Định giá đất là vướng mắc lớn nhất trong việc đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế
Định giá đất đang là vướng mắc lớn nhất trong việc đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế. Thậm chí vấn đề vi phạm pháp luật đất đai hiện nay cũng chủ yếu ở khâu định giá, theo nhận định của chuyên gia.
Mới đây, Bộ Tài nguyên & Môi trường trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Dự thảo được doanh nghiệp bất động sản và dư luận đặc biệt quan tâm vì liên quan trực tiếp đến vấn đề định giá đất.
Mặc dù Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tiếp tục hoàn thiện các quy định về định giá đất. Song, dư luận rất kỳ vọng, Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 sẽ đưa ra được các phương pháp định giá đúng, trúng và sát với thực tiễn.
Chia sẻ với Reatimes, ông Đặng Huy Đông, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quy hoạch và Phát triển (PDI), nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, việc xác định giá trị đất hiện không hoàn toàn dựa theo đúng quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chênh lệch địa tô tăng hàng trăm lần trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được phân bổ hài hòa. Dẫn đến khoảng cách chênh lệch giàu nghèo ngày một nới rộng.
Ông Đặng Huy Đông, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quy hoạch và Phát triển (PDI), nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư. (Ảnh: Diễn đàn Doanh nghiệp)
Theo đó, giá trị một khu đất phụ thuộc vào chức năng, công năng sử dụng và tỷ lệ mật độ xây dựng. Khi đền bù giải phóng mặt bằng thì định giá theo đất có chức năng làm nông nghiệp, hoặc các ngành khác có giá trị thấp. Sau khi thu hồi mới chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch kiến trúc tăng chiều cao, mật độ xây dựng đẩy giá trị sử dụng của khu đất lên cao.
Bên cạnh đó, việc phân chia nhiều loại đất để áp dụng các phương thức định giá, đấu giá, đấu thầu để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng không dựa trên bản chất mỗi mục đích sử dụng đất thì sẽ càng dẫn đến nhiều rủi ro. Trong đó, gây thiệt hại cho ngân sách và lợi ích của người dân bị thu hồi đất, làm mất công bằng xã hội.
"Người dân bị mất công cụ sản xuất, nhưng mức đền bù không thỏa đáng. Tiền nhà nước thu về cũng không phản ánh đúng giá thị trường', ông Đông nêu.
Định giá đất cũng là vấn đề nóng của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo ông Đông, về cơ bản, Dự thảo Luật đã giải quyết được nhiều vấn đề. Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung cần hoàn thiện.
"Ví dụ vấn đề giải phóng mặt bằng vẫn còn hai cơ chế: Dự án, công trình vì lợi ích quốc gia công cộng được Nhà nước thu hồi đất, còn dự án thương mại của doanh nghiệp theo cơ chế thỏa thuận. Hay cơ chế bồi thường theo Dự thảo Luật Đất đai mới đã có sự cải thiện nhưng chưa đủ. Chúng ta vẫn loay hoay với câu chuyện định giá đất.
Ngoài ra, khâu định giá đất hiện nay còn những điểm vướng và không rõ, dễ dẫn đến rủi ro cho cơ quan quản lý. Nhiều dự án ách tắc vì chưa đủ căn cứ định giá nên "không ai dám quyết". Doanh nghiệp cũng vạ lây. Tựu trung lại là mảnh đất không được đưa vào sử dụng, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên cao.
Có thể nói, bất cập trong vấn đề tạo lập mặt bằng sạch, đặc biệt tính toán giá đất đền bù là rất nhiều. Vì vậy, việc đưa ra được phương pháp định giá đất, cơ chế giải phóng mặt bằng phù hợp với thực tiễn, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp rất quan trọng", ông Đông nói.
Trông đợi vào những sửa đổi về định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng
Trước những bất cập tồn tại lâu nay, dư luận rất quan tâm đến việc tháo gỡ trong Dự thảo Nghị định về định giá đất cũng như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP hiện quy định 4 phương pháp định giá đất. Trong đó, phương pháp thặng dư rất được quan tâm, bởi nhiều địa phương đang áp dụng với trên 80% dự án bất động sản mới. Phương pháp này định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.
Song, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra, dự thảo chưa tính đến chi phí dự phòng, yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng và chi phí lãi vay. Từ đó, sẽ làm tăng tiền sử dụng đất, doanh nghiệp đội chi phí, dẫn đến buộc phải tăng giá thành sản phẩm bất động sản.
Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 8 Điều 1 trong Dự thảo Nghị định 44 (sửa đổi, bổ sung Điều 5đ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), theo hướng bổ sung chi phí vốn, chi phí dự phòng đối với phương pháp thặng dư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).
Theo phân tích của HoREA, điểm a khoản 3 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT đã quy định "chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn".
Nhưng, Dự thảo không quy định "chi phí vốn" trong "chi phí kinh doanh". Mà chỉ quy định "chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương".
"Điều này không hợp lý và không phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh. Vì vậy, cần bổ sung "chi phí vốn" khi sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất cho dự án", đại diện HoREA khẳng định.
Còn theo ông Đặng Huy Đông, câu chuyện nóng nhất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là đền bù theo giá nào. Giá thị trường hiện đang tính theo nhiều phương pháp, kết quả thu được từ các phương pháp không giống nhau và phần nào mang tính chủ quan của bộ phận tư vấn thẩm định giá. Mặt khác, giá trị đầu vào khác nhau, sẽ cho kết quả cao thấp khác nhau. Trong khi, người dân luôn mong muốn mức giá cao nhất.
"Dưới góc độ nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kinh doanh và Phát triển, chúng tôi thấy một nguyên nhân cơ bản là người dân mong muốn được đền bù với giá đất theo kỳ vọng tương lai của quy hoạch và hạ tầng", ông Đông chỉ ra và đề xuất: "Vì vậy, có thể quy định mức đền bù giải phóng mặt bằng mảnh đất theo mục đích sử dụng đất quy định trong sổ đỏ.
Hai là, đa dạng hóa hình thức đền bù. Ngoài tiền, có thể đền bù bằng tài sản tạo thu nhập tương đương thay thế, theo đúng tinh thần "bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ" của Nghị quyết 18-NQ/TW".
Ông Đông cũng kiến nghị, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sử dụng một cơ chế giải phóng mặt bằng, Nhà nước đứng ra thu hồi tạo quỹ đất sạch cho tất cả dự án. Để Nhà nước có cơ hội lấy lại một phần giá trị đất đối với đất đai đưa vào sử dụng cho các mục đích kinh doanh, đặc biệt là phát triển đô thị. Đồng thời, để doanh nghiệp - động lực và bộ mặt của nền kinh tế - có quỹ đất sạch để xây dựng, đóng góp cho sự phát triển của đất nước.
"Nếu bài toán giải phóng mặt bằng không được giải thì đất nước sẽ còn trì trệ. Công tác tuyên truyền cũng rất quan trọng. Để người dân thấy, khi phát triển dự án, thành phố sạch đẹp, đất nước phát triển hơn sẽ cùng đồng thuận, chung tay giải quyết", ông Đông chia sẻ.
