệp bất động sản không quan tâm hoặc xem nhẹ thương hiệu của mình, dễ dàng chấp nhận mất đi thương hiệu vì những lợi ích không tương xứng.
Các nghiên cứu về hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty sau khi bị mua lại của nhà kinh tế học David Ravenscraft và Mike Scherer cho thấy nhìn chung lợi nhuận và thị phần của các công ty bị mua lại đã giảm đi vì hoạt động này. Theo nghiên cứu của 2 vị này, có rất nhiều thương vụ mua bán sáp nhập đã phá hủy thay vì tạo ra giá trị cho các công ty.
Trong khi đó ở Việt Nam, nhiều trường hợp, hiệu quả của việc sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp Nhà nước không đạt mục tiêu như mong muốn. Doanh nghiệp sau khi hợp nhất không có chuyển biến gì tốt hơn so với trước đó, thậm chí không ít trường hợp còn yếu đi.
Hầu hết các doanh nghiệp được sáp nhập, hợp nhất có quy mô nhỏ, không phải là doanh nghiệp mạnh, số đông là hiệu quả sản xuất, kinh doanh kém, nợ nần nhiều, cơ cấu lao động không hợp lý. Sau khi sáp nhập, hợp nhất, doanh nghiệp mới phải xử lý những vấn đề tồn đọng như lỗ, nợ, lao động dôi dư.
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, nếu hai bên mua bán không sòng phẳng, không đúng giá, chắc chắn sẽ có đơn vị thiệt, phía Nhà nước sẽ thất thoát tài sản công, đặc biệt là đất. “Hơn nữa, có thể xảy ra tranh chấp sau mua bán do quản lý không tốt, chuyển giao không đúng hợp đồng, hoạt động không chặt chẽ. Cũng có thể xuất hiện những tình huống nguy hiểm nhạy cảm, nếu như để các doanh nghiệp ngoại khi thực hiện những hoạt động không được phép lại đi “săn” dự án ở những vị trí nhạy cảm sẽ gây ra hậu quả không chỉ với kinh tế. Nghiêm trọng hơn, M&A có thể tạo ra tình huống tham nhũng, lợi ích nhóm, gây thất thoát tài sản công khi cố tình bán rẻ, bán đắt”, ông Phong cho hay.
Một vấn đề nữa mà các doanh nghiệp trong nước khi tham gia vào hoạt động M&A không quan tâm hoặc xem nhẹ chính là thương hiệu của doanh nghiệp, dễ dàng chấp nhận mất đi thương hiệu của mình vì những lợi ích không tương xứng.
Về vấn này, ông Phong đánh giá: “Nhìn chung, M&A chủ yếu do người nước ngoài vào mua lại ở Việt Nam thì buộc phải bán đi, song có những trường hợp bị bán đi rất đang tiếc, mất luôn thương hiệu đã tạo dựng. Một số doanh nghiệp bán lẻ khi tham gia có lợi thế tạo chuỗi chi phối thị trường, từ đó có thể gây ra lũng đoạn thị trường”.
Theo ông Lê Hoàng Châu: "Các doanh nghiệp nước ngoài trong thời gian qua đầu tư vào Việt Nam đã bổ sung vào thị trường Việt Nam một số sản phẩm nhà ở mang phong cách kiến trúc và tiện ích của họ ví dụ như phong cách Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Pháp... thể hiện rõ trong các dự án có sự hợp tác của các nhà đầu tư đó. Thậm chí khi đến Quảng Ninh, có những dự án nhìn vào như nhà văn hóa của Trung Quốc.
Nhưng, chúng ta với tự trọng dân tộc cần giữ được những kiến trúc thuần Việt, những đặc sắc kiến trúc Việt Nam, để có thể giữ gìn văn hóa bản sắc đất nước trong các sản phẩm bất động sản. Chúng ta hợp tác nhưng phải hết sức coi trọng thương hiệu Việt Nam”.
Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, thị trường M&A phát triển mạnh mẽ sẽ tạo ra một nguồn cung sản phẩm bất động sản, từ đó giúp cho thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững. “Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh và nguồn lực về tài chính, về quan hệ của mỗi doanh nghiệp là mỗi khác. Tôi ủng hộ những doanh nghiệp sử dụng M&A như một công cụ chân chính để tạo được lợi nhuận trên tinh thần thượng tôn pháp luật, tư tưởng cùng thắng với đối tác, với khách hàng và nhất là đối với các cơ quan quản lý nhà nước”, ông Chánh cho biết.
