Thích
Tuy nhiên, đặt nhà ở xã hội vào "vai chính" cũng đồng nghĩa phải nhìn thẳng một thực tế: Phân khúc này thiên về mục tiêu an sinh và ổn định hơn là tạo sóng tăng trưởng. Nói cách khác, nhà ở xã hội có thể là "neo" giúp thị trường tránh những cú sốc về tâm lý và nguồn cung, nhưng để trở thành lực kéo cho cả chu kỳ mới, vẫn cần sự hồi phục đồng bộ của thu nhập, tín dụng và niềm tin thị trường.
Năm 2025 được xem là thời điểm "dọn đường" để thị trường bất động sản bước sang chu kỳ phát triển mới từ 2026.
Chia sẻ với báo giới, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giai đoạn hiện nay có ý nghĩa then chốt trong việc thiết lập lại các trụ cột tăng trưởng theo hướng ổn định, dài hạn hơn. Trong bức tranh đó, nhà ở xã hội không còn là phân khúc "bổ trợ", mà đang trở thành công cụ điều tiết thị trường và bảo đảm an sinh.
Từ góc nhìn vĩ mô, điểm mạnh của nhà ở xã hội là đánh trúng nhu cầu ở thực - nhóm nhu cầu ít bị chi phối bởi kỳ vọng đầu cơ.
Nhưng cũng vì vậy, khả năng lan tỏa theo kiểu "đòn bẩy" như bất động sản thương mại là hữu hạn.
Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến sẽ tăng mạnh trong năm 2026. Ảnh minh họa
Nếu thị trường chỉ trông chờ vào nhà ở xã hội để tạo chu kỳ tăng trưởng mới, kỳ vọng dễ bị đẩy lên cao hơn năng lực hấp thụ thực tế.
Ở quy mô quốc gia, chương trình nhà ở xã hội hiện đang được triển khai với cường độ chưa từng có với 698 dự án, tương đương hơn 657.000 căn hộ đã và đang được đầu tư.
Riêng năm 2026, dự kiến nguồn cung tăng thêm khoảng 160.000 căn. Con số này không chỉ phản ánh nỗ lực giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, mà còn cho thấy vai trò "neo thị trường" của nhà ở xã hội trong bối cảnh nguồn cung thương mại biến động mạnh.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ con số lớn chưa chắc đồng nghĩa hiệu quả lớn, nếu "đầu ra cư trú" không được đảm bảo.
Nhà ở xã hội chỉ thật sự hoàn thành sứ mệnh khi chuyển hóa thành các khu dân cư có người ở ổn định, thay vì hoàn thành trên giấy tờ hoặc chậm lấp đầy vì vướng tiêu chí tiếp cận, phương án tài chính hay mức giá không tương thích với thu nhập.
TP. HCM với mục tiêu gần 70.000 căn
Với đặc thù là đô thị lớn nhất cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội ở mức cao, khoảng 69.700 căn phải hoàn thành đến năm 2030.
Ông Trần Sĩ Nam - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, cho biết thành phố hiện nay đang đẩy nhanh nhiều khâu then chốt, từ tạo quỹ đất sạch đến hoàn tất thủ tục đầu tư.
Trong năm 2025, TP. HCM dự kiến hoàn thành 13.040 căn nhà ở xã hội, nâng tổng số căn hoàn thành giai đoạn 2021-2025 lên 18.143 căn.
Sang năm 2026, mục tiêu được đặt cao hơn với 28.500 căn, trong đó hơn 17.000 căn dự kiến mở bán. Đáng chú ý, 47 dự án đã được chấp thuận chủ trương, quy mô khoảng 34.000 căn, đang được ưu tiên tháo gỡ thủ tục để sớm triển khai.
Mặc dù vậy, áp lực của TP. HCM không chỉ nằm ở tiến độ thủ tục. Đặc thù đô thị có chi phí đất đai và xây dựng cao khiến bài toán nhà ở xã hội thường rơi vào thế giằng co khi giá bán cần đủ thấp để người lao động mua được, nhưng cũng phải đủ "chịu đựng" để doanh nghiệp có động lực theo đuổi dài hạn.
Nếu như cơ chế ưu đãi và đầu vào (quỹ đất sạch, hạ tầng kết nối, thủ tục) không đủ mạnh, rủi ro là dự án chậm triển khai hoặc thiếu bền vững về tài chính.
Trước ngày 19/1, thành phố sẽ khởi công 3 dự án với 5.568 căn hộ tại khu vực Thủ Dầu Một và Phú Mỹ.
Không chỉ chạy theo số lượng, TP. HCM còn thay đổi tư duy về vị trí và chất lượng dự án. Theo ông Nam, nhiều khu nhà ở xã hội được bố trí tại các vị trí có hạ tầng tốt, thậm chí sở hữu lợi thế cảnh quan như ở Vũng Tàu hay Bình Dương.
Cách làm này góp phần xóa dần định kiến rằng nhà ở xã hội đồng nghĩa với vị trí xa trung tâm, kém tiện ích.
Tuy vậy, những nút thắt về giá bán, xác định đúng đối tượng thụ hưởng và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp vẫn hiện hữu. TP.HCM đang kiến nghị áp dụng các cơ chế đặc thù, trong đó có việc gắn điều kiện mua nhà với khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, đồng thời triển khai cơ chế xét duyệt "luồng xanh" cho cả người dân và doanh nghiệp.
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, một dự án chỉ thực sự thành công khi "sáng đèn", có cư dân sinh sống ổn định.
Nhìn từ hiệu quả chính sách, "sáng đèn" không chỉ là thước đo vận hành mà còn phản ánh khả năng thiết kế chính sách sát thực tế.
Một dự án có thể hoàn thành đúng kế hoạch, nhưng nếu quá trình xét duyệt kéo dài, điều kiện tiếp cận chưa phù hợp, hoặc chi phí sinh hoạt - di chuyển khiến người mua không thể bám trụ, thì thành quả đầu tư khó chuyển thành lợi ích xã hội như kỳ vọng.
Hà Nội: Chuẩn bị quỹ cung cho giai đoạn 2026-2030
Song song với TP. HCM, Hà Nội cũng đang tăng tốc ở phân khúc nhà ở xã hội, nhưng với cách tiếp cận mang tính chuẩn bị dài hơi hơn cho giai đoạn sau 2025.
Điểm đáng chú ý là Hà Nội đang đi theo hướng "thiết kế lại sân chơi" để hút nhà đầu tư: Công bố danh mục dự án, quy định đầu mối tiếp nhận hồ sơ, đưa ra mốc thời gian thẩm định.
Cách làm này giúp thị trường có thêm tín hiệu về tính dự đoán của chính sách - yếu tố đặc biệt quan trọng khi nhà ở xã hội đòi hỏi dòng vốn dài hạn và biên lợi nhuận không cao.
Theo đó, mới đây, TP vừa công bố kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư để triển khai khoảng 120.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, theo chỉ tiêu Chính phủ giao.
Quyết định công bố thông tin các dự án (đợt 1) do Dương Đức Tuấn, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Hà Nội ký ban hành, nhằm làm cơ sở lựa chọn nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023.
Các dự án được xác định bám sát điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô, các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, cũng như Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 đã được phê duyệt.
TP. Hà Nội hiện đang tăng tốc ở phân khúc nhà ở xã hội. Ảnh minh họa
Điểm đáng chú ý là cách Hà Nội tổ chức quy trình thu hút nhà đầu tư. Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Hà Nội (258 Võ Chí Công, phường Tây Hồ) được giao làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ đề xuất, sau đó chuyển Sở Xây dựng thẩm định.
Thời hạn tiếp nhận hồ sơ là 30 ngày kể từ khi thông tin dự án được công khai trên Cổng thông tin điện tử của thành phố.
Tiến độ thực hiện dự án dự kiến khoảng 3 năm với các khu đất đã giải phóng mặt bằng và khoảng 4 năm với các khu đất chưa hoàn tất giải phóng.
Tuy nhiên, mốc thời gian 3-4 năm cũng cho thấy rủi ro không nhỏ: chậm giải phóng mặt bằng có thể kéo theo trượt chi phí, làm xói mòn hiệu quả dự án và khiến nhà đầu tư "ngại" tham gia.
Nếu không có cơ chế phối hợp đủ mạnh giữa các cấp chính quyền về đất đai và hạ tầng, kế hoạch lớn có thể gặp độ trễ - mà độ trễ là thứ thị trường trả giá rất đắt, bằng niềm tin và chi phí vốn.
UBND TP. Hà Nội cũng yêu cầu các Sở, ngành và chính quyền địa phương nơi có dự án phối hợp rà soát quỹ đất, công khai hiện trạng sử dụng đất, qua đó tạo "đường băng" thông tin rõ ràng để thu hút nhà đầu tư và rút ngắn thời gian triển khai.
Việc Hà Nội và TP. HCM đồng loạt đẩy mạnh nhà ở xã hội cho thấy sự chuyển dịch rõ nét trong tư duy điều hành khi lấy nguồn cung bền vững làm trụ cột ổn định.
Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự trở thành "xương sống" của thị trường, thước đo không dừng ở số lượng căn hộ được phê duyệt hay khởi công, mà nằm ở khả năng biến các dự án thành dòng chảy cư trú thật - có người mua được, ở được và gắn bó lâu dài.
Khi đó, nhà ở xã hội mới vừa làm tròn vai an sinh, vừa góp phần tạo nền tin cậy cho chu kỳ bất động sản từ năm 2026.
