Lộ diện phân khúc ngược dòng thị trường: Thanh khoản lao dốc nhưng giá vẫn neo cao

Trong bức tranh thị trường bất động sản quý I/2026, đất nền tiếp tục là phân khúc thể hiện rõ nhất sự nhạy cảm với các biến động vĩ mô. Khác với căn hộ hay nhà ở có nhu cầu ở thực làm nền tảng, đất nền phản ứng gần như tức thì với các yếu tố như lãi suất, chính sách hay biến động địa chính trị. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dù thanh khoản sụt giảm mạnh, mặt bằng giá lại không có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng.

Dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2023 đến đầu năm 2026, giá rao bán đất nền vẫn duy trì xu hướng tăng, từ khoảng 20 triệu đồng/m2 lên mức 40-41 triệu đồng/m2. Ngược lại, mức độ quan tâm và giao dịch lại biến động theo từng "cú sốc" của thị trường, cho thấy sự lệch pha rõ rệt giữa giá và thanh khoản.

Sang quý I/2026, xu hướng này càng trở nên rõ nét. Khoảng 70% giao dịch đất nền ghi nhận giảm so với quý trước, trong khi tỷ lệ tăng trưởng chỉ ở mức rất thấp. Sự sụt giảm thanh khoản diễn ra trong bối cảnh thị trường chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố: Lãi suất biến động, thông tin sáp nhập địa giới hành chính sau giai đoạn "sốt", cũng như những bất ổn địa chính trị toàn cầu.

Đây là đặc điểm điển hình của phân khúc đất nền: Tăng rất nhanh khi có kỳ vọng, nhưng cũng chững lại gần như ngay lập tức khi tâm lý thị trường đảo chiều.

Tuy nhiên, điều khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn là vì sao giao dịch giảm mạnh nhưng giá lại không giảm. Câu trả lời nằm ở cấu trúc hình thành giá của đất nền.

Trước hết, giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ bảng giá đất và chi phí đầu vào - những yếu tố có tính dài hạn và khó điều chỉnh trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, đất nền là tài sản mang tính tích lũy cao, nên phần lớn nhà đầu tư không chịu áp lực phải bán ra ngay cả khi thị trường chững lại. Thay vì cắt lỗ, nhiều người lựa chọn giữ tài sản trong vài năm, chờ chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Ngoài ra, thị trường hiện đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi dòng tiền đầu cơ ngắn hạn dần rút lui. Điều này khiến thanh khoản suy giảm, nhưng lại giúp mặt bằng giá được giữ ổn định hơn.

Một điểm đáng chú ý khác là sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Tại miền Bắc - nơi từng là tâm điểm của các đợt "sốt đất", mức độ quan tâm ghi nhận giảm từ 10% đến 15% ở nhiều địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng hay Quảng Ninh. Đây là hệ quả tất yếu sau giai đoạn tăng nóng dựa nhiều vào kỳ vọng quy hoạch.

Ngược lại, miền Trung lại nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi. Các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận (cũ) ghi nhận mức tăng trưởng quan tâm từ 10% đến gần 30%. Sự phục hồi này đến từ nền tảng hạ tầng du lịch, mặt bằng giá còn "mềm" và dòng tiền đầu tư dài hạn bắt đầu quay trở lại.

Trong khi đó, thị trường miền Nam diễn biến theo hướng trái chiều, với nhiều khu vực giảm quan tâm nhưng cũng có nơi giữ được sự ổn định, phản ánh giai đoạn chuyển tiếp của dòng tiền.

Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM, giá đất nền vẫn duy trì ở mức cao, lần lượt khoảng 81 triệu đồng/m2 và 68 triệu đồng/m2, dù mức độ quan tâm giảm đáng kể. Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang giai đoạn tích lũy và chọn lọc.

Trong bối cảnh đó, đất nền không còn là "cuộc chơi dễ thắng" như trước. Việc mua theo tin đồn hay chạy theo quy hoạch thiếu cơ sở ngày càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thay vào đó, dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và khả năng khai thác lâu dài.

Có thể thấy, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ mới - nơi giá không còn tăng theo kỳ vọng ngắn hạn, mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị sử dụng thực tế. Thanh khoản giảm không đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc, khi thị trường loại bỏ dần những yếu tố đầu cơ và hướng tới sự bền vững hơn.

Trong giai đoạn này, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ không dành cho số đông. Chỉ những nhà đầu tư hiểu rõ bản chất vận động của thị trường, kiên nhẫn và lựa chọn đúng khu vực mới có thể đón được nhịp tăng trưởng tiếp theo của phân khúc này.