Thị trường BĐS 2026 sẽ tái cấu trúc cho chu kỳ tăng trưởng bền vững

Dù chưa xuất hiện các đợt tăng trưởng mạnh rõ nét, nhưng theo đánh giá của giới chuyên gia, giai đoạn khó khăn nhất đã lùi lại phía sau và thị trường hiện nay đang từng bước lấy lại nhịp vận động ổn định hơn.

Chia sẻ trên báo Lao Động, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, đến thời điểm hiện tại, bất động sản đã vượt qua "đáy" của chu kỳ suy giảm và đang trên đà phục hồi khá vững. Tuy nhiên, sự hồi phục này chưa đồng đều và vẫn bộc lộ những điểm nghẽn mang tính cơ cấu.

Một trong những tồn tại lớn nhất, theo ông Đính, là sự lệch pha trong nguồn cung.

Quá trình chuẩn bị và hoàn thiện thủ tục đầu tư dự án kéo dài khiến nhiều chủ đầu tư, sau khi vượt qua được rào cản pháp lý, có xu hướng ưu tiên phát triển các sản phẩm mang lại lợi nhuận cao, trong đó chủ yếu là nhà ở thương mại cao cấp.

Điều này dẫn tới việc nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của số đông người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, tiếp tục thiếu hụt.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở giá cao lại chủ yếu phục vụ giới đầu tư, kinh doanh và đầu cơ. Hoạt động mua đi bán lại diễn ra phổ biến, làm giảm chất lượng tăng trưởng và tính bền vững của thị trường trong dài hạn.

Dù vậy, Chủ tịch VARS cho rằng những bất cập nêu trên không mang tính cố hữu.

Theo ông, trong giai đoạn 2026-2027, khi Chính phủ triển khai đồng loạt các giải pháp cải cách như hoàn thiện thể chế, tăng cường kỷ cương thị trường, đẩy mạnh chuyển đổi số và siết chặt quản lý, các điểm nghẽn này sẽ từng bước được tháo gỡ.

Ông Đính nhấn mạnh rằng thị trường sẽ không có dấu hiệu suy yếu, mà chủ yếu là đang tự điều chỉnh để phù hợp hơn với chu kỳ mới.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua. Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam, bất động sản hiện nay đang dịch chuyển mạnh về phía phục vụ nhu cầu ở thực.

Thống kê trong tháng 11/2025 ghi nhận mức độ quan tâm đối với căn hộ chung cư tăng 3%, nhà riêng tăng 1%.

Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu tư cao sụt giảm đáng kể, trong đó đất nền giảm tới 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%.

PropertyGuru Vietnam dự báo, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng duy trì được thanh khoản. Những sản phẩm có pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối hạn chế hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ đối mặt với nguy cơ chững giao dịch, ngay cả khi thị trường chung ổn định hơn.

Ở góc nhìn nguồn cung, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa hai đô thị lớn.

Tại Hà Nội, nguồn cung dự kiến khoảng 35.000 căn hộ, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Giá bán được dự báo tiếp tục tăng ổn định, nhưng có sự khác biệt giữa các khu vực, phản ánh tỷ trọng người mua ở thực ngày càng lớn.

Trong khi đó, TP. HCM năm 2026 được dự báo có khoảng 17.200 căn hộ mở bán mới, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị có pháp lý hoàn thiện.

Mặt bằng giá tại đây được kỳ vọng duy trì xu hướng đi lên, nhất là khu vực trung tâm - nơi nguồn cung vẫn ở mức hạn chế. Theo ông Trần Minh Tiến, năm 2026 sẽ là thời điểm Hà Nội tiếp tục giữ nhịp ổn định, còn TP. HCM bắt đầu bước vào chu kỳ tăng tốc mới.

Theo báo VTC News, nhìn ở tầm vĩ mô, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng năm 2026 sẽ không xuất hiện những "cơn sóng lớn" trên thị trường bất động sản.

Thay vào đó, đây là giai đoạn củng cố niềm tin và tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn trong những năm tiếp theo.

Dù triển vọng phục hồi được đánh giá tích cực, các chuyên gia cũng chỉ ra không ít thách thức.

Áp lực lạm phát có thể quay trở lại nếu giá năng lượng và nguyên vật liệu tăng; tiến độ giải ngân đầu tư công giữa các địa phương còn chênh lệch; cùng với khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp vẫn là bài toán chưa dễ giải. Riêng với bất động sản, tâm lý chờ đợi của người mua vẫn tồn tại, nhất là khi thu nhập chưa cải thiện mạnh.

Ở chiều tích cực, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng năm 2026 hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi.

Nguồn cung được kỳ vọng gia tăng với cơ cấu đa dạng hơn, giúp người mua có thêm lựa chọn.

Đặc biệt, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được thúc đẩy triển khai và dự kiến mở bán trong thời gian tới, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn được khởi công và đưa vào khai thác không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản, mà còn thúc đẩy phát triển mô hình TOD, hỗ trợ trực tiếp nhu cầu nhà ở.

Mặt bằng lãi suất được dự báo tiếp tục duy trì ổn định, cùng định hướng điều hành hỗ trợ tăng trưởng, sẽ tạo thêm động lực cho thị trường.

Theo bà Miền, việc hành lang pháp lý ngày càng rõ ràng, minh bạch trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được xem là một trong những yếu tố then chốt giúp củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư cũng như người mua.

Tuy nhiên, hai vấn đề lớn trong năm 2026 cũng được bà Miền lưu ý. Thứ nhất, nguồn cung tăng nhanh đòi hỏi các chủ đầu tư phải xây dựng chiến lược sản phẩm và giá bán hợp lý để bảo đảm khả năng hấp thụ. Thứ hai, việc bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực với mức điều chỉnh tăng sẽ tạo áp lực đáng kể lên chi phí đầu tư.

Ở góc nhìn dài hạn hơn, PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn vận hành theo logic bền vững hơn.

Trong đó, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều thận trọng, thực tế hơn trong các quyết định. Theo ông, sự phục hồi của thị trường gắn chặt với sức khỏe chung của nền kinh tế, trong đó đầu tư công và cải cách thể chế giữ vai trò then chốt.

Vị chuyên gia này cho rằng nếu nhưng những điểm nghẽn về mặt pháp lý tiếp tục được tháo gỡ cũng như dòng vốn được phân bổ đúng hướng, thị trường bất động sản sẽ dần trở thành kênh đầu tư ổn định, góp phần phục vụ phát triển đô thị cũng như an sinh xã hội, thay vị tiềm ẩn nhiều rủi ro như thời gian trước đó.