Lộ diện loạt 'ông lớn' được MBS kỳ vọng sẽ hưởng lợi lớn trong chu kỳ bất động sản 2026-2027

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước bước sang pha hồi phục, với những tín hiệu rõ nét hơn kể từ năm 2025.

Trong bối cảnh đó, những phân tích của MBS Research mới đây trong Báo cáo ngành Bất động sản dân cư cho thấy chu kỳ mới không phân bổ lợi ích đồng đều, mà sẽ tập trung vào một nhóm doanh nghiệp có sự chuẩn bị tốt về pháp lý, quỹ đất và mô hình kinh doanh, đủ khả năng chuyển hóa sự phục hồi của thị trường thành tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thực chất trong giai đoạn 2026-2027.

Nguồn cung trở lại nhưng chỉ doanh nghiệp 'đủ lực' mới hưởng lợi

Theo đánh giá của MBS, giai đoạn 2026-2027 được kỳ vọng ghi nhận nguồn cung bất động sản lớn, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp niêm yết đã tích lũy quỹ đất và hoàn tất pháp lý trong những năm trước.

Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước đây, sự hồi phục lần này diễn ra trong bối cảnh thị trường đã trải qua quá trình thanh lọc mạnh, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc tài chính, kiểm soát rủi ro và thay đổi chiến lược phát triển dự án.

Trong nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, Vinhomes (VHM) và Nam Long (NLG) đang là 2 cái tên được xem là những "đầu tàu" dẫn dắt nguồn cung nhờ khả năng triển khai đồng thời nhiều dự án quy mô lớn, cùng lợi thế vượt trội về quỹ đất và năng lực tài chính.

Đáng chú ý hơn, MBS chỉ ra xu hướng một số doanh nghiệp từng triển khai dự án theo cách "cuốn chiếu" hiện cũng đang chuyển sang triển khai song song nhiều dự án, nhằm đón đầu chu kỳ mới. Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) là những ví dụ tiêu biểu cho sự thay đổi này.

Việc tăng tốc triển khai không chỉ phản ánh kỳ vọng phục hồi của thị trường, mà còn cho thấy các doanh nghiệp đã vượt qua giai đoạn phòng thủ, sẵn sàng bước vào pha mở rộng với mục tiêu gia tăng thị phần và cải thiện dòng tiền.

Mở rộng quỹ đất được xem là lợi thế chiến lược trong chu kỳ mới

Một trong những điểm nhấn quan trọng trong báo cáo của MBS là hoạt động mở rộng quỹ đất, đây được xem là động lực tăng trưởng trung và dài hạn của doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ sắp tới.

Động lực này được thúc đẩy mạnh mẽ bởi Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, cho phép thí điểm mở rộng mục đích sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Theo ước tính của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong vòng 5 năm tới, Nghị quyết 171 có thể tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 343 khu đất tại TP. HCM, với tổng diện tích hơn 1.900ha, và khoảng 5.000ha đất dự án trên phạm vi cả nước. Đây được xem là "van mở" quan trọng, giúp khơi thông nguồn lực đất đai vốn bị ách tắc trong nhiều năm.

Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết được MBS theo dõi, Phát Đạt (PDR) nổi bật với chiến lược tái cấu trúc danh mục và M&A quỹ đất mang tính chọn lọc.

Việc doanh nghiệp này thoái vốn khỏi các dự án tại Bình Dương (cũ) và Bình Định trong năm 2025, để tập trung nguồn lực vào các khu vực có giá trị thương mại cao như TP. HCM và Hà Nội, cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong tư duy phát triển.

Thương vụ mua cổ phần tại CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN để triển khai dự án tại khu đất 239 Cách Mạng Tháng 8 (TP. HCM) là minh chứng cho chiến lược "tinh gọn nhưng hiệu quả", ưu tiên các dự án có khả năng tạo dòng tiền và biên lợi nhuận tốt.

Theo MBS, những doanh nghiệp mở rộng quỹ đất theo hướng hợp lý, tập trung vào khu vực lõi đô thị hoặc đại đô thị, sẽ có lợi thế vượt trội trong chu kỳ mới, thay vì chỉ "gom đất để tích trữ tài sản" như trước đây.

Doanh nghiệp môi giới: Hưởng lợi sớm nhưng phân hóa mạnh

Bên cạnh nhóm phát triển dự án, doanh nghiệp môi giới bất động sản được MBS đánh giá là nhóm hưởng lợi sớm khi thanh khoản thị trường cải thiện.

Lịch sử cho thấy, trong các giai đoạn phục hồi và tăng trưởng của bất động sản, doanh thu và lợi nhuận gộp từ mảng môi giới thường tăng nhanh, song kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa rõ rệt, phụ thuộc vào thị phần và khả năng kiểm soát chi phí.

Giai đoạn 2020-2021, khi thị trường đạt đỉnh, các doanh nghiệp như Đất Xanh Services (DXS) hay Khải Hoàn Land (KHG) đã mở rộng mạnh đội ngũ môi giới để đón đầu làn sóng giao dịch.

Tuy nhiên, khi thị trường đảo chiều trong giai đoạn 2022–2024, cách phản ứng của từng doanh nghiệp đã tạo ra sự khác biệt lớn.

Trong khi DXS chủ động cắt giảm nhân sự để giảm áp lực chi phí, một số doanh nghiệp khác như KHG hay CRE lựa chọn giữ lại phần lớn lực lượng bán hàng, chấp nhận gồng gánh chi phí trong thời gian dài.

Bước sang năm 2025, khi nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại thị trường, số lượng nhân viên tại các doanh nghiệp môi giới đã tăng trở lại, cùng với sự phục hồi doanh thu.

Tuy nhiên, theo MBS, chu kỳ lần này sẽ không lặp lại mô hình "tăng nóng" như trước, mà đòi hỏi doanh nghiệp phải linh hoạt hơn trong quản trị nhân sự và chi phí.

Những doanh nghiệp có khả năng tăng quy mô môi giới đi kèm kiểm soát tốt chi phí sẽ là nhóm hưởng lợi rõ ràng nhất về lợi nhuận trong giai đoạn 2026-2027.

Trong bối cảnh đó, MBS cho biết ưu tiên DXS trong chiến lược đầu tư mảng môi giới, nhờ lợi thế về mạng lưới phân phối, kinh nghiệm thị trường và khả năng điều chỉnh cơ cấu chi phí phù hợp với từng giai đoạn của chu kỳ.

Hưởng lợi có chọn lọc trong chu kỳ mới

Tổng hợp các yếu tố vĩ mô, pháp lý và diễn biến thị trường, MBS cho rằng chu kỳ bất động sản 2026-2027 sẽ là chu kỳ tăng trưởng mang tính chọn lọc cao, nơi lợi ích không còn dàn trải mà tập trung vào những doanh nghiệp có nền tảng vững chắc và chiến lược rõ ràng.

Nhóm phát triển dự án với quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng triển khai nhanh sẽ hưởng lợi trực tiếp từ sự phục hồi nguồn cung, trong khi nhóm môi giới có lợi thế về thị phần và quản trị chi phí sẽ hưởng lợi sớm từ sự cải thiện thanh khoản.

Trong bối cảnh thị trường đã bước qua giai đoạn "tăng trưởng bằng đòn bẩy", chu kỳ mới được kỳ vọng sẽ là giai đoạn tăng trưởng chất lượng, nơi những doanh nghiệp làm thật, triển khai thật và tạo ra dòng tiền thật sẽ là những cái tên hưởng lợi lớn nhất.