"Làm bất động sản thời điểm này không thể 'tay không bắt giặc' như trước"

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới - chu kỳ thanh lọc. Vì vậy, làm bất động sản thời điểm này không thể "tay không bắt giặc" như trước, chủ đầu tư muốn tồn tại phải hội tụ đủ ba yếu tố then chốt.

Thứ nhất là quỹ đất. Doanh nghiệp phải có quỹ đất, hoặc ít nhất là một chiến lược phát triển quỹ đất nhanh và bền vững.

Thứ hai là nền tảng tài chính vững chắc. Nếu triển khai sớm mà không có sự sắp xếp tài chính ổn định thì rất dễ rơi vào thế khó. Ông lấy ví dụ, có những dự án mà quỹ đất đã thuộc về mình, thị trường đã sẵn, nhưng phải mất hơn hai năm mới hoàn tất được pháp lý cơ bản để có thể khởi công. Điều này cũng đồng nghĩa chi phí đầu tư của doanh nghiệp sẽ tăng lên.

"Rất may là vừa rồi, Bộ Xây dựng đã cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với một số trường hợp, song đây là con dao hai lưỡi. Với người làm thật, đó là cơ hội. Nhưng ai làm ẩu, làm giả, thì sau này nghiệm thu sẽ không thể hoàn thành được pháp lý", ông nói.

Thứ ba, chủ đầu tư phải có năng lực triển khai thực chất. Một doanh nghiệp đã từng đi qua vài chu kỳ thị trường sẽ hiểu được khách hàng, hiểu được nhịp thị trường. Còn doanh nghiệp chưa từng trải, chưa từng vấp, thì rất khó để thành công trong giai đoạn hiện nay.

Đề cập thêm về môi trường pháp lý, ông Nguyễn Thanh Quyền cho biết, thời gian vừa qua, Đảng và Chính phủ có những chỉ đạo rất quyết liệt về thị trường bất động sản. Đặc biệt là bổ sung thêm hệ số điều chỉnh và bảng giá đất ban hành định kỳ 5 năm một lần.

"Trước đây, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư được ví như một "vòng kim cô" trói buộc các doanh nghiệp. Chúng tôi vẫn hay gọi vui là "bóc túi mù", bởi mỗi lần trình hội đồng thì lại cho ra một mức giá khác. Rất may là Chính phủ hiện nay đã có chỉ đạo rất sát sao khi vẫn giữ nguyên phương pháp thặng dư, nhưng bổ sung thêm hệ số điều chỉnh và bảng giá đất ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khi Nhà nước lắng nghe thị trường và từng bước tháo gỡ những nút thắt pháp lý như vậy, đó chính là điều kiện quan trọng giúp doanh nghiệp "vượt cạn", ông Quyền nhìn nhận.

Cũng tại tọa đàm, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group đã có những chia sẻ về triển vọng phát triển phân khúc nhà bình dân, nhà ở vừa túi tiền. Ông cho rằng trong 10 năm tới (tức là tầm 2035) thị trường sẽ chứng kiến hai phân khúc là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang cùng bùng nổ song song.

Sở dĩ dự báo như vậy là bởi ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội - một phân khúc quan trọng trong thị trường nhà ở vừa túi tiền đã được tháo gỡ phần lớn, khoảng 2,5 trên 3 điểm nghẽn.

Thứ nhất là chi phí đầu vào, nay đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn.

Thứ hai là mức khống chế lợi nhuận. Trước đây, mức lợi nhuận 10% khiến doanh nghiệp rất rủi ro, chỉ cần sai một phép tính là có thể lỗ. Nay mức này đã được nâng lên 13%, và hy vọng sẽ còn được điều chỉnh linh hoạt hơn trong tương lai.

Thứ ba là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự.

"Những thay đổi này chắc chắn sẽ tạo ra một làn sóng mới các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Chúng tôi cũng không ngoại lệ. Bởi với doanh nghiệp, chỉ cần lợi nhuận trên 10%, tức là cao hơn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh 'tiền rẻ' hiện nay, là đã có động lực để đầu tư", ông Quyền nói và bày tỏ niềm tin rằng, trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình dễ dang hơn. Đặc biệt, hiện nay bốn ngân hàng lớn đều đã có những chương trình ưu đãi dành riêng cho người dưới 35 tuổi, với lãi suất chỉ khoảng 5,5% và thời gian ưu đãi kéo dài. Sắp tới, Chính phủ cũng đang xem xét điều chỉnh chính sách theo hướng tương tự, nhằm hỗ trợ thế hệ trẻ trong giai đoạn bắt đầu hành trình an cư, lập nghiệp.

Riêng với Thắng Lợi Group, ông cho biết, doanh nghiệp vừa tung ra thị trường 10.000 căn hộ thương mại, hiện đang trong quá trình hoàn thiện. Điều đặc biệt là giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/m², với mức thanh toán ban đầu khoảng 179 triệu đồng - một con số rất dễ tiếp cận với người mua trẻ./.